Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.02.2011 по делу n А57-11787/2010. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

ДВЕНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

410031, Россия, г. Саратов, ул. Первомайская, д. 74

===============================================================

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

г. Саратов                                                                                               Дело № А57-11787/2010

16 февраля 2011 года

Резолютивная часть постановления объявлена 09 февраля 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен 16 февраля 2011 года.

Двенадцатый  арбитражный апелляционный суд в составе

председательствующего судьи Акимовой М.А.,

судей Веряскиной С.Г., Жевак И.И.

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания Ханиной А.Н.,

при участии в судебном заседании конкурсного управляющего открытого акционерного общества «ЭЛМАШ» Костылёва В.В., представителя комитета по землепользованию и градостроительству администрации муниципального образования «Город Саратов» Парамоновой Т.Н., действующей по доверенности от 17.09.2010 № 02-07/05-14699, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу комитета по землепользованию и градостроительству администрации муниципального образования «Город Саратов» (г. Саратов)

на решение Арбитражного суда Саратовской области от 24 ноября 2010 года по делу            № А57-11787/2010  (судья Елистратов К.А.)

по иску открытого акционерного общества «ЭЛМАШ» (г. Саратов)

к комитету по землепользованию и градостроительству администрации муниципального образования «Город Саратов» (г. Саратов), администрации муниципального образования «Город Саратов» (г. Саратов)

третье лицо: комитет по архитектуре и градостроительству администрации  муниципального образования «Город Саратов» (г. Саратов)

о понуждении к заключению дополнительного соглашения к договору аренды,

  УСТАНОВИЛ:

в Арбитражный суд Саратовской области обратилось отрытое акционерное общество «ЭЛМАШ» (далее – ОАО «ЭЛМАШ», истец) с исковым заявлением к комитету по земельным ресурсам администрации муниципального образования «Город Саратов» об обязании администрации муниципального образования «Город Саратов» в лице комитета по земельным ресурсам администрации муниципального образования «Город Саратов» внести изменения в договор аренды земельного участка от 26 апреля 2010 года №А-10-408Ю-4 путём заключения дополнительного соглашения в части изменения вида разрешённого использования – для размещения объектов рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения на соответствующий данной территориальной зоне вид – размещение домов индивидуальной жилой застройки на земельном участке из земель населённых пунктов с кадастровым номером 64:48:040719:49, находящегося по адресу: г. Саратов, 8 Дачная, п/л «Зеленая горка».

Истец уточнил наименование ответчика вместо  комитета по земельным ресурсам администрации муниципального образования «Город Саратов» указал наименование комитет по землепользованию и градостроительству администрации муниципального образования «Город Саратов».

Определением суда от 08.11.2010 по ходатайству истца администрация муниципального образования «Город Саратов» привлечена к участию в деле в качестве соответчика.

Решением суда первой инстанции от 24 ноября 2010 года исковые требования удовлетворены.

Комитет по землепользованию и градостроительству администрации муниципального образования «Город Саратов» не согласился с принятым решением и обратился в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит его отменить по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе, и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении  исковых требований.

Администрация поддерживает правовую позицию комитета, изложенную в апелляционной жалобе, по основаниям, изложенным в отзыве. Считает решение суда первой инстанции подлежащим отмене.

Открытое акционерное общество «ЭЛМАШ» возражает против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве.

Администрация и комитет по архитектуре и градостроительству администрации  муниципального образования «Город Саратов» явку представителей в судебное заседание не обеспечили. О месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом, согласно требованиям статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, что подтверждено уведомлениями о вручении почтовых отправлений                   № 410031 31 93520 0, № 410031 31 93519 4. Информация о месте и времени судебного заседания размещена на официальном сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации 27 января 2011 года, что подтверждено отчётом о публикации судебных актов на сайте. В соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие указанных лиц.

Исследовав материалы дела, выслушав доводы истца и ответчика, арбитражный суд апелляционной инстанции пришёл к выводу, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, решением Арбитражного суда Саратовской области по делу от 24.02.2009 № А57-19870/08-31 ОАО «ЭЛМАШ» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство. Определением Арбитражного суда Саратовской области по делу от 24.02.2009 № А57-19870/08-31 конкурсным управляющим ОАО «ЭЛМАШ» утверждён Костылев Виталий Викторович. Срок конкурсного производства  ОАО «ЭЛМАШ» продлён до 24 февраля 2011 года, о чём вынесено определение Арбитражного суда Саратовской области от 14.09.2010 по делу № А57-19870/2008.

 На основании постановления администрации муниципального образования «Город Саратова» от 23 апреля 2010 года № 1281 между администрацией в лице председателя комитета по земельным ресурсам и ОАО «ЭЛМАШ» заключён договор аренды от 26 апреля 2010 года № А-10-408Ю-4 земельного участка с кадастровым номером 64:48:040719:0049 площадью 34646 кв.м, расположенного по адресу: г. Саратов, 8 Дачная, п/л «Зеленая Горка», сроком на 49 лет для размещения объектов рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения (т.1 л.д.12-15).

Земельный участок передан по акту приёма-передачи от 11.05.2010 (т.1 л.д.16).

17 мая 2010 года договор прошёл государственную регистрацию, о чём в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись № 64-64-11/302/2010-188.

14 июля 2010 года ОАО «ЭЛМАШ» обратилось в комитет по земельным ресурсам администрации муниципального образования «Город Саратов» с заявлением о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 26.04.2010 № А-10-408Ю-4 в части изменения вида разрешённого использования – для размещения объектов рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения на соответствующий данной территориальной зоне вид – размещение  домов индивидуальной жилой застройки.

Вместе с указанным заявлением истец представил заключение комитета по архитектуре и градостроительству администрации муниципального образования «Город Саратов» от 25 мая 2010 года № 766/05-л (т.1 л.д.22), кадастровый паспорт земельного участка (т.1 л.д.18), где указан вид разрешённого использования земельного участка – для размещения домов индивидуальной жилой застройки.

Согласно письму комитета по архитектуре и градостроительству администрации муниципального образования «Город Саратов» от 25 мая 2010 года № 766/05-л, данный земельный участок в соответствии с Правилами землепользования и застройки муниципального образования «Город Саратов», утверждёнными решением Саратовской городской Думы от 29 апреля 2008 года № 27-280, расположен в жилой территориальной зоне малоэтажной жилой застройки усадебного типа - «Ж-4».

На основании данного письма ОАО «ЭЛМАШ» 31 мая 2010 года обратилось в комитет по земельным ресурсам администрации муниципального образования «Город Саратов» с заявлением об изменении вида разрешённого использования в кадастровом паспорте земельного участка.

Данные изменения были внесены, что подтверждено выпиской из государственного кадастра недвижимости от 27.07.2010 (т.1 л.д.18). Земельный участок учтён в государственном кадастре объектов недвижимости с разрешённым использованием – для  размещения домов индивидуальной жилой застройки.

17 августа 2010 года, рассмотрев обращение истца, комитет по земельным ресурсам администрации муниципального образования «Город Саратов» отказал в заключении дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка от 26 апреля 2010 года №А-10-408Ю-4,  о чём сообщил ОАО «ЭЛМАШ» письмом № 02-07/07-13188 (т.1 л.д.23).

В обоснование отказа комитет сослался на часть 3 статьи 37 Гражданского кодекса Российской Федерации,  пункты 33.4,  33.4.1., 33.4.2., 33.4.3. Правил землепользования и застройки муниципального образования «Город Саратов», утверждённых решением Саратовской городской Думы от 29.04.2008 № 27-280, указав, что оснований для заключения дополнительного соглашения  к договору аренды земельного участка нет.

Учитывая отказ арендодателя от заключения дополнительного соглашения к договору и то, что вид разрешённого использования земельного участка изменён, ОАО «ЭЛМАШ» обратилось в суд с исковым заявлением о понуждении арендодателя заключить соответствующее дополнительное соглашение.

Суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования, пришёл к выводу, что оснований для отказа в заключении дополнительного соглашения нет, указав, что изменение вида разрешённого использования земельного участка произведено в порядке, установленном законом, и внесено в кадастр.

Апелляционная коллегия считает, что суд первой инстанции правильно удовлетворил исковые требования.

В соответствии с частью 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение или расторжение договора по решению суда по требованию одной из сторон возможно только при существенном нарушении договора другой стороной или в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В частности, согласно части 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, основанием для изменения или расторжения договора является существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Частью 2 этой же статьи установлено, что если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами, договор может быть изменён судом по требованию заинтересованной стороны по основаниям, предусмотренным пунктом 4 данной статьи, при одновременном наличии следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдёт; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от неё требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несёт заинтересованная сторона.

Причём частью 4 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечёт для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на изменённых судом условиях.

Решением Саратовской городской Думы от 29.04.2008 № 27-208 «Об утверждении Правил землепользования и застройки муниципального образования «Город Саратов» с учётом требований статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации определено, что для земельных участков, отнесённых в соответствии с Градостроительным регламентом к жилой территориальной зоне, устанавливается единый Градостроительный регламент.

Статьёй 85 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что порядок использования земель поселений определяется в соответствии с зонированием их территорий. Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учётом особенностей её расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков).

Для земельных участков, расположенных в границах одной территориальной зоны, устанавливается единый градостроительный регламент. Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, строений, сооружений.

Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки.

Земельные участки могут использовать в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешённого использования.

В соответствии с Правилами землепользования и застройки муниципального образования  «Город Саратов», утверждёнными решением Саратовской городской Думы от 29.04.2008 № 27-280 с изменениями от 27.04.2010 № 50-595, земельный участок, арендуемый истцом, отнесён к зоне малоэтажной застройки усадебного типа – «Ж4». Вид разрешённого использования – отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более трёх, предназначенные для проживания одной семьи.

Комитет по земельным ресурсам внёс изменения в кадастровый паспорт земельного участка, указав, что он относится к зоне малоэтажной жилой застройки.

В рассматриваемом случае уполномоченные распоряжаться землёй органы в установленном законом порядке изменили вид разрешённого использования арендуемого истцом земельного участка, фактически предопределив своими действиями изменение условий его аренды ввиду существенного изменения обстановки.

Учитывая, что в силу статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации истцу принадлежит преимущественное право пользования данным участком, арендные отношения прекращены