Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.12.2010 по делу n А12-2723/2010. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

начисление процентов за рассрочку платежа (далее -процентов) исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка России 10,0% (десять процентов) годовых»;

пункт 5.3 принять в редакции продавца «При несвоевременном перечислении платежей, предусмотренных пунктами 3.2,3.3 настоящего договора, покупатель уплачивает пени в размере 0,3% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки с даты возникновения просроченной задолженности (не включая эту дату) по дату полного погашения просроченной задолженности (включительно)»;

пункт 5.6 принять в редакции продавца «В случае нарушения покупателем хотя бы одного из требований, указанных в пунктах 2.1, 2.1.2, 2.1.4 - 2.1.7 настоящего договора, покупатель уплачивает продавцу штраф в размере 10% цены продажи нежилого помещений».

Истец отклонил направленный ответчиком протокол согласования разногласий, указав на невозможность изменения предложенной цены без решения вопроса о достоверности отчета об оценке продаваемых объектов в судебном порядке.

Поскольку возникшие разногласия в досудебном порядке стороны не урегулировали, ООО «Фирма Вторс» в порядке статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Принимая оспариваемое решение, арбитражный суд счел необходимым урегулировать разногласия в отношении цены объекта с учетом результатов судебной экспертизы, проведенной в рамках настоящего дела. Разногласия по остальным пунктам договора судом урегулированы с учетом мнения сторон.

В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

При таких обстоятельствах доводы ответчика о том, что истец утратил преимущественное право на приобретение арендуемого имущества  по истечении тридцати дней  со дня получения проекта договора купли-продажи арендуемого имущества, в связи с не подписанием  проекта договора купли-продажи, подлежат отклонению.

На основании статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности.

В соответствии со статьей 13 Закона об оценочной деятельности, в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Согласно пункту 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" следует учитывать, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица.

Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Как следует из материалов дела на основании решения комиссии по подготовке планов приватизации и распоряжения ответчика утверждены планы приватизации арендуемого истцом муниципального имущества, согласно которым установлена цена продажи, в связи с чем, истец утратил возможность предъявить самостоятельный иск по оспариванию достоверности величины стоимости объекта оценки.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 2 вышеуказанного информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица, судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ).

Оценка отчета независимого оценщика осуществляется судом в порядке главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статей 82-87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). При этом оценщик, осуществивший оценку, привлекается к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (пункт 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92).

Определением Арбитражного суда Волгоградской области от 06.07.2010г. судом была назначена экспертиза, проведение которой поручено обществу с ограниченной ответственностью «Агентство оценки недвижимости» (далее ООО «Агентство оценки недвижимости»).

Возражений относительно выбора экспертного учреждения, которому надлежало провести судебную экспертизу, ответчик не заявил.

Из выводов экспертного заключения «Агентство оценки недвижимости» №65-Э-10  от 08.09.2010 следует, отчет ЗАО «Отечество» №О-1480 от 02.10.2009г. об определении рыночной стоимости встроенного нежилого помещения общей площадью 136,8 кв.м. по ул. Дзержинского, д. 19 Тракторозаводского района г.Волгограда не соответствует требованиям, нормам и стандартам, в том числе установленным Федеральным законом «Об оценочной деятельности в РФ» от 29.07.98 №135-ФЗ. Рыночная стоимость спорного  нежилого помещения определена экспертом в размере 3 170 000 руб. с учетом НДС по состоянию на 29.10.2009г.

Таки образом, судебная экспертиза опровергла достоверность оценки, выполненной ЗАО «Отечество»  по поручению администрации.

Участвующими в деле лицами не представлено доказательств, опровергающих заключение эксперта, а также отчет об оценке, выполненных в соответствии с определениями суда о назначении по делу судебной экспертизы.

Доводы заявителя жалобы относительно экспертного заключения не могут являться основанием для вывода суда о недостоверности заключения эксперта.

Проведенная в рамках дела экспертиза исследовала соответствие отчета требованиям, предусмотренным Законом об оценочной деятельности, а также Федеральным стандартам оценки, то есть нормативным актам, обязательным к применению   всеми   организациями,   осуществляющими   оценочную   деятельность, независимо от членства в конкретной саморегулируемой организации.

В заключении эксперта содержится однозначный вывод о том, что отчет ЗАО «Отечество» не соответствует требованиям, нормам и стандартам, в том числе установленным Законом об оценочной деятельности.  Несоответствие Отчета указанным требованиям повлекло искажение результата определяемой рыночной стоимости. В представленном заключении по судебной экспертизе изложены конкретные ошибки и замечания к отчету, выполненному ЗАО «Отечество». При проведении экспертизы эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Доводы ответчика о том, что в соответствии с требованиями законодательства об оценке, с даты оценки объекта до даты составления отчета об оценке должно пройти не более трех месяцев, в то время как промежуток между датами оценки и датой составления отчета эксперта составил более 6 месяцев, судом первой инстанции обоснованно отклонены, поскольку дата оценки соответствует дате оферты, а отчет проводился на основании определения суда о назначении экспертизы, в связи с чем, установленные законодательством временные ограничения не применяются.

Оснований для вывода о сомнительности обоснованности результатов экспертизы у суда апелляционной инстанции также не имеется. Доказательств недостоверности выводов эксперта суду не представлено.

Доводы заявителя жалобы о том, что в случае определения иной редакции п. 1.3 договора, данное условие будет противоречить пункту 3.2 договора, отсылающего к Приложению №3 (График платежей) также не могут являться достаточным основанием к отказу в иске.

Как следует из материалов дела, протокол разногласий с изложением своей редакции Приложения №3 истец в адрес ответчика не направлял. В то же время, указанные обстоятельства не предусмотрены законом в качестве оснований для отказа в иске о согласовании разногласий по заявленному условию договора.

Требований в части согласования разногласий по иным условиям договора, в том числе по пункту  3.2 договора и Приложению №3 (График платежей) истцом в рамках данного дела не заявлялось. С учетом требований статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд рассматривает дело в пределах предмета заявленных исковых требований.

Ответчик не представил доказательств того, что оцениваемое имущество имеет характеристики, отличные от сопоставимых с ними объектов или что взятая оценщиком за основу сравнительного подхода информация является устаревшей и неполной.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции считает, что экспертное заключение № №65-Э-10  от 08.09.2010  по оценке рыночной стоимости спорного муниципального недвижимого имущества соответствует требованиям Федерального стандарта оценки № 1 "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки.

Учитывая изложенное, апелляционная инстанция приходит к выводу о том, что судом первой инстанции полно и всесторонне исследованы обстоятельства дела и дана надлежащая правовая оценка имеющимся в деле документам, судебный акт принят с соблюдением норм материального и процессуального права, в связи с чем не находит оснований для его отмены.

Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Волгоградской области от 18 октября 2010 года по делу № А12-2723/2010  оставить без изменения,  апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объёме через арбитражный суд первой инстанции, принявший решение.

Председательствующий                                                                 С. А. Жаткина

Судьи                                                                                                В. А. Камерилова

                                                                                                          Ф. И. Тимаев