Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.12.2010 по делу n А12-13851/2010. Отменить решение полностью и принять новый с/а

ДВЕНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

410031, Россия, г. Саратов, ул. Первомайская, д. 74

===============================================================

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

г. Саратов                                                                                                Дело № А12-13851/2010 24 декабря 2010 года

Резолютивная часть постановления объявлена 20 декабря 2010 года.

Полный текст постановления изготовлен 24 декабря 2010 года.

Двенадцатый  арбитражный апелляционный суд в составе

председательствующего судьи Акимовой М.А.,

судей  Веряскиной С.Г., Жевак И.И.

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания

Ханиной А.Н.,

при участии представителя администрации Дубовского муниципального района Волгоградской области Быстрова Эльдара Владимировича, действующего по доверенности от 16.06.2010 № 1753, и представителя индивидуального предпринимателя Жеребцова Михаила Васильевича Фоменковой Юлии Анатольевны, действующей по доверенности от 16.09.2010,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы индивидуального предпринимателя Жеребцова Михаила Васильевича (г. Дубовка Волгоградской области) и администрации Дубовского муниципального района Волгоградской области (г. Дубовка Волгоградской области)

на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 05 октября 2010 года по делу № А12-13851/2010 (судья Зотова Н.П.)

по иску индивидуального предпринимателя Жеребцова Михаила Васильевича (г. Дубовка Волгоградской области)

к открытому акционерному обществу «Балыклей» (с. Горный Балыклей Дубовского района Волгоградской области)

третье лицо: администрация Дубовского муниципального района Волгоградской области (г. Дубовка Волгоградской области)

о досрочном расторжении договора,

УСТАНОВИЛ:

в Арбитражный суд Волгоградской области обратился индивидуальный предприниматель Жеребцов Михаил Васильевич (далее – ИП Жеребцов М.В., истец) с иском к открытому акционерному обществу «Балыклей» (далее – ОАО «Балыклей», ответчик) о расторжении договора субаренды земель сельскохозяйственного назначения от 30.07.2009 земельного участка, кадастровый номер 34:05:00 00 00:0002, площадью 114,5 га из фонда перераспределения Дубовского района Волгоградской области, расположенного по адресу: Волгоградская область, Дубовский район, в 12,5 км северо-восточнее с. Усть-Погожье, с целевым назначением использования в качестве пастбищ, заключённого между ИП Жеребцовым  М.В. и ОАО «Балыклей», сроком до 15.04.2051.

Решением суда первой инстанции от 05 октября 2010 года  в удовлетворении исковых требований отказано.

Предприниматель не согласился с принятым решением и обратился в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, администрация Дубовского муниципального района Волгоградской области также обжаловала судебный акт в апелляционном порядке.

Ответчик письменные отзывы на апелляционные жалобы не представил.

ОАО «Балыклей» явку представителя в судебное заседание не обеспечило. О месте и времени рассмотрения дела извещено надлежащим образом, согласно требованиям статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса РФ, что подтверждено уведомлениями о вручении почтовых отправлений  № 410031 29 94965 3, № 410031 29 94960 8ы. Информация о месте и времени судебного заседания размещена на официальном сайте Высшего Арбитражного Суда РФ 16.11.2010, что подтверждено отчётом о публикации судебных актов на сайте. В соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие указанного лица.

Исследовав материалы дела, выслушав доводы представителей предпринимателя и органа местного самоуправления,  арбитражный суд апелляционной инстанции пришёл к выводу, что решение суда первой инстанции подлежит отмене ввиду несоответствия выводов суда обстоятельствам дела. Апелляционная коллегия считает, что застройка участка сельскохозяйственного назначения является существенным нарушением условий договора субаренды.

Как видно из материалов дела, 22 апреля 2002 года на основании постановления главы администрации Дубовского района от 19.04.2002 № 276 между администрацией Дубовского района Волгоградской области (арендодатель) и ИП Жеребцовым М.В. (арендатор) заключён договор № 11 аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения площадью 114,5 га из земель фонда перераспределения Дубовского района, кадастровый номер 34:05:00 00 00:0002, для использования в качестве пастбищ.

Срок действия договора согласован сторонами с 20.04.2002 по 19.04.2051.

Государственная регистрация договора произведена 24.05.2002, что подтверждается отметкой УФРС по Волгоградской области на обратной стороне договора (т.1 л.д.22).

По акту приёма-передачи указанный земельный участок был передан арендодателем, а арендатор принял его без возражений (т.1 л.д.22).

На основании постановления администрации Дубовского муниципального района Волгоградской области от 04.06.2008 № 276 «О согласии на заключение договора субаренды между ИП Жеребцовым М.В. и ОАО «Балыклей» 30.07.2009 между ИП Жеребцовым М.В. (арендатор) и ОАО «Балыклей» (субарендатор) заключён договор субаренды указанного земельного участка.

Пунктом 1.3. договора субаренды стороны согласовали целевое назначение участка – для  использования в качестве пастбищ.

Договор субаренды заключён с 15.05.2008 по 15.04.2051 (пункт 1.1. договора), прошёл государственную регистрацию 12.08.2009, что подтверждено отметкой УФРС по Волгоградской области на обратной стороне договора (т.1 л.д.12).

Земельный участок передан субарендатору по акту приёма-передачи земельного участка от 30.07.2009. Акт подписан сторонами договора без возражений (т.1 л.д.13).

Полагая, что ответчик использует земельный участок не по целевому назначению, предприниматель направил в его адрес претензию с требованием об устранении допущенных нарушений, указав, что в случае неисполнения данного требования по истечении месяца с момента получения данного предупреждения, обратится в арбитражный суд  с исковым заявлением о досрочном расторжении договора субаренды от 30.07.2009 (т.1 л.д.27).

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении требований, пришёл к выводу о том, что предприниматель не доказал наличие со стороны ответчика существенного нарушения условий договора субаренды земель сельскохозяйственного назначения, поскольку не представил доказательств того, что возведённые на участке жилые строения являются объектами недвижимости. Суд также сослался на пункт 3 статьи 78 Земельного кодекса РФ, который допускает использование земель сельскохозяйственного назначения в сфере охотничьего хозяйства.

Апелляционная коллегия не согласна с указанными выводами суда первой инстанции, поскольку существенное нарушение условий договора в данном случае выражается в возведении строений на участке, что привело к нарушению целевого использования земли и фактическому изъятию из оборота участка сельскохозяйственного назначения.

Для данного вывода достаточно самого факта застройки участка. При этом не имеют значение законность возведения на территории пастбища построек, их надлежащее оформление, отнесение их к движимым или недвижимым объектам, цель использования.

Переданный в субаренду участок относится к землям сельхозназначения и предназначался для использования в качестве пастбищ. Актов о переводе участка в другую категорию уполномоченными органами не принималось.

Однако ответчик возвёл на данном участке строения. Данный факт установлен судом первой инстанции и никем не оспаривается.

Состав земель сельскохозяйственного назначения определяется исходя из той роли, которую играет земля в сельскохозяйственном производстве. Основное значение земли в аграрной сфере заключается в том, что она является средством производства – базой для выращивания сельскохозяйственных культур.

Собственники земельных участков обладают свободой в распоряжении землёй в той степени, в какой это соответствует целям охраны земель. Поскольку без соответствующей обработки обеспечить охрану земель невозможно, сельскохозяйственные земли должны использоваться в производственном процессе, что отвечает интересам их охраны и повышения плодородия.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1 Земельного кодекса РФ охрана земли как важнейшего компонента окружающей среды и средства производства в сельском хозяйстве имеет приоритет перед использованием земли в качестве недвижимого имущества.

Поэтому размещение на землях данной категории каких-либо объектов, влекущее утрату плодородного слоя, противоречит положениям статей 7, 8, 77 и 78 Земельного кодекса РФ, поскольку предполагает изменение их целевого назначения.

Согласно пункту 2 статьи 7 Земельного кодекса РФ, земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешённого использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

В силу подпункта 1 пункта 3 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» оборот земель данной категории основывается на принципе сохранения целевого использования земельных участков.

Учитывая продолжительность формирования плодородного слоя, апелляционный суд считает невозможным дальнейшее использование подвергшегося застройке спорного участка в сельскохозяйственных целях.

В соответствии с пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Кроме указанных в пункте 1 настоящей статьи случаев, аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случаях, перечисленных в пункте 2 настоящей статьи.

Согласно подпункту 1 пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса РФ, аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель.

Согласно статье 450 Гражданского кодекса РФ, договор может быть расторгнут по соглашению сторон, по требованию одной из сторон по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признаётся нарушение договора одной из сторон, которое влечёт для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 619 Гражданского кодекса РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначением имущества либо с неоднократными нарушениями.

Пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ предусмотрено досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключённого на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьёй 46 Земельного кодекса РФ и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса РФ, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Из материалов дела видно, что ответчик является охотопользователем и использует арендуемый участок для размещения базы охотничьего хозяйства.

Постановлением о назначении административного наказания от 18.05.2010 по делу № 47/6-05-10-П Управления Росреестра по Волгоградской области Дубовский отдел ОАО «Балыклей» привлечено к административной ответственности по части 1 статьи 8.8. КоАП РФ (т.1 л.д. 25). 

Административным органом установлено, что на земельном участке ОАО «Балыклей» эксплуатирует два жилых строения, а также помещение склада для размещения базы охотничьего хозяйства.

Факт нахождения на указанном земельном участке строений ответчиком не оспаривается. Из отзыва общества на исковое заявление видно, что расположенные на земельном участке временные, по его мнению, сооружения  используются ответчиком как вспомогательные постройки при осуществлении хозяйственной деятельности, в том числе размещении скота при использовании земельного участка в качестве пастбища (т.1 л.д.57).

Данный факт также подтверждён пояснениями, данными суду апелляционной инстанции представителем администрации района, который по долгу службы посещал указанный объект.

Таким образом, апелляционная коллегия считает установленным судами обеих инстанций факт возведения субарендатором на арендуемом земельном участке строений. Доказательств, ставящих указанное обстоятельство под сомнение, в материалах дела нет.

Утверждение ответчика, что на момент передачи ему пастбищ часть их уже имела ограждение, не влияет на вывод коллегии о наличии с его стороны существенных нарушений условий договора в результате возведения строений на территории пастбищ, поскольку именно последнее обстоятельство, а не наличие ограждения, влияет на сохранность плодородного слоя почвы и, как следствие, на целевое назначение участка.

Ссылка суда первой инстанции на пункт 3 статьи 78 Земельного