Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.12.2010 по делу n А12-1830/2010. Отменить решение полностью и принять новый с/а

ДВЕНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

410031, Россия, г. Саратов, ул. Первомайская, д. 74

===============================================================

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

г. Саратов                                                                                               Дело №А12-1830/2010

Резолютивная часть постановления объявлена «17» декабря 2010 года.

Полный текст постановления изготовлен          «24» декабря 2010 года.

Двенадцатый  арбитражный апелляционный суд в составе

председательствующего судьи Жевак И.И.,

судей Борисовой Т.С., Веряскиной С.Г.

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания Цинцадзе И.Э.

при участии в судебном заседании:

от закрытого акционерного общества «Промтех» - Пилюгина Л.И. по доверенности от 10.12.2010,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу апелляционные жалобы закрытого акционерного общества «Промтех» (г.Волгограда),   Департамента муниципального имущества администрации Волгограда (г.Волгоград),

на решение  Арбитражного суда Волгоградской области от «05» октября 2010 года по делу №А12-1830/2010, принятое судьей  Стрельниковой Н.В.,

по заявлению закрытого акционерного общества «Промтех» (г.Волгограда),

к департаменту муниципального имущества администрации г. Волгограда (г.Волгоград), администрации г. Волгограда (г. Волгоград),

закрытому акционерному обществу «Отечество» (г.Волгоград),

третье лицо:

департамент финансов администрации Волгограда (г.Волгоград),

Волгоградская городская Дума (г.Волгоград),

о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта недвижимости, о признании незаконным в части решения органа местного самоуправления, об урегулировании разногласий,

УСТАНОВИЛ:

закрытое акционерное общество «Промтех» (далее – заявитель, ЗАО «Промтех») обратилось в Арбитражный суд Волгоградской области с заявлением к департаменту муниципального имущества администрации г.Волгограда (далее – ДМИ г.Волгограда) и администрации г.Волгограда, в котором просит:

- признать недостоверной величину рыночной стоимости встроенного нежилого помещения общей площадью 173,0 кв. м. в цокольном этаже дома №102 по ул.Ангарской в Дзержинском районе г.Волгограда, определенной закрытым акционерным обществом «Отечество» (далее – ЗАО «Отечество») в отчете об оценке от 28.10.2009 №0-1528 в размере 6 224 000 рублей,

- признать решение о предоставлении арендатору - ЗАО «Промтех» преимущественного права приобретения встроенного нежилого помещения общей площадью 173,0 кв. м. в цокольном этаже дома №102 по ул.Ангарской в Дзержинском районе г.Волгограда, принятое на заседании комиссии по подготовке планов приватизации объектов муниципального имущества 30.10.2009 (выписка из протокола №32 от 30.10.2009), незаконным в части указания цены продажи помещения,

- урегулировать разногласия, возникшие между ДМИ Волгограда и ЗАО «Промтех» при заключении договора купли-продажи объекта муниципального имущества б/н, изложив пункт 1.3 указанного договора в следующей редакции: «Цена продажи объекта нежилого фонда - встроенного нежилого помещения общей площадью 173,0 кв.м. (цокольный этаж), расположенного по адресу: город Волгоград, Дзержинский район, улица Ангарская, дом №102, составляет 3 685 762 (три миллиона шестьсот восемьдесят пять тысяч семьсот шестьдесят два) рублей в том числе НДС 18% 562 235 рублей.

Определениями суда от 04.03.2010 и от 15.09.2010 к участию в деле в качестве заинтересованных третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора привлечены департамент финансов администрации Волгограда и Волгоградская городская Дума.

Определением суда от 29.09.2010 изменено процессуальное положение третьего лица закрытого акционерного общества «Отечество» (далее – ЗАО «Отечество»), которое привлечено к участию в деле в качестве ответчика по требованию заявителя о признании недостоверной величины рыночной стоимости встроенного нежилого помещения общей площадью 173,0 кв. м. в цокольном этаже дома №102 по ул.Ангарской в Дзержинском районе г.Волгограда, определенной ЗАО «Отечество» в отчете об оценке от 28.10.2009 №О-1528 в размере 6 224 000 рублей.

Заявитель в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, уточнил предмет иска в части урегулирования разногласий, при заключении договора купли-продажи объекта муниципального имущества, изложив пункт 1.3 указанного договора в следующей редакции: «Цена продажи объекта нежилого фонда – встроенного нежилого помещения общей площадью 173,0 кв.м. (цокольный этаж), расположенного по адресу: город Волгоград, Дзержинский район, улица Ангарская, дом №102, составляет 3 329 661 (три миллиона триста двадцать девять тысяч шестьсот шестьдесят один) рубль, 02 копейки (без учета НДС)».

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от «05» октября 2010 года в удовлетворении требования ЗАО «Промтех» о признании незаконным решения о предоставлении арендатору - ЗАО «Промтех» преимущественного права приобретения встроенного нежилого помещения общей площадью 173,0 кв. м. в цокольном этаже дома №102 по ул.Ангарской в Дзержинском районе г.Волгограда, принятое на заседании комиссии по подготовке планов приватизации объектов муниципального имущества 30.10.2009 (выписка из протокола №32 от 30.10.2009), незаконным в части указания цены продажи помещения отказано. Признана недостоверной величина рыночной стоимости встроенного нежилого помещения общей площадью 173,0 кв. м. в цокольном этаже дома №102 по ул.Ангарской в Дзержинском районе г.Волгограда, определенной ЗАО «Отечество» в отчете об оценке от 28.10.2009 №0-1528 в размере 6 224 000 рублей. Суд обязал урегулировать разногласия, возникшие между ДМИ Волгограда и ЗАО «Промтех» при заключении договора купли-продажи объекта муниципального имущества б/н, изложив пункт 1.3 указанного договора в следующей редакции: «Цена продажи объекта нежилого фонда - встроенного нежилого помещения общей площадью 173,0 кв.м. (цокольный этаж), расположенного по адресу: город Волгоград, Дзержинский район, улица Ангарская, дом №102, составляет 3 329 661 (три миллиона триста двадцать девять тысяч шестьсот шестьдесят один) рубль (без учета НДС).

ЗАО «Промтех» и ДМИ г.Волгограда не согласившись с вынесенным решением обратились в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобами.

ДМИ г.Волгограда просит отменить решение суда первой инстанции по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе, и принять по делу новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении заявленных требований.

ЗАО «Промтех» просит решение суда первой инстанции отменить в части отказа в удовлетворении требования ЗАО «Промтех» о признании незаконным решения о предоставлении арендатору - ЗАО «Промтех» преимущественного права приобретения встроенного нежилого помещения общей площадью 173,0 кв. м. в цокольном этаже дома №102 по ул.Ангарской в Дзержинском районе г.Волгограда, принятое на заседании комиссии по подготовке планов приватизации объектов муниципального имущества 30.10.2009 (выписка из протокола №32 от 30.10.2009), незаконным в части указания цены продажи помещения. В остальной части решение суда оставить без изменения.

ЗАО «Промтех» возражает против удовлетворения апелляционной жалобы ДМИ г.Волгограда по основаниям, изложенным в отзыве.

Волгоградская городская Дума представила в материалы дела отзыв, в котором просит решение суда первой инстанции отменить, в иске ЗАО «Промтех» отказать в полном объёме.

Администрация Волгограда представила отзыв, в котором просит решение суда первой инстанции отменить, в иске ЗАО «Промтех» отказать.

Ответчики в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом в соответствии со статьей 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, что подтверждается уведомлениями о вручении почтовых отправлений.

В соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  при неявке в судебное заседание иных лиц, участвующих в деле и надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, суд рассматривает дело в их отсутствие.

Исследовав материалы дела, выслушав доводы участников процесса, арбитражный суд апелляционной инстанции пришёл к выводу, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 01.01.2006 между ДМИ г.Волгограда и ЗАО «Промтех» был заключен договор №4/856-06 на аренду помещения нежилого муниципального фонда, по условиям которого ДМИ г.Волгограда предоставлял заявителю во временное владение и пользование на срок с 01.01.2006 по 30.12.2006 нежилое помещение площадью 145,26 кв. м по ул.Ангарской, 102, г.Волгограда.

01.01.2007 ДМИ г.Волгограда с ЗАО «Промтех» был заключен договор №4/856-07 на аренду помещения нежилого муниципального фонда на срок до 30.12.2007, в котором площадь встроенного нежилого помещения, сданного в аренду, была указана в размере 145,26 кв. м.

26.12.2007 в договор №4/856-07 его сторонами были внесены изменения и дополнения №1, в которых площадь встроенного нежилого помещения, сданного в аренду, была указана в размере 172,5 кв. м.

01.01.2008 ДМИ г.Волгограда с ЗАО «Промтех» был заключен договор №4/856-08 на аренду помещения нежилого муниципального фонда на срок до 30.12.2008, в котором площадь встроенного нежилого помещения, сданного в аренду, была указана в размере 172,5 кв. м.

01.01.2009 ДМИ г.Волгограда с ЗАО «Промтех» был заключен договор №4/856-09 на аренду помещения нежилого муниципального фонда на срок до 30.12.2009, в котором площадь встроенного нежилого помещения, сданного в аренду, была указана в размере 172,5 кв. м.

29.10.2009 в договор №4/856-09 его сторонами были внесены Изменения и дополнения №2, в которых площадь встроенного нежилого помещения, сданного в аренду, была указана в размере 173,0 кв. м.

Из выписки из протокола №32 заседания комиссии по подготовке планов приватизации объектов муниципального имущества, следует, что 30.10.2009 на заседании комиссии по подготовке планов приватизации объектов муниципального имущества ЗАО «Промтех» было признано соответствующим условиям, предусмотренным статьей 3 закона №159-ФЗ, в связи с чем, данной комиссией было принято решение о приватизации арендуемого ЗАО «Промтех» встроенного нежилого помещения (цокольный этаж) площадью 173,0 кв.м. по ул.Ангарской, 102, Дзержинского района г.Волгограда путем предоставления ЗАО «Промтех» (арендатору) преимущественного права приобретения арендуемого объекта недвижимости путем его выкупа по цене в размере 6 224 000 рублей (без учета НДС) (л.д.57, т.1).

Письмом от 03.11.2009 выписка из протокола №32 заседания комиссии по подготовке планов приватизации объектов муниципального имущества от 30.10.2009, на котором ЗАО «Промтех» было признано субъектом права преимущественного выкупа арендуемого объекта недвижимости площадью 173,0 кв.м, вместе с проектом договора купли-продажи спорного нежилого помещения, была направлена в адрес заявителя.

Письмом от 30.11.2009 №3/67 заявитель направил в адрес ДМИ г.Волгограда подписанный проект договора купли-продажи спорного нежилого помещения вместе с протоколом разногласий.

Как следует из протокола разногласий от 30.11.2009 к проекту договора купли-продажи спорного нежилого помещения, заявитель предлагал ДМИ г.Волгограда указать в п.1.3. договора купли-продажи цену выкупа арендуемого объекта в размере 3 685 762,00 руб. (в т.ч. НДС 18% 562 235 руб.)

ЗАО «Промтех» получило от ДМИ г.Волгограда письмо от 25.12.2009 №17979 с протоколом согласования разногласий, где ДМИ г.Волгограда сообщал о необходимости принятия п.1.3. договора купли-продажи в редакции продавца.

Ввиду того, что сторонами не достигнуто соглашение о цене выкупа отчуждаемого имущества ЗАО «Промтех» обратилось с исковым заявлением в арбитражный суд.

Суд первой инстанции, удовлетворяя заявленные требования, пришёл к правильному выводу, что оспоренное распоряжение противоречит требованиям действующего законодательства и нарушает права и законные интересы заявителя. Суд указал, что, направив комитету протокол разногласий к проекту договора купли-продажи и  передав разрешение преддоговорного спора на рассмотрение суда, заявитель не утратил право на преимущественное приобретение арендуемого имущества.

Исследовав материалы дела, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

ДМИ г.Волгограда выступая от имени собственника муниципального имущества, и являясь стороной по договорам аренды с ЗАО «Промтех» встроенного нежилого помещения (подвала) по ул. Ленина, 12, в период с 2006 по 2009, не мог не знать, что в разные периоды арендного пользования спорным недвижимым имуществом его площадь в договорах аренды, в изменениях и дополнениях к данным договорам указывалась в размере 145,26, 172,5 и 173,0 кв. м.

Арендовать встроенное нежилое помещение (подвал) заявитель начал с 2006 года, и каждый раз площадь арендуемого объекта указанная в договорах аренды была разной.

Несмотря на это за заявителем было признано право на преимущественный выкуп арендуемого им встроенного нежилого помещения (цокольный этаж) площадью 173,0 кв.м. по ул.Ангарской, 102, г.Волгограда.

В связи с чем, суд первой инстанции пришёл к правильному выводу о том, при согласии заявителя с ценой выкупа спорного недвижимого имущества площадь данного имущества в размере 173,0 кв.м не явилась бы препятствием для реализации права на преимущественный выкуп.

Суд первой инстанции правомерно пришёл к выводу о тождестве помещения, которым заявитель владел на праве аренды более двух лет на дату вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008  N159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - N159-ФЗ).

Необходимость уточнения арендуемой площади, и внесения в связи с этим изменений в договор аренды  обусловлена увеличением площади помещения вследствие уточнений по техническому паспорту БТИ, а не в результате дополнительной сдачи заявителю в аренду новых помещений.

Индивидуальная определенность любого объекта (индивидуально определенного имущества, вещи) в силу статьи 606, пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации является существенным условием любого договора аренды. Утрата индивидуальных свойств