Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.12.2010 по делу n А57-24754/2009. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

ДВЕНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

410031, Россия, г. Саратов, ул. Первомайская, д. 74

===============================================================

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

г. Саратов                                                                                                 Дело № А57-24754/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 14 декабря 2010 года

Полный текст постановления изготовлен 15 декабря 2010 года

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Жаткиной С. А.,

судей Камериловой В.А., Тимаева Ф.И.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Кривороговой А.М.,

при участии в судебном заседании представителей комитета по управлению имуществом города Саратова администрации муниципального образования «Город Саратов» - Акова Т.А., по доверенности от 29.10.2010 № 02-08/10910,  Погребняк И.С., по доверенности от 29.10.2010 № 02-08/10912,  общества с ограниченной ответственностью «Фирма Вторс» - Курбанова  Р.А., по доверенности от 01.12.2010,

рассмотрев апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом города Саратова на решение Арбитражного суда Саратовской области от 27.09.2010 по делу  № А57-24754/2009 (судья  Павлова Н.В.)

по иску общества с ограниченной ответственностью «Фирма Вторс» (г. Саратов)

к Комитету по управлению имуществом города Саратова (г. Саратов)

об урегулировании преддоговорных разногласий,

УСТАНОВИЛ:

В Арбитражный суд Саратовской области обратилось Общество с ограниченной ответственностью «Фирма Вторс» (далее ООО «Фирма Вторс») с иском к Комитету по управлению имуществом города Саратова об обязании заключить с ООО «Фирма Вторс» договор купли - продажи нежилого помещения площадью 88,4 кв.м, расположенного в подвале дома № 159 по ул.Посадского в г.Саратове, на условиях, прилагаемого к иску проекта договора. Исковое заявление принято судом первой инстанции к производству,  делу присвоен № А57-247532009.

Кроме того, ООО «Фирма Вторс» обратилось  с иском к Комитету по управлению имуществом города Саратова об обязании заключить с ООО «Фирма Вторс» договор купли-продажи нежилого помещения площадью 130,9 кв.м, расположенного в подвале дома № 136 по ул.Челюскинцев в г.Саратове, на условиях, прилагаемого к иску проекта договора. Исковое заявление принято судом первой инстанции к производству,  делу присвоен № А57-24754/2009.

Указанные дела определением Арбитражного суда Саратовской области  от 04.02.2010 объединены в одно производство с присвоением объединенному делу № А57-24754/2009.

ООО «Фирма Вторс» в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнило исковые требования следующим образом:  разрешить преддоговорный спор об урегулировании разногласий, возникших между ООО «Фирма Вторс» и Комитетом по управлению имуществом города Саратова в связи с заключением договора купли -продажи нежилого помещения площадью 88,4 кв.м, расположенного в подвале дома № 159 по ул.Посадского в г.Саратове и заключением договора купли -продажи нежилого помещения площадью 130,9 кв.м, расположенного в подвале дома № 136 по ул.Челюскинцев в г.Саратове, определив условия договоров согласно приложенному к исковому заявлению проектам договоров.

Арбитражный суд Саратовской  области решением от 27.09.2010 разрешил преддоговорный спор, урегулировав разногласия, возникшие между ООО «Фирма Вторс» и Комитетом по управлению имуществом г.Саратова в связи с заключением договора купли -продажи нежилого помещения площадью 88,4 кв.м, расположенного в подвале дома № 159 по ул.Посадского в г.Саратове и заключением договора купли -продажи нежилого помещения площадью 130,9 кв.м, расположенного в подвале дома № 136 по ул.Челюскинцев в г.Саратове, определив условия договоров согласно представленных проектов договоров,   исходя из рыночной стоимости нежилых помещений, установив      рыночную стоимость нежилого помещения площадью 88,4 кв.м, расположенного в подвале дома № 159 по ул.Посадского в г.Саратове в размере 660 177 рублей с учетом НДС; рыночную стоимость нежилого помещения площадью 130,9 кв.м, расположенного в подвале дома № 136 по ул.Челюскинцев в г.Саратове в размере 1 328 242 руб. с учетом НДС, обязав стороны при заключении договоров купли -продажи использовать указанную цену.

Не согласившись с решением суда первой инстанции,  Комитет по управлению имуществом города Саратова обратился с апелляционной жалобой, просит решение суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении исковых требований.

Заявитель считает решение суда первой инстанции незаконным, необоснованным, вынесенным с нарушением норм материального права, поскольку экспертное заключение, положение в основу оспариваемого решения, не соответствует требованиям законодательства и не может являться доказательством по делу.

ООО «Фирма Вторс» в отзыве на апелляционную жалобу просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

 Дело рассматривается в апелляционной инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Проверив законность обжалуемого судебного акта в порядке статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав  доводы апелляционной жалобы, материалы дела, выслушав в судебном заседании полномочных представителей сторон, суд апелляционной инстанции не находит оснований для  удовлетворения апелляционной жалобы и отмены решения суда первой инстанции.

Как следует из материалов дела, на основании распоряжений ответчика от 07.08.2009 № 885-р "Об условиях приватизации недвижимого арендуемого имущества по адресу:  г. Саратов, ул. им. Челюскинцев, 136», от 11.08.2009 № 920-р "Об условиях приватизации недвижимого арендуемого имущества по адресу:  г. Саратов, ул. им. Посадского И.Н., 159» истцу предоставлено преимущественное право на приобретение арендуемых объектов - нежилого помещения площадью 88,4 кв.м, расположенного в подвале дома № 159 по ул.Посадского в г.Саратове по цене 949 000,00 руб., нежилого помещения площадью 130,9 кв.м, расположенного в подвале дома № 136 по ул.Челюскинцев в г.Саратове площадью 58,2 кв.м, по цене 2853000,00 руб. Цены установлены без учета налога на добавленную стоимость (далее - НДС) и определенны независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-Ф3 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности).

В адрес истца ответчиком были направлены проекты договоров купли-продажи объекта муниципального имущества, который истец подписал с протоколом разногласий в отношении пункта 2.1 и корреспондирующих с ним пунктов 2.2.,  2.3 и 2.4., предложив свою редакцию условий договора в этой части,  а также исключении из текста договора пункта 3.4.1.

Истец выразил несогласие с указанной ответчиком в пункте 2.1 договоров ценой продажи выкупаемого имущества, и указал, что она должна быть установлена за нежилое помещение площадью 88,4 кв.м, расположенное в подвале дома № 159 по ул.Посадского в г.Саратове в сумме 264 000,00 руб., нежилое помещение площадью 130,9 кв.м, расположенное в подвале дома № 136 по ул.Челюскинцев в г.Саратове площадью 58,2 кв.м в сумме 1 472 000,00 руб. (без учета НДС).

Ответчик отклонил направленные истцом протоколы разногласий, указав на невозможность изменения предложенной цены без решения вопроса о достоверности отчета об оценке продаваемых объектов в судебном порядке.

Поскольку возникшие разногласия в досудебном порядке стороны не урегулировали, ООО «Фирма Вторс» в порядке статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

На основании статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности.

В соответствии со статьей 13 Закона об оценочной деятельности, в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Согласно пункту 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" следует учитывать, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица.

Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 2 вышеуказанного информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица, судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82-87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Судом первой инстанции установлено, что оспариваемая истцом стоимость нежилого помещения площадью 88,4 кв.м, расположенного в подвале дома № 159 по ул.Посадского, установлена ответчиком на основании отчета № 2007.09БМ2 общества с ограниченной ответственностью «Бюро оценки собственности» от 30.07.2009, в соответствии с которым рыночная стоимость указанного помещения на дату оценки 20.07.2009 составляет 949 000 руб. без НДС. Рыночная стоимость нежилого помещения площадью 130,9 кв.м, расположенного в подвале дома № 136 по ул. Челюскинцев установлена ответчиком на основании отчета общества с ограниченной ответственностью Фирма «Центр независимой экспертизы» № 21/07/07.09-О от 30.07.2009, в соответствии с которым на дату оценки 20.07.2009 рыночная стоимость указанного помещения составляет   2 853 000 руб. без НДС.

Истцом, в свою очередь,  представлены в материалы дела: отчет индивидуального предпринимателя Мокроусова Олега Валерьевича № 14 об определении рыночной стоимости нежилого помещения от 16.10.2009 ( дата составления), в соответствии с которым рыночная стоимость нежилого помещения площадью 130,9 кв.м, расположенного в подвале дома № 136 по ул.Челюскинцев на дату оценки 24.08.2009 составляет 1 532 000 руб.; отчет индивидуального предпринимателя Мокроусова Олега Валерьевича № 15 об определении рыночной стоимости нежилого помещения от 16.10.2009, в соответствии с которым  рыночная стоимость нежилого помещения площадью 88,4 кв.м, расположенного в подвале дома № 159 по ул. Посадского на дату оценки 24.08.2009 составила 465000 руб. без НДС.

В ходе рассмотрения дела истцом было заявлено ходатайство о проведении по делу судебной экспертизы. Ее проведение поручено обществу с ограниченной ответственностью «Научно-исследовательская лаборатория судебных экспертиз».

Возражений относительно выбора экспертного учреждения, которому надлежало провести судебную экспертизу, ответчик не заявил.

Из заключения эксперта № 6875 от 09.08.2010 следует, что размер рыночной стоимости нежилого помещения площадью 88,4 кв.м, расположенного в подвале дома № 159 по ул. Посадского в г. Саратове составляет 660 177 руб. с учетом НДС, размер рыночной стоимости нежилого помещения площадью 130,9 кв.м, расположенного в подвале дома № 136 по ул.Челюскинцев в г.Саратове составляет 1 328 242 руб. с учетом НДС.

Таким образом, судебная экспертиза опровергает отчеты об оценке спорного имущества, представленные сторонами.

Доводы заявителя жалобы о несоответствии экспертного заключения № 6875 от 09.08.2010 общества с ограниченной ответственностью «Научно-исследовательская лаборатория судебных экспертиз» действующему законодательству, поскольку эксперт применил один из трех действующих методов оценки – сравнительный, подлежат отклонению по следующим основаним.

Согласно пункту 20 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)", утвержденного Приказом Минэкономразвития