Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.07.2013 по делу n А57-18049/12. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ДВЕНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

410031, г. Саратов, ул. Первомайская, д. 74; тел: [phone]; факс: [phone],

http://12aas.arbitr.ru; e-mail: [email protected]

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

г. Саратов

Дело №А57-18049/12

22 июля 2013 года

Резолютивная часть постановления объявлена 17 июля 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен 22 июля 2013 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе

председательствующего судьи Акимовой М.А.,

судей Веряскиной С.Г., Жевак И.И.

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания Чумаковой А.В.,

при участии в судебном заседании индивидуального предпринимателя Шиховцовой Светланы Владимировны,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу комитета по управлению имуществом г. Саратова (410600, г. Саратов, пл. Театральная, 7, ОГРН 1026402195511, ИНН 6450003860)

на решение Арбитражного суда Саратовской области от 10 января 2013 года по делу № А57-18049/2012 (судья Комлева Л.П.)

по иску комитета по управлению имуществом г. Саратова (410600, г. Саратов, пл.Театральная, 7, ОГРН 1026402195511, ИНН 6450003860)

к индивидуальному предпринимателю Шиховцовой Светлане Владимировне (г.Саратов)

третье лицо: товарищество собственников жилья «Хозяин-19» (410000, г. Саратов, ул. Чернышевского, 19, ОГРН 1096451000667, ИНН 6451424028)

о взыскании задолженности по арендной плате и пени,

по встречному исковому заявлению индивидуального предпринимателя Шиховцовой Светланы Владимировны (г. Саратов)

к комитету по управлению имуществом г. Саратова (410600, г. Саратов, пл. Театральная, 7, ОГРН 1026402195511, ИНН 6450003860)

третье лицо: товарищество собственников жилья «Хозяин-19» (410000, г. Саратов, ул. Чернышевского, 19, ОГРН 1096451000667, ИНН 6451424028)

о взыскании убытков,

УСТАНОВИЛ:

в Арбитражный суд Саратовской области обратился Комитет по управлению имуществом г. Саратова (далее – истец, Комитет) с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Шиховцовой Светлане Владимировне (далее – ответчик, предприниматель, ИП Шиховцова С.В.) о взыскании  по договору аренды от 19.01.2012 № 932/2 задолженности по арендной плате за период с 01 мая по 05 августа 2012 года в сумме 33 281,17 руб., пени за период с 11.02.2012 по 05.08.2012 в сумме 751,62 руб.

ИП Шиховцова С.В. предъявила к Комитету встречный иск о взыскании убытков в сумме 36 369,11 руб.

Решением суда от 25.01.2013 исковые требования Комитета удовлетворены частично, предпринимателя - в полном объёме. Суд взыскал в пользу Комитета задолженность по аренде в сумме 26 075,94 руб., пени в сумме 505,90 руб., а всего - 26 581,84 руб., в пользу ИП Шиховцовой С.В. взысканы убытки в сумме 36 369,11руб.

В результате зачёта с Комитета в пользу предпринимателя судом взысканы денежные средства в сумме 9 787,27 руб.

Кроме того, дополнительным решением от 06.06.2013 суд распределил судебные расходы по делу.

Комитет не согласился с решением суда первой инстанции и обратился в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе, и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении требований Комитета в полном объёме и об отказе в удовлетворении требований  ИП Шиховцовой С.В.

Дополнительное решение Комитетом не обжаловано.

ИП Шиховцова С.В. представила отзыв на апелляционную жалобу, считает решение суда законным и обоснованным, апелляционную жалобу – не подлежащей удовлетворению.

Комитет, третье лицо явку представителей в судебное заседание не обеспечили. О месте и времени рассмотрения дела участники процесса извещены надлежащим образом, согласно требованиям статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса РФ, что подтверждено уведомлениями о вручении почтовых отправлений № 410031 60 94159 3, № 410031 60 94156 2, № 410031 60 94157 9, № 410031 60 941 58 6.  Информация о месте и времени судебного заседания размещена на официальном сайте Высшего Арбитражного Суда РФ 21 июня 2013 года, что подтверждено отчётом о публикации судебных актов на сайте. В соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие указанных лиц.

Исследовав материалы дела, заслушав участника процесса, арбитражный суд апелляционной инстанции пришёл к выводу, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 19 января 2012 года между Комитетом (арендодатель) и ИП Шиховцовой С.В. (арендатор) на основании протокола аукциона от 12.01.2012 № 44/11 заключен договор аренды № 932/2, по условиям пунктов 1.1., 1.2. которого арендатору за плату во временное владение и пользование  под офис предоставлен объект нежилого фонда: помещение площадью 128,6 кв.м, расположенное в здание № 19 Литер А по ул.им.ЧернышевскогоН.Г. в г. Саратове (т.1 л.д.10-12).

В этот же день между сторонами подписан акт приёма-передачи помещения, ключи от которого предпринимателю Комитетом не переданы (т.1 л.д.13).

Срок действия определён пунктами 1.4., 1.5. договора на 5 лет с 19.01.2012 по 19.01.2017. В установленном законом порядке договор прошёл государственную регистрацию (т.1 л.д.14 обратная сторона).

Размер арендной платы, подлежащей уплате арендатором арендодателю, определён пунктом 3.1. договора в сумме 127 635 руб. в год, 10 636,25 руб. в месяц без НДС.

Пунктом 3.2. договора предусмотрено, что арендатор самостоятельно перечисляет ежемесячную арендную плату без НДС равными долями в размере 1/12 части от годовой суммы арендной платы не позднее 10-го числа текущего месяца по указанным реквизитам.

В счёт оплаты аренды по договору за январь, февраль, март, апрель 2012 года ИП Шиховцовой С.В. перечислено Комитету 36 369,11 руб., что подтверждено платёжными поручениями от 28.02.2012 № 5 на сумму 15 096,61 руб., от 22.03.2012 № 14 на сумму 10 636,25 руб., от 12.05.2012 № 22 на сумму 10 636,25 руб. (т.1 л.д.91-93).

Арендная плата за май, июнь, июль и август 2012 года предпринимателем не оплачена.

Согласно пункту 4.2. договора, при неуплате арендатором арендной платы в установленные договором сроки начисляется пени в размере 1/300 ставки рефинансирования Банка России, действующей на дату заключения договора, от просроченной суммы за каждый день просрочки.

05 июля 2012 года ИП Шиховцова С.В. направила в Комитет предложение о расторжении договора ввиду отсутствия возможности использовать переданное помещение (т.1 л.д.50). Указала, что объект нежилого фонда находится в аварийном состоянии и требует дорогостоящего капитального ремонта, осуществить который невозможно ввиду наличия спора между Комитетом и ТСЖ «Хозяин-19», в жилом доме которого находится спорное помещение, о праве собственности на него, который рассматривается в рамках дела № А57-7548/2012 (т.1 л.д.35-47).

Кроме того, 12 июля 2012 года предприниматель уведомил Комитет, что ключи от помещения переданы ему ТСЖ «Хозяин-19» только 22 мая 2012 года (т.1 л.д.48 обратная сторона) и только с этой даты он смог фактически использовать помещение на праве аренды. В связи с чем, просил произвести перерасчёт арендной платы, и зачесть оплату за январь – апрель в счёт оплаты аренды за май и до даты расторжения договора (т.1 л.д.49).

13 июля 2012 года в соответствии с пунктом 5.1. договора и на основании письма арендатора от 05.07.2012 по взаимному согласию сторон действие договора прекращено с 05 августа 2012 года, что подтверждено соглашением № 3472. Задолженность по арендной плате на указанную дату указана в сумме 33 281, 17 руб., пени - 751,62 руб.  (т.1 л.д.15).

Помещение возвращено по акту приёма-передачи (т.1 л.д.72).

Неисполнение, по мнению истца, ИП Шиховцовой С.В. обязательств по оплате арендных платежей за май-август 2012 года послужило основанием для обращения Комитетом в суд с настоящим исковым заявлением.

Обращаясь в суд со встречным исковым заявлением (т.1 л.д.88-90) о взыскании убытков в сумме 36 369,11 руб. ИП Шиховцова С.В. указала, что в период с 19 января по 22 мая 2012 года не имела возможности использовать переданное в аренду помещение, поскольку ключи от него ей Комитетом не переданы. ТСЖ «Хозяин-19», в жилом доме которого расположено помещение, установило железную дверь на помещение и навесило замок, ключи от которого передать отказалось ввиду судебного разбирательства между Комитетом и кооперативом по данному помещению. Только 22 мая 2012 года в ходе осмотра ею помещения вместе с председателем кооператива ей переданы ключи и осмотрено помещение. Установлено, что в нём находятся счётчики и краны общего домового пользования, инженерные сети, запорная арматура горячего и холодного водоснабжения и стояки отопления, что предполагает обеспечение постоянного доступа в помещение технического персонала для проверки состояния общедомовых коммуникаций и снятия показаний счётчиков. Об их наличии предприниматель при заключении договора не предупреждён.

Встречное исковое заявление принято судом первой инстанции для совместного рассмотрения с первоначальным иском.

Суд первой инстанции,  частично удовлетворяя требования Комитета, пришёл к выводу, что наличие задолженности подтверждено только за период с 22 мая по 05 августа 2012 года. Именно в этот период предприниматель фактически смог использовать переданное ему в аренду помещение. Встречное исковое заявление удовлетворено в полном объёме, поскольку установлено, что в период с 19 января по 21 мая 2012 года спорное помещение занимало ТСЖ «Хозяин-19», ключи от помещения предпринимателю не переданы.

Кроме того, наличие однородных встречных требований позволило суду первой инстанции произвести зачёт, в результате которого с Комитета в пользу предпринимателя взыскано 9 787,27 руб.

Апелляционная коллегия считает, что выводы суда первой инстанции основаны на законе и подтверждены собранными по делу доказательствами.

В силу статьи 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно статье 611 Гражданского кодекса РФ, имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором. Если такие принадлежности и документы не переданы, однако без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков.

В соответствии со статьёй 612 Гражданского кодекса РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При этом арендатор вправе по своему выбору потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесённых им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Суд первой инстанции сделал верный вывод, что своим правом арендатор воспользовался. Выявив в процессе эксплуатации невозможность эксплуатации помещения, ответчик обратился  к истцу с заявлением о расторжении договора. Кроме того, просил произвести перерасчёт арендной платы: зачесть платежи за период с января по апрель, когда у него отсутствовали ключи от помещения, в счёт оплаты с мая по август 2012 года.

На основании заявления предпринимателя с 05 августа 2012 года договор между сторонами расторгнут, что подтверждено соглашением от 13.07.2012 №3472 (т.1 л.д.15).

Согласно правовой позиции, изложенной Президиумом Высшего Арбитражного Суда РФ в пункте 10 Информационного письма от 11.01.2001 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснено, что арендодатель, который не исполнил обязательство по передаче сданных в аренду нежилых помещений в момент заключения договора или иной установленный договором срок, вправе требовать с арендатора внесения арендной платы только после фактической передачи последнему помещений.

Арендатор приял в аренду помещение в целях размещения офиса, что предусмотрено пунктом 1.1. договора. Акт приёма-передачи помещения подписан между сторонами 19 января 2012 года.

Вместе с тем, ключи от помещения в указанную дату предпринимателю Комитетом не переданы. Такая запись в акте отсутствует.

В период с 19 января по 22 мая 2012 года у предпринимателя отсутствовала реальная возможность использовать под размещение офиса помещение ввиду отсутствия ключей. Его использованию препятствовало ТСЖ «Хозяин-19» поскольку полагало, что спорный объект принадлежит на праве общей долевой собственности жильцам дома ТСЖ «Хозяин-19», право распоряжения им у Комитета отсутствует. Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения кооператива в Арбитражный суд Саратовской области, решением которого от 03.09.2012 по делу №А57-7548/2012 отказано в удовлетворении требований кооператива.

Указанный факт отражён в отзыве ТСЖ «Хозяин-19» (т.1 л.д.64, 65).

Передача ключей предпринимателю от ТСЖ «Хозяин-19» состоялась только 22 мая 2012 года, что подтверждено актом-заявлением (т.1 л.д.48). Указанный факт сторонами по делу не оспаривается, доказательств передачи ключей от помещения в иную дату в материалы дела не представлено.

Вопреки доводу Комитета, акт приёма-передачи от 19.01.2012 к договору не может свидетельствовать о надлежащем исполнении им обязательств по передаче помещения вместе с его принадлежностями, поскольку судами установлено, что фактически возможность пользоваться объектом у арендатора отсутствовала.

Оценив в совокупности и взаимосвязи имеющиеся в материалах дела доказательства, суды обеих инстанций пришли