Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.01.2011 по делу n А12-17641/2009. Изменить решение

предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной (часть 5 пункта 1).

В случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного кодекса Российской Федерации, пункт 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 30.05.2005 №92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком»).

В связи с тем, что истец не согласился с величиной оценочной стоимости указанной в отчете №14-3/09 об оценке рыночной стоимости встроенного нежилого помещения площадью 82,9  кв.м, расположенного по адресу: Волгоградская область, Котельниковский район, г. Котельниково, ул. Ленина, 14,  в суд первой инстанции поступило ходатайство истца о проведении по делу судебной экспертизы. При этом возражений на указанное ходатайство истца от ответчика не последовало.

Определением Арбитражного суда Волгоградской области от 27 ноября  2009 года по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено некоммерческому партнерству «Сообщество специалистов-оценщиков «СМАО».  На разрешение эксперта судом были поставлены вопросы: 1. Соответствует ли отчет об оценке рыночной стоимости от 17.04.2009 №14-3/09 ООО «Светлоярский» встроенного помещения, расположенного по адресу: Волгоградская область, г. Котельниково, ул. Ленина, д. 14, Федеральному закону №153-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности», федеральным стандартам. 2. В случае несоответствия отчета вышеуказанного отчета  Федеральному закону №153-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности», федеральным стандартам оценки, указать, в чем заключаются данные несоответствия. 3. Могли ли выявленные в отчете, несоответствия федеральному закону №135-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности», федеральным стандартам оценки повлиять на определение рыночной цены объекта недвижимости.

Из заключения, выполненного НП «СПО «СМАО» следует, что отчет №14-3/09 не соответствует стандартам оценки и содержащиеся в нем выводы могли повлиять на определение рыночной стоимости объекта недвижимости.

Определением от 11 марта 2010 года Арбитражный суд Волгоградской области по делу назначил экспертизу об определении рыночной стоимости объекта недвижимости, расположенного по адресу: Волгоградская область, г. Котельниково, ул. Ленина, 14, проведение экспертизы поручено ООО «Специализированный консалтинговый центр «Экспертиза и оценка».

Согласно представленному заключению ООО «Специализированный консалтинговый центр «Экспертиза и оценка» №04/30-1 об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости – встроенного нежилого помещения площадью 82,9 кв.м, расположенного в г. Котельниково Волгоградской области по улице Ленина, 14 стоимость помещения составляет 890 000 руб. (без НДС).

Исходя из рыночной стоимости спорного помещения в сумме 890 000 руб. (без НДС), суд удовлетворил исковые требований истца.

Суд апелляционной инстанции исследовал отчет №14-3/09, выполненный ООО «Специализированный консалтинговый центр «Экспертиза и оценка» пришел к выводу о том, что выполненное экспертное заключение, не может быть признано судом допустимым доказательством в силу того, что эксперт ООО «Специализированный консалтинговый центр «Экспертиза и оценка» Чунихин А.А. не предупреждался об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. При таких обстоятельствах суд первой инстанции неправомерно урегулировал пункт 3.1 договора, исходя из рыночной стоимости нежилого помещения в сумме 890 000 руб. (без НДС).

В ходе рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции представителем ООО «Опторг «Пемо» заявлено ходатайство о назначении повторной экспертизы об определении рыночной стоимости объекта недвижимости, расположенного по адресу: Волгоградская область, Котельниковский район, г. Котельниково, ул. Ленина, 14 площадью 82,9 кв.м.

Рассмотрев указанное ходатайство, суд апелляционной инстанции удовлетворил данное ходатайство.

Определением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 13 сентября 2010 года по делу назначена экспертиза по определению рыночной стоимости объекта недвижимости, проведение экспертизы поручено ООО «Волгоград-Конслатинг».

Согласно экспертного заключения ООО «Волгоград-Конслатинг» №10/11/13-2 рыночная стоимость встроенного нежилого помещения площадью 82,9 кв.м, расположенного по адресу: Волгоградская область, г. Котельниково, ул. Ленина, 14 составляет 861 00 руб. (без НДС).

Согласно абзацу 2 пункта 3 статьи 161 Налогового кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 26.11.2008 N 224-ФЗ "О внесении изменений в часть первую, часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" с 1 января 2009 г. при реализации (передаче) на территории Российской Федерации государственного имущества, не закрепленного за государственными предприятиями и учреждениями, составляющего государственную казну Российской Федерации, казну республики в составе Российской Федерации, казну края, области, города федерального значения, автономной области, автономного округа, а также муниципального имущества, не закрепленного за муниципальными предприятиями и учреждениями, составляющего муниципальную казну соответствующего городского, сельского поселения или другого муниципального образования, налог на добавленную стоимость уплачивается в федеральный бюджет налоговыми агентами - покупателями (получателями) указанного имущества, за исключением физических лиц, не являющихся индивидуальными предпринимателями. Указанные лица обязаны исчислить расчетным методом, удержать из выплачиваемых доходов и уплатить в бюджет соответствующую сумму налога.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что исходя из рыночной стоимости нежилого помещения, расположенного по адресу: Волгоградская область, г. Котельниково, ул. Ленина, 14 , в сумме 861 00 руб. (без НДС), следует урегулировать разногласия по пункту 3.1 договора купли-продажи, руководствуясь указанной стоимостью объекта купли-продажи.

Суд апелляционной инстанции отмечает, что назначение экспертизы в суде апелляционной инстанции и результаты проведенной оценки ответчиком  не оспорены.

Доводы  ответчика о том, что в соответствии с требованиями законодательства об оценке, с даты оценки объекта до даты составления отчета об оценке должно пройти не более трех месяцев, в то время как промежуток между датами оценки и датой составления отчета эксперта - более 6 месяцев, что влечет недействительность отчета, судом апелляционной инстанции отклоняется. Требования о трехмесячном сроке действительности применимы лишь к отчету оценщика. В данном случае в суде проводилась судебная экспертиза и в суд представлено экспертное заключение, а не отчет оценщика, в связи с чем, срок действительности отчета оценки не может быть применен к сроку действительности заключения судебной экспертизы.

Суд апелляционной инстанции считает несостоятельными доводы Администрации о том, что решение Котельниковского районного Совета народных депутатов от 17.08.2007 N 45/265, решение Котельниковского районного Совета народных депутатов от 07.11.2008 N 72/448 не вступили в законную силу, поскольку не подписаны Главой Котельниковского муниципального района.

Конклюдентные действия - это действия, свидетельствующие о согласии лица, совершившего действия, его намерении совершить сделки, заключить договор (пункт 3 статьи 434, пункт 3 статьи 438 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 5 Информационного письма от 05.05.1997 №14 Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров»).

В соответствии со статьей 435 Гражданского кодекса Российской Федерации офертой признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение. Оферта должна содержать существенные условия договора.

В порядке реализации преимущественного права истца на выкуп арендуемого имущества Администрация действуя от имени муниципального образования направила в адрес ООО «Опторг «Пемо» проект договора купли-продажи и залога муниципального имущества.

В материалах дела имеется письмо, подписанное начальником отдела по экономической политике Болубневой Р.Р.  от 09.07.2009 «Администрация Котельниковского муниципального района предлагает Вам использовать преимущественное право на приобретение (выкуп) арендуемого имущества… и заключить договор купли-продажи арендуемого имущества (проекты договоров купли-продажи и залога прилагаются)».

Таким образом, конклюдентными действиями направленными на заключение договора купли-продажи муниципального имущества Администрации Котельниковского муниципального района Волгоградской области, действуя от имени муниципального образования, фактически совершила действия направленные на выполнение решений совета депутатов муниципального образования.

Поскольку действия Администрации направленные на заключение договора купли продажи муниципального имущества со стороны муниципального законодательного органа не оспорены, то апелляционная инстанция отвергает довод Администрации о не вступлении нормативных актов разрешающих приватизацию спорного имущества в законную силу.

Кроме того, являются несостоятельными доводы ответчика о том, что ООО «Опторг «Пемо» не подтвердило, что является субъектом малого или среднего предпринимательства.

Администрация доказательств того, что у ООО «Опторг «Пемо» истребовались какие-либо документы, подтверждающие статус субъекта малого и среднего предпринимательства, в материалы дела не представила (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Обстоятельства того, что выкупаемое имущество находится в пользовании арендатора по договору аренды более трех лет, соответствие площади арендуемого помещения, арендная плата за аренду имущества перечислялась надлежащим образом, Администрация не оспаривает.

Суд апелляционной инстанции считает необоснованными доводы о том, что ООО «Опторг «Пемо» отказалось от подписания договора купли-продажи и соответственно утратило преимущественное правом на выкуп недвижимого имущества.

Истец воспользовался своим правом и, подписав договор купли-продажи с протоколом разногласий,  направил   разногласия, возникшие при заключении договора, заключение которого обязательно для ответчика, на рассмотрение суда на основании статьи  445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, волеизъявление истца не свидетельствует об отказе последнего от преимущественного права  на приобретение  имущества,  а подтверждает реализацию истцом права на передачу разногласий, возникших при заключении договора и заключение которого обязательно для ответчика, на рассмотрение суда.

Иное толкование законодательства исключает саму возможность для субъекта малого и среднего предпринимательства передачи разногласий на рассмотрение суда и оспаривания достоверности величины стоимости объекта оценки.

Истец, согласившись с определенной ООО «Специализированный консалтинговый центр «Экспертиза и оценка»  рыночной стоимостью объекта приватизации, уточнил исковые требования и просил суд урегулировать спор по цене указанной в отчете эксперта. Судом уточнения приняты.

При этом суд первой инстанции правомерно оставил без рассмотрении требования истца о принятии Графика платежей и процентов по оплате стоимости приобретаемого в рассрочку по договору купли-продажи объекта муниципального жилого фонда в редакции ООО «Опторг «Пемо», поскольку истцом не представлены доказательства соблюдения досудебного порядка урегулирования спора  по Графику платежей.

Одновременно суд апелляционной инстанции отмечает, что определение судом по собственной инициативе содержания договорных условий, по которым не возникли разногласия, будет означать выход за пределы исковых требований, а резолютивная часть решения не соответствовать заявленным истцом требованиям и требованиям статьи  173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Соответственно, по указанному спору рассматриваются только те условия договора, по которым стороны не достигли обоюдного согласия при передаче спора в суд.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции считает, что убедительных доводов, основанных на доказательственной базе и позволяющих отменить полностью вынесенное решение, апелляционная жалоба не содержит.

В соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесённые лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом с проигравшей стороны.

В силу статьи 106 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, относятся к судебным издержкам.

Согласно части 1 статьи 109 названного Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, денежные суммы, причитающиеся экспертам, выплачиваются по выполнении ими своих обязанностей.

Стоимость услуг по проведению экспертизы на предмет определения рыночной стоимости объекта недвижимости составляет 12 000 руб.

В счет оплаты экспертизы ООО «Опторг «Пемо»  по делу внесено  12 000 рублей на депозит апелляционного суда.

Следовательно, судебные расходы ООО «Опторг «Пемо» по оплате услуг эксперта подлежат взысканию с Администрации.

Финансово-экономическому отделу Двенадцатого арбитражного апелляционного суда следует перечислить с лицевого счета Двенадцатого арбитражного апелляционного суда обществу с ограниченной ответственностью «Волгоград-Консалтинг»  (г. Волгоград), расположенному по адресу: г. Волгоград, ул. М.Чуйкова , д. 37,  за проведение экспертизы по делу №А12-17641/2009  денежные средства в сумме 12 000 рублей.

С учетом изложенного, решение суда первой инстанции подлежит изменению на основании пункта 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (неправильное применение норм материального права).

Руководствуясь