Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.02.2011 по делу n А06-4628/2010. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

ДВЕНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

410031, Россия, г. Саратов, ул. Первомайская, д. 74

===============================================================

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

г. Саратов                                                                                                 Дело № А06-4628/2010

09 февраля 2011 года

Резолютивная часть постановления объявлена 07 февраля  2011 года.

Полный текст постановления изготовлен 09 февраля 2011 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе

председательствующего судьи Лыткиной О.В.,

судей Александровой Л.Б, Борисовой Т.С.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Судаковой Н.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления муниципального имущества администрации города Астрахани на решение арбитражного суда Астраханской области от 16 сентября 2010 года по делу № А06-4628/2010, судья Мирекина Е.И.

по заявлению Индивидуального предпринимателя Фомичевой Елены Николаевны

к Управлению муниципального имущества администрации города Астрахани

о признании незаконным решения об отказе в реализации преимущественного права выкупа арендованного помещения и обязании предоставить проект договора купли – продажи на объект муниципальной собственности

при участии в заседании:

от ИП Фомичевой Е.Н. – Королевой О.Г. по доверенности  от 07.07.2010,

от Управления имущественных отношений администрации города Астрахани – Аббасова А.Б. по доверенности  от 01.07.2010,

У С Т А Н О В И Л:

индивидуальный предприниматель Фомичева Елена Николаевна (далее – ИП Фомичева Е.Н., предприниматель, заявитель) обратилась в арбитражный суд Астраханской области с учетом уточненных требований с заявлением о признании незаконным отказа Комитета имущественных отношений  МО «Город Астрахань» в реализации преимущественного права на  выкуп арендуемого помещения по адресу: г.Астрахань, ул.Яблочкова, 17. А также  просила обязать ответчика  предоставить ей проект договора купли-продажи на объект муниципальной собственности, арендуемый заявителем, по указанному адресу.

В соответствии со ст.48 АПК РФ судом первой инстанции в связи с реорганизацией   произведена замена  Комитета имущественных отношений  МО «Город Астрахань» (далее – Комитет) на Управление  муниципального имущества  администрации города Астрахани (далее – Управление, ответчик).

Решением арбитражного суда Астраханской области  от 16.09.2010 заявленные предпринимателем требования удовлетворены в полном объеме.

Управление, не согласившись с принятым судебным актом, обратилось в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой указало на то, что наличие задолженности по арендной плате является самостоятельным основанием для отказа предпринимателю  в реализации преимущественного права на выкуп арендуемого недвижимого имущества. Вывод суда о недоказанности Управлением наличия у предпринимателя задолженности по арендной плате на момент обращения  с соответствующим заявлением к ответчику полагает необоснованным.

ИП Фомичева Е.Н. против удовлетворения апелляционной жалобы возражает по основаниям, изложенным в отзыве на апелляционную жалобу. Просит решение оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

Представители сторон в судебном заседании настаивали на своих позициях.

Изучив материалы дела и доводы апелляционной жалобы, заслушав объяснения представителей сторон, суд апелляционной инстанции приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, 21.02.2002 между Комитетом  по управлению имуществом г.Астрахани (арендодатель) и  предпринимателем Фомичевой Е.Н. (арендатор) заключен типовой договор  аренды №8489 нежилых помещений, расположенных по адресу: г.Астрахань, ул.Яблочкова,17, Литера «А», на 1 этаже, площадью 56 кв.м. Срок действия договора определен сторонами  с 01.03.2002  по 26.02.2004 (л.д.10-11).

Поскольку срок договора определен сторонами менее года, государственная регистрация договора не требуется.

По истечении срока действия договора арендатор при отсутствии возражений со стороны арендодателя продолжил пользоваться арендованным имуществом, в связи с чем договор аренды был возобновлен на неопределенный срок (ст.621 ГК РФ).

Приложением к договору аренды № 8489 от 21.02.2002 был установлен расчет арендной платы  и определен ежемесячный  платеж в сумме 2 064 рублей.

Пунктом 8.3 договора предусмотрено, что арендатор  оплачивает арендодателю  арендную плату самостоятельно за каждый  месяц вперед с оплатой до 10 числа текущего месяца.  Арендодатель вправе  вносить изменения  в договор аренды в части увеличения арендной платы  на основании решений органов местного самоуправления. Кроме того, арендатор обязан выплачивать арендную плату  по новой ставке с момента ее введения и до 10 января каждого нового года  согласовывать  с арендодателем  ставку арендной платы на текущий год.

В 2003-2004 годах Комитет по управлению имуществом г.Астрахани  уведомлениями доводил до сведения  ИП Фомичевой Е.Н.  ежемесячный размер арендной платы, установленный на соответствующий год со ссылкой на нормативные правовые акты, действующие в г.Астрахани в тот период времени.

Решением Совета муниципального образования «Город Астрахань» от 28.04.2005 № 106 «О порядке  передачи в пользование объектов муниципального нежилого фонда (зданий, сооружений, встроенных, пристроенных нежилых помещений), расположенных на территории  муниципального образования «Город Астрахань» в Приложении № 2 определен порядок  исчисления арендной платы  за пользование  объектами нежилого муниципального фонда.

С учетом формулы, приведенной в указанном Решении, одним из показателей которой  является  единый понижающий коэффициент (0,2),  размер ежемесячной  арендной платы  для ИП Фомичевой Е.Н. должен был составлять 2559,84 руб., однако, согласно представленным суду  чекам-ордерам и расчету Управления предприниматель  с   января 2006 года по ноябрь 2010 года ежемесячно вносила арендную плату в сумме 3 203 руб.

02.03.2010 ИП Фомичева Е.Н. обратилась в Комитет имущественных отношений города Астрахани с заявлением о реализации  преимущественного права на выкуп нежилого помещения по адресу: г.Астрахань, ул. Яблочкова, д.17, Литера А, на первом этаже, площадью 56 кв.м,  арендуемого на основании договора аренды №8489 от 21.02.2002 в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 159-ФЗ) (л.д.53-54).

Письмом  № 01-5851/10 от 31.03.2010 и.о.председателя Комитета имущественных  отношений города Астрахани  отказал в удовлетворении данного заявления на том основании, что у ИП Фомичевой Е.Н. имеется задолженность по арендной плате в сумме 569 248,14 рублей и начислена пеня в сумме 486 086,23 рублей.

Не согласившись с отказом, ИП Фомичева Е.Н. обжаловала его в арбитражный суд Астраханской области.

Удовлетворяя заявление ИП Фомичевой              Е.Н., суд первой инстанции исходил из того, что поскольку договор аренды не содержит условия внесения изменений в размер арендной платы  путем публикации сообщения в средствах массовой информации, изменения договора в силу требований  статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, подлежат совершению в той же форме, что и договор.

Кроме того, суд принял во внимание  тот факт, что предприниматель  письмом от 15.06.2009 обращалась в Комитет с заявлением о предоставлении ей расчета  месячной арендной платы  с указанием всех коэффициентов, принимаемых при расчете платы за арендуемое ею помещение (л.д.81). Однако в ответе  на ее письмо ответчик лишь указал размер  задолженности по арендной плате и пени, не представив расчета ежемесячной арендной платы (л.д.82).

Суд апелляционной инстанции  не соглашается с выводами суда первой инстанции по следующим основаниям.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, регулируются Законом № 159-ФЗ.

Согласно статье 3 Закона № 159-ФЗ преимущественное право на приобретение арендуемого имущества может быть предоставлено при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Таким образом, арендуемое помещение может быть выкуплено в упрощенном порядке только при соблюдении указанных условий.

В рассматриваемом случае арендованное имущество находится в пользовании предпринимателя более двух лет до дня вступления в силу Закона № 159-ФЗ.

Общая площадь арендуемого нежилого помещения составляет 56 кв.м и не превышает норму 2000 кв.м, определенную Законом Астраханской области от 14.10.2008 № 68/2008-ОЗ «О предельных значениях площади арендуемых помещений и сроке рассрочки оплаты арендуемого имущества при реализации преимущественного права субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение арендуемого ими недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности Астраханской области или в муниципальной собственности».

Арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Вместе с тем суд апелляционной инстанции полагает, что у ИП Фомичевой Е.Н.  на день подачи заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (02.03.2010) имелась задолженность по арендной плате, при этом суд апелляционной инстанции  исходит из следующего.

Как было указано выше, пунктом 8.3 договора аренды №8489 стороны предусмотрели, что Арендодатель вправе вносить изменения в договор аренды в части увеличения  арендной платы на основании  решения органа местного самоуправления, а арендатор обязан  выплачивать арендную плату  по новой ставке с момента ее введения и до 10 января каждого нового года согласовывать с Комитетом  ставку арендной платы на текущий год.

На основании Решения    Совета муниципального образования «Город Астрахань» от 28.04.2005 № 106 «О порядке  передачи в пользование объектов муниципального нежилого фонда (зданий, сооружений, встроенных, пристроенных нежилых помещений), расположенных на территории  муниципального образования «Город Астрахань» размер арендной платы  для ИП Фомичевой  Е.Н. составлял 12 799,18 рублей, однако  с учетом единого понижающего коэффициента 0,2 размер арендной платы для ИП Фомичевой Е.Н. составил 2 559,84 рублей (расчет и формула имеются в материалах дела).

Вместе с тем, пунктом 4.1 Решения № 106 от 28.04.2005 установлено, что  Комитет имущественных отношений г.Астрахани  вправе устанавливать временные льготные коэффициенты  для расчета льготной арендной платы. Применение льготной арендной платы   исчисляемой с применением льготных коэффициентов, не является изменением размера арендной платы.

Решением Городская Дума  МО «Город Астрахань» № 50 от 02.04.2009 «О внесении изменений и дополнений  в решение Совета муниципального образования «Город Астрахань» от 28.04.2005 и Решение Городской Думы  муниципального образования «Город Астрахань» от 10.08.2006 №111» из Положения об исчислении арендной платы за пользование объектами нежилого муниципального фонда, расположенного на территории города Астрахани (приложение 2), исключен пункт 5, предусматривающий возможность  использования льготного коэффициента при расчете размера арендной платы.

Решение № 50 от 02.04.2009 было опубликовано в официальном печатном издании г.Астрахани газете «Горожанин» №14 от 24.04.2009.

Таким образом, согласно Решению № 50 от 02.04.2009 при исчислении размера арендной платы с 01.05.2009 единый понижающий коэффициент не подлежал применению, а потому с указанной даты размер  ежемесячной арендной платы для ИП Фомичевой Е.Н. составил 12 799,18 рублей.

То обстоятельство, что Комитет в адрес ИП Фомичевой Е.Н. не направил уведомление с расчетом  суммы ежемесячной арендной платы после отмены единого  понижающего коэффициента, не свидетельствует о том, что на предпринимателя не распространяются    положения  Решения от 28.04.2005 №106 в редакции Решений Городской Думы муниципального образования «Город Астрахань» от 10.08.2006 № 111, от 02.11.2006 № 175, от 19.12.2006 № 187, от 02.04.2009 № 50, тем более, что указанными нормативными актами прямо предусмотрено, что применение льготного коэффициента  не является изменением размера арендной платы.

Таким образом,  размер арендной платы с 01.01.2006 не изменялся, и применение  льготного коэффициента не являлось изменением размера арендной платы.

Кроме того, исходя из положений договора аренды №8489 от 21.02.2002,   на арендодателя не возлагалась