Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.12.2010 по делу n А12-13246/2010. Отменить решение полностью и принять новый с/а

Владимир Владимирович приобрели в собственность нежилые помещения, расположенные по адресу: г. Волгоград ул. М. Балонина , 2А. Сделка зарегистрирована в установленном законом порядке, о чём в договоре имеется отметка Управления Федеральной регистрационной службы по Волгоградской области (т.1 л.д.98-99).

Положениями пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящееся на чужом земельном участке, к другому лицу, оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и том же объеме, что и прежний их собственник.

Аналогичные положения содержаться в пункте 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Учитывая правовую позицию Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенную в пункте 14 Постановления Пленума от 24.03.2005 №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», суд первой инстанции обоснованно пришёл к выводу, что  у ответчика отсутствует обязанность по оплате арендных платежей за  земельный участок кадастровый номер 34:346040023:184, общей площадью 368 кв.м в период с 26.02.2009.

Указанная правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.12.2009г. №8611/09.

Учитывая, что доказательств прекращения арендных отношений по договору в спорный период лицами, участвующими в деле,  не представлено, суд апелляционной инстанции пришёл к выводу о наличии у ответчика обязанности оплачивать арендные платежи за используемые земельные участки кадастровыми номерами 34:34:040023:183, 34:34:040023:182.

Из материалов дела видно, что арендные отношения между истцом и ответчиком прекращены в установленном законом порядке 07.10.2009. Земельные участки из пользования ответчика не выбывали.  Данное обстоятельство ответчиком под сомнение не ставится.

Кроме того, земельные участки с кадастровыми номерами 34:34:040023:183, 34:34:040023:182 предоставлены ответчику в собственность за плату для эксплуатации, находящейся на них недвижимости, что подтверждено постановлением администрации Волгограда от 01.07.2009 № 1433 (т.1 л.д.26-27) и заключёнными на основании данного постановления договорами купли-продажи участков (т.1 л.д.134-139), зарегистрированных в установленном законом порядке 14.10.2009.

Таким образом, за период 01.04.2009 по 06.08.2009 с ответчика надлежит взыскать арендные платежи за пользование земельными участками 34:34:040023:182, 34:34:040023:183 по ставкам, установленным уполномоченными органами. 

Согласно пункту 1 статьи 424 Гражданского кодекса РФ, исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.

Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса РФ. При этом стороны не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключённый ими договор аренды.

С учётом изложенного апелляционная коллегия считает, что после утверждения уполномоченными органами новых ставок арендной платы у арендатора возникла обязанность вносить арендную плату с учётом изменённых ставок арендной платы за землю, а именно исходя из двух процентов от кадастровой стоимости земельного участка.

Аналогичная правовая позиция изложена Высшим Арбитражным Судом  Российской Федерации в Постановлении Президиума от 02.02.2010 № 12404/09.

Таким образом, у ответчика существовала обязанность оплачивать арендные платежи по новым ставкам, независимо от содержания, направленного в его адрес уведомления об исчислении арендной платы.  Указание в уведомлении от 01.07.2008 неверных площадей земельных участков не влияет на возложенную законом обязанность по оплате использования земли по ставкам, установленным уполномоченными органами.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции отклоняет довод ответчика о том, что для возникновения обязанности по оплате арендных платежей, согласно новой методике расчёта, и в новом размере необходимо заключение дополнительного соглашения к договору аренды.

Доказательств оплаты арендных платежей установленном размере ответчиком не представлено. При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции считает подлежащими удовлетворению  исковые требования администрации в заявленном размере.

Из материалов дела видно, что истец ошибочно произвёл расчёт, исходя из площади земельных участков 4147,40 кв.м и 1239 кв.м, вместо 4805 кв.м, 2518 кв.м.

Однако данная ошибка не влечёт нарушение прав ответчика, в виде необоснованно взысканных денежных средств, поскольку расчёт арендных платежей произведён исходя из правильных коэффициентов, но за меньшую площадь, нежели фактически используемая арендатором.

Учитывая порядок расчёта арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, утверждённый постановлением Главы Администрации Волгоградской области от 6 декабря 2007 года № 2033, и решение Волгоградской городской Думы от 15.05.2008 № 3/84 «О Порядке определения  размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, и утверждении коэффициентов, применяемых при расчёте арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена», произведённые арендные платежи, суд апелляционной инстанции считает исковые требования истца о взыскании задолженности по арендным платежам подлежащими удовлетворению в заявленной сумме.

Годовой размер арендных платежей за земельные участки земель поселений рассчитывается по формуле:

А = КСЗУ x Кви x Кдп x Ккан х Ки.

Учитывая, что экономические характеристики земельных участков кадастровыми номерами 34:34:040023:183, 34:34:040023:182 не оспорены и не ставятся под сомнение лицами, участвующими в деле, кадастровая стоимость земельного участка (КЗСУ) кадастровым номером 34:34:040023:183 составляет 9214041,86 руб. (3659,27 х 2518), кадастровая стоимость земельного участка кадастровым номером 34:34:040023:182 составляет 17582792,35 руб.  (3659,27 х 4805).  Для расчёта арендных платежей истец правильно использовал следующие значения коэффициентов:

Кви = 0,0115  коэффициент вида функционального использования земельного участка, установлен пунктом 2.1.3. постановления Главы Администрации Волгоградской области от 06.12.2007 № 2033,

Ккан = 1 коэффициент категории арендатора земельного участка из земель населённых пунктов и  Ки = 1 коэффициент индексации,

Кдп = 4,70 коэффициент дифференциации в зависимости от назначения объектов, расположенных на земельном участке из категории земель населённых пунктов предназначенных для размещения других промышленных предприятий (пункт 19.6. решения Волгоградской городской Думы от 15 мая 2008 года № 3/84).

При таких обстоятельствах сумма задолженности с учётом условий договора аренды и произведённой оплаты составляет:

По земельному участку с кадастровым номером 34:34:040023:183 арендная плата составляет ((9214041,86 руб.х4,70х0,0115 х 1х1):4)= 124504, 74 руб. в квартал.

((124504,74 руб.:3 мес:30дней)х11+(124504,74 руб.:3 мес.) =  56718,83 руб.

Таким образом, ответчик обязан был оплатить за спорный период 181223, 57 руб.

По земельному участку с кадастровым номером 34:34:040023:182 (17582792,35 руб. х 4,70 х 0,0115 х1 х 1):4) = 237587,48 руб.

((237587,48 руб.:3 мес.:30дней)х11+(237587,48 руб.:3 мес.) =  108234,29 руб.

За спорный период по данному земельному участку  ответчик должен был уплатить 345821,77 руб.

Таким образом, ответчик по договору аренды должен уплачивать ежеквартально  арендные платежи в сумме 527045,34 руб. с 26.02.2009. Доказательств оплаты арендных платежей в полном объёме не представлено.

Из материалов дела видно, что ООО «Трансстрой-Волга» оплачивало арендные платежи с нарушением условий договора, полагая, что администрация неправомерно их увеличила в односторонне порядке.

При таких обстоятельствах, требования администрации о взыскании задолженности по договору аренды в размере 437065,24 руб.   обоснованны и подлежат удовлетворению.

Учитывая требования статьи 330 Гражданского кодекса РФ положения пункта 2.9. договора и факт несвоевременной оплаты арендных платежей в установленном нормативными актами размере,  суд  апелляционной инстанции  считает требования подлежащими удовлетворению в заявленной сумме, поскольку арендные платежи, которые фактически должны были уплачиваться арендатором, превышают исчисленные администрацией. Из расчёта, представленного истцом, видно, что он произведён, исходя из меньшей площади земель, чем используемая ответчиком по договору.

Таким образом, апелляционная коллегия считает, что  имеются правовые основания для отмены решения суда первой. Исковые требования администрации подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Волгоградской области от 27 сентября 2010 года по делу № А12-13246/2010 отменить, принять по делу новый судебный акт.

Взыскать общества с ограниченной ответственностью «Трансстрой-Волга» (г. Волгоград) в пользу администрации Волгограда (г. Волгоград) задолженность по договору аренды за период с 01.04.2009 по 06.08.2009  в сумме 437065,24 руб. (четыреста тридцать семь тысяч шестьдесят пять рублей двадцать четыре копейки), неустойку за период с 26.09.2008 по 06.08.2009 в размере  61506,98 руб. (шестьдесят одна тысяча пятьсот  шесть рублей девяноста восемь копеек).

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Трансстрой-Волга»  (г. Волгоград) в доход федерального бюджета государственную пошлину за рассмотрение дела в суде первой инстанции в размере 12971,44 руб. (двенадцать тысяч девятьсот семьдесят один рубль сорок четыре копейки).

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объёме через арбитражный суд первой инстанции, принявший решение, в порядке, предусмотренном статьями 275-276 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий                                                                                М.А. Акимова

Судьи                                                                                                             С.Г. Веряскина

                                                                                                                   И.И. Жевак