Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.12.2010 по делу n А57-24754/2009. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

России от 20.07.2007 № 256, оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода. Оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из используемых им подходов.

Таким образом, выбор критериев проведения оценки относится к компетенции и профессиональному суждению оценщика.

Аналогичная позиция изложена в письме Минэкономразвития РФ от 13.11.2009 № Д06-3263.

Из материалов дела следует, что в экспертном заключении № 6875 от 09.08.2010 эксперт обосновал невозможность применения затратного и доходного методов при определении рыночной стоимости спорного имущества, указав на то, что в рассматриваемом случае затратный подход не отражает рыночную стоимость недвижимости, а также на то, что эксперт официальной сметой затрат на покупку участка и строительства на ем здания, частью которого является объект оценки, не располагает. Расчет по «типовым сметам», СНИПам и т.п. с учетом всех реальных дополнительных затрат, определением совокупного износа здания в целом и «вычисления» стоимости единицы площади приведет к большой погрешности при вычислениях.

При применении доходного подхода анализируется возможность недвижимости генерировать определенный подход, который обычно выражается в форме дохода от эксплуатации и дохода от возможной продажи в конце периода владения.   Использование данного подхода, по мнению эксперта, некорректно в данном случае, поскольку спорные строения используются исключительно для личных целей, т.е. собственник не сдает их в аренду с целью извлечения дохода, кроме того, договора аренды  в подавляющем большинстве не регистрируются, а оплата производится в виде не облагаемой налогом наличной суммы.

Оспариваемое заключение эксперта содержит данные об использовании оценщиком сравнительного метода оценки.

 Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 14 ФСО N 1).

Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов (пункт 22 ФСО N 1).

Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен:

а) выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения;

б) скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому;

в) согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам. Оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов.

Следовательно, сравнительный подход основан на принципе сопоставления, который проводится с точным аналогом, продающимся на вторичном рынке, приблизительным аналогом, продающимся на вторичном рынке, с учетом корректирующих коэффициентов.

Как следует из экспертного заключения № 6875 от 09.08.2010, экспертом анализировался рынок продаж аналогичных объектов.

В таблицах оценки стоимости спорных нежилых помещений (страницы 7-8, 9-10 экспертного заключения) приведены характеристики трех аналогов, которые использовались для расчета цены с применением корректировки на стоимость одного квадратного метра сопоставимых объектов.

Представленная в таблицах информация бралась экспертом из последних предложений и сделок купли-продажи аналогичных объектов в районах близлежащих к оцениваемому объекту, опубликованных в Аналитическом источнике информации «Квартиры Саратова» №7(614) от 24.10.2010.

Согласно пункту 18 ФСО № 1 оценщик осуществляет сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки объекта оценки. Оценщик изучает количественные и качественные характеристики объекта оценки, собирает информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки теми подходами и методами, которые на основании суждения оценщика должны быть применены при проведении оценки, в том числе:

а) информацию о политических, экономических, социальных и экологических и прочих факторах, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки;

б) информацию о спросе и предложении на рынке, к которому относится объект оценки, включая информацию о факторах, влияющих на спрос и предложение, количественных и качественных характеристиках данных факторов;

в) информацию об объекте оценки, включая правоустанавливающие документы, сведения об обременениях, связанных с объектом оценки, информацию о физических свойствах объекта оценки, его технических и эксплуатационных характеристиках, износе и устареваниях, прошлых и ожидаемых доходах и затратах, данные бухгалтерского учета и отчетности, относящиеся к объекту оценки, а также иную информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки.

Информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности (пункт 19 ФСО № 1).

Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки.

Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.

Оценщик должен провести анализ достаточности и достоверности информации, используя доступные ему для этого средства и методы.

В соответствии с пунктом 24 ФСО № 1 оценщик для получения итоговой стоимости объекта оценки осуществляет согласование (обобщение) результатов расчета стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

Согласно пункту 1 выводов экспертного заключения № 6875 от 09.08.2010  рыночная стоимость нежилого помещения площадью 88,4 кв.м, расположенного в подвале по адресу: г. Саратов, ул. им. Посадского, д. № 159 на момент производства экспертизы с учетом НДС будет равна произведению стоимости единицы сравнения на количество, и на момент проведения экспертизы составляет 660 177 руб.

Согласно пункту 2 выводов экспертного заключения № 6875 от 09.08.2010  рыночная стоимость нежилого помещения площадью 130,9 кв.м, расположенного в подвале по адресу: г. Саратов, ул. им. Челюскинцев, д. № 136 на момент производства экспертизы с учетом НДС будет равна произведению стоимости единицы сравнения на количество, и на момент проведения экспертизы составляет 1 328 242 руб.

Ответчик не представил доказательств того, что оцениваемое имущество имеет характеристики, отличные от сопоставимых с ними объектов или что взятая оценщиком за основу сравнительного подхода информация является устаревшей и неполной.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции считает, что экспертное заключение № 6875 от 09.08.2010  по оценке рыночной стоимости спорного муниципального недвижимого имущества соответствует требованиям Федерального стандарта оценки № 1 "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки.

Кроме того, в судебном заседании суда апелляционной инстанции суд разъяснил сторонам  право на заявление ходатайства о проведении повторной или дополнительной судебной экспертизы по возникшим разногласиям. От проведения указанных экспертиз стороны отказались.

Судебная коллегия отмечает, что в силу статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий несовершения процессуальных действий.

Учитывая изложенное, апелляционная инстанция приходит к выводу о том, что судом первой инстанции полно и всесторонне исследованы обстоятельства дела и дана надлежащая правовая оценка имеющимся в деле документам, судебный акт принят с соблюдением норм материального и процессуального права, в связи с чем не находит оснований для его отмены.

Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Саратовской области от 27 сентября 2010 года по делу № А57-25754/2009  оставить без изменения,  апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объёме через арбитражный суд первой инстанции, принявший решение.

Председательствующий                                                                 С. А. Жаткина

Судьи                                                                                                В. А. Камерилова

                                                                                                          Ф. И. Тимаев