Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.12.2010 по делу n А12-1830/2010. Отменить решение полностью и принять новый с/а

сданного в аренду имущества, создание на его базе новой вещи влечет за собой прекращение соответствующего договора аренды.

Материалами дела подтверждено, что ни 2007, ни в 2009 действие договоров аренды №№4/856-07, 4/856-09 после внесения в них изменений и дополнений, касающихся площади объекта аренды, прекращено не было, в связи с чем суд приходит к выводу о том, что арендуемый истцом с 2006 объект недвижимости не утратил своих индивидуальных свойств, почему по результатам вносимых изменений и дополнений происходило уточнение характеристик арендуемого объекта в части, касающейся его площади.

Как видно из исследованных судом выкопировок из технических паспортов БТИ, отражающих состояние арендуемого помещения, прилагавшихся к изменениям и дополнениям №1 от 26.12.2007 к договору аренды №4/856-01 от 01.01.2007 (приложение №3), к договору аренды № 4/856-08 от 01.01.2008 (приложение №3), к договору аренды №4/856-09 от 01.01.2009 (приложение №3), спорное помещение в разные периоды его арендного пользования не меняло своей конфигурации и оставалось одним и тем же. При этом объектом пользования со стороны ЗАО «Промтех» являлось и является цельное, изолированное, встроенное нежилое помещение, которое не содержит элементов (коридор, подвал), которые могут использоваться или используются другими лицами, не составляя со спорным помещением единого целого.

Суд приходит к выводу о том, что ЗАО «Промтех» на протяжении с января 2006 владел и владеет на праве аренды одним и тем же недвижимым муниципальным имуществом, вследствие чего заявитель правомерно, в полном соответствии со статьей 3 закона №159-ФЗ был признан субъектом права преимущественного выкупа встроенного нежилого помещения (цокольный этаж) площадью 173,0 кв. м по ул.Ангарской, 102, г.Волгограда.

Согласно статье 3 закона №159-ФЗ, реализация преимущественного права субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение арендуемого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, при наличии условий, указанных в пунктах 1-3 той же статьи, возможна только по цене такого приобретения, равной рыночной стоимости арендованного имущества и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Действительная рыночная стоимость спорного нежилого помещения в проекте договора купли-продажи в размере 6 224 000 рублей (без НДС) обосновывается ДМИ г.Волгограда ссылкой на отчет №О-1528 от 28.10.2009, выполненный ЗАО «Отечество».

Согласно части 1 статьи 13 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью.

При этом в соответствии со статьей 12 указанного Федерального закона №135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Для целей проверки достоверности представленного ДМИ г.Волгограда отчета об оценке №О-1528 от 28.10.2009, составленного оценщиком – ЗАО «Отечество», определением суда от 17.03.2010 была назначена экспертиза, проведение которой было поручено обществу с ограниченной ответственностью «Региональный центр оценки и экспертизы собственности».

Как следует из представленного в материалы дела экспертного заключения №3965-ЭЗ от 31.08.2010 отчет об оценке №О-1528 от 28.10.2009 составленный оценщиком ЗАО «Отечество», не соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», а также федеральным стандартам оценки (ФСО-1, ФСО-2, ФСО-3), утвержденным Министерством экономического развития, включая нарушения принципа однозначности и обоснованности (п.4 ФСО-3), требований к источникам информации (п.10 ФСО-3).

Из экспертного заключения №3965-ЭЗ от 31.08.2010 следует, что рыночная стоимость спорного объекта недвижимости по состоянию на 28.10.2009 составляет 3 929 000 рублей (включая НДС).

С учетом изложенного суд первой инстанции пришёл к выводу, что величина рыночной стоимости встроенного нежилого помещения (цокольный этаж) общей площадью 173,0 кв.м, расположенного по адресу: г.Волгоград, Дзержинский район, ул.Ангарская, 102, определенная в отчете №О-1528 от 28.10.2009 в размере 6 224 000 рублей (без НДС), выполненного ЗАО «Отечество», должна быть признана недостоверной.

Исходя из указанных обстоятельств, суд правомерно определил положения пункта 1.3. договора купли-продажи встроенного нежилого помещения (цокольный этаж) площадью 173,0 кв.м по ул. Ангарской, 102, г.Волгограда с учетом рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, определенной в экспертном заключении №3965-ЭЗ от 31.08.2010 в размере 3 329 661,02 рублей (без учета НДС).

Судом первой инстанции обоснованно отклонён довод ДМИ г.Волгограда о том, что ЗАО «Промтех» не заявил разногласий относительно приложения №3 к договору купли-продажи, принял его в редакции ДМИ г.Волгограда, согласившись, тем самым, с имеющейся в данном приложении старой ценой выкупа спорного нежилого помещения в размере 6 224 000 рублей (без НДС), так как в приложении №3 речь идёт не о цене, а о сроке, в течение которого заявитель должен произвести выкуп имущества, оплатить его цену.

Однако, несмотря на то, что суд первой инстанции согласился с выводами экспертного заключения №3965-ЭЗ от 31.08.2010 о том, что рыночная стоимость спорного объекта составляет 3 929 000 рублей (включая НДС), а не 6 224 000 рублей (без НДС), как указано в оценке, произведённой ЗАО «Отечество», впоследствии суд принял решение отказать в удовлетворении требования заявителя о признании незаконным решения о предоставлении арендатору - ЗАО «Промтех» преимущественного права приобретения встроенного нежилого помещения общей площадью 173,0 кв. м. в цокольном этаже дома №102 по ул.Ангарской в Дзержинском районе г.Волгограда, принятое на заседании комиссии по подготовке планов приватизации объектов муниципального имущества 30.10.2009 (выписка из протокола №32 от 30.10.2009), в части указания цены продажи помещения.

Суд мотивировал свой отказ в удовлетворении требований в указанной части тем, что заявитель не обосновал в своём заявлении, какие нормы действующего законодательства были нарушены.

Суд апелляционной инстанции не согласен с выводами суда первой в данной части, так как отчет независимого оценщика выполненного ЗАО «Отечество» по заключению судебной экспертизы не соответствует требованиям Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и федеральным стандартам оценки (ФСО-1, ФСО-2, ФСО-3), утверждённым приказом Министерства экономического развития и торговли РФ (л.д.51, т.5), что повлияло на определение рыночной стоимости объекта оценки.

Судебная коллегия апелляционной инстанции считает, что заявитель требуя признания незаконным решения о предоставлении арендатору преимущественного права приобретения объекта недвижимости в части указания цены продажи помещения обосновал свои требования в данной части, указанием на нарушение норм действующего законодательства и непосредственно его прав и законных интересов.

В связи с чем, требования ЗАО «Промтех» в указанной части подлежат удовлетворению, а решение суда первой инстанции отмене.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Волгоградской области от  «05» октября 2010 года по делу №А12-1830/2010 отменить в части отказа в удовлетворении требования закрытого акционерного общества «Промтех» о признании незаконным решения о предоставлении арендатору - ЗАО «Промтех» преимущественного права приобретения встроенного нежилого помещения общей площадью 173,0 кв. м. в цокольном этаже дома №102 по ул. Ангарской в Дзержинском районе г.Волгограда, принятое на заседании комиссии по подготовке планов приватизации объектов муниципального имущества 30.10.2009 (выписка из протокола №32 от 30.10.2009), в части указания цены продажи помещения и требования закрытого акционерного общества «Промтех» в указанной части удовлетворить.

В остальной части решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объёме через арбитражный суд первой инстанции, принявший решение, в порядке, предусмотренном статьями 275-276 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий                                                                                   И.И. Жевак

Судьи                                                                                                                 Т.С. Борисова

С.Г. Веряскина