Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.02.2011 по делу n А57-8112/2010. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности.

В соответствии со статьей 13 Закона об оценочной деятельности, в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Согласно пункту 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" следует учитывать, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица.

Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Как следует из материалов дела на основании решения комиссии по подготовке планов приватизации и распоряжения ответчика утверждены планы приватизации арендуемого истцом муниципального имущества, согласно которым установлена цена продажи, в связи с чем, истец утратил возможность предъявить самостоятельный иск по оспариванию достоверности величины стоимости объекта оценки.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 2 вышеуказанного информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица, судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ).

Оценка отчета независимого оценщика осуществляется судом в порядке главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статей 82-87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). При этом оценщик, осуществивший оценку, привлекается к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (пункт 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92).

Определением Арбитражного суда Волгоградской области от 21.05.2010, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 25.06.2010, судом была назначена экспертиза, проведение которой поручено обществу с ограниченной ответственностью «Мир Деловых консультаций» (далее ООО «Мир Деловых консультаций»).

Из выводов экспертного заключения ООО «Мир Деловых консультаций» №10 224 от 30.08.2010 следует, отчет ЗАО «Отечество» №О-1566 не соответствует требованиям, нормам и стандартам, в том числе установленным Федеральным законом «Об оценочной деятельности в РФ» от 29.07.1998 №135-ФЗ. Выявленные несоответствия повлияли на определение рыночной стоимости объекта недвижимости.

Согласно отчету №10 224 от 30.08.2010 рыночная стоимость спорного объекта недвижимости экспертом определена равной 4 018 644 руб. без учета НДС (4 742 000 руб. с учетом НДС).

Таким образом, судебная экспертиза опровергла достоверность оценки, выполненной ЗАО «Отечество»  по поручению администрации.

Участвующими в деле лицами не представлено доказательств, опровергающих заключение эксперта, а также отчет об оценке, выполненных в соответствии с определениями суда о назначении по делу судебной экспертизы.

Доводы заявителя жалобы относительно экспертного заключения не могут являться основанием для вывода суда о недостоверности заключения эксперта.

Проведенная в рамках дела экспертиза исследовала соответствие отчета требованиям, предусмотренным Законом об оценочной деятельности, а также Федеральным стандартам оценки, то есть нормативным актам, обязательным к применению   всеми   организациями,   осуществляющими   оценочную   деятельность.

В заключении эксперта содержится однозначный вывод о том, что отчет ЗАО «Отечество» не соответствует требованиям, нормам и стандартам, в том числе установленным Законом об оценочной деятельности.  Несоответствие Отчета указанным требованиям повлекло искажение результата определяемой рыночной стоимости. В представленном заключении по судебной экспертизе изложены конкретные ошибки и замечания к отчету, выполненному ЗАО «Отечество». При проведении экспертизы эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Оснований для вывода о сомнительности обоснованности результатов экспертизы у суда апелляционной инстанции также не имеется. Доказательств недостоверности выводов эксперта суду не представлено.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции считает, что экспертное заключение ООО «Мир Деловых консультаций» по оценке рыночной стоимости спорного муниципального недвижимого имущества соответствует требованиям Федерального стандарта оценки № 1 "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки.

Удовлетворяя требования истца об исключении из условий договора купли-продажи объекта муниципального имущества пунктов 5.5, 5.6, 7.3, изложении пункта  5.3 в редакции индивидуального предпринимателя Газаряна Р.Л., суд первой инстанции указал, что указанные договора купли-продажи объекта муниципального имущества относятся к договорной ответственности покупателя и не являются существенными.

В силу статей 329, 330 и 332 Гражданского кодекса РФ неустойка, как один из способов обеспечения обязательств, может быть установлена только законом или договором.

Закрепляя принцип свободы договора, пункт 4 ст. 421 Гражданского кодекса РФ устанавливает, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (ст. 422 Гражданского кодека РФ). Указанный пункт свободы договора предполагает возможность заключения любого договора, с любыми условиями, не противоречащими гражданскому законодательству.

Условия договора, не установленные законом, могут включаться в договор по соглашению сторон. Суд вправе вынести решение по существу спора, если обе стороны считают необходимым установить неустойку за нарушение договорного обязательства, но у них возникли разногласия по ее размеру.

Сторонами не достигнуто соглашение и законом обязанность истца, по договору купли-продажи, уплачивать неустойку, штраф, пени в случае нарушения сроков оплаты не установлена.

Кроме того, право требования продавца о выплате понесенных убытков предусмотрена правилами статьи 15, пункта 5 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации. Иными нормативными актами, регламентирующими правоотношения сторон в рамках договора купли-продажи объекта муниципального имущества, ответственность в виде дополнительных выплат не предусмотрена.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что требования истца об исключении из условий договора купли-продажи объекта муниципального имущества пунктов 5.5., 5.6. и 7.3., а также об изложении пункта  5.3 в редакции покупателя подлежат удовлетворению.

При таких обстоятельствах апелляционная инстанция приходит к выводу о том, что судом первой инстанции полно и всесторонне исследованы обстоятельства дела и дана надлежащая правовая оценка имеющимся в деле документам, судебный акт принят с соблюдением норм материального и процессуального права, в связи с чем не находит оснований для его отмены.

Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Волгоградской области от 25 ноября 2010 года по делу  № А12-5312/2010 оставить без изменения,  апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объёме через арбитражный суд первой инстанции, принявший решение.

Председательствующий                                                                С. А. Жаткина

Судьи                                                                                               О. В. Грабко                  

                                                                                                          В. Б. Шалкин