Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.08.2013 по делу n А12-2264/2013. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

установленного статьей 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

В соответствии со статьей 2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ), государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В силу 1 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ) регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 16.07.1998 № 102-ФЗ.

Пункт 1 статьи 25 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ предусматривает погашение регистрационной записи об ипотеке при поступлении в регистрирующий орган заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки. Представление иных документов не требуется.

Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

Согласно пункту 44 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 18.02.1998 № 219, при прекращении существования объекта недвижимого имущества в связи с его преобразованием (разделением, выделением, слиянием) актуальные записи специальных частей подраздела III переносятся в специальные части подраздела III разделов Единого государственного реестра прав, открытых на объекты недвижимого имущества, образованные в результате такого преобразования (разделения, выделения, слияния). В листах специальных частей подраздела III разделов Единого государственного реестра прав, открытых на объекты недвижимого имущества, образованные в результате преобразования, проставляется дата заполнения этих листов. В графе «Номер регистрации» указывается номер государственной регистрации ограничения (обременения) права на ранее существовавший объект, а дата его государственной регистрации вносится в графу «Особые отметки регистратора» после слов «дата регистрации».

В пункте 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.01.2005 № 90 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке» разъяснено, что изменение предмета ипотеки в период действия договора об ипотеке не означает ни физической, ни юридической гибели предмета залога, которая по смыслу подпункта 3 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации является основанием для прекращения залога.

Как следует из материалов дела, до настоящего времени обеспеченное залогом обязательство не прекращено, в связи с чем по закону залог не прекратился.

В нарушение указанных требований нормативных правовых актов запись о залоговых правах ООО «АМТ Банк» на объекты недвижимости в связи с их преобразованием, а также установлением на них прав собственности Михеевой А.А., в соответствующие специальные части подраздела III разделов Единого государственного реестра прав не перенесена.

Апелляционная коллегия считает верным вывод суда первой инстанции о том, что реконструкция предмета залога из объектов незавершенного строительства в объект капитального строительства не является основанием для прекращения права на залог.

Таким образом, неперенесение в соответствующих разделах ЕГРП сведений о залоговых правах ООО «АМТ Банк» на помещения площадью 10 218,5 кв.м. с условным номером 34-34- 01/072/2010-448 и на помещения площадью 1 454 кв.м. с условным номером 34-34-01/2010-325 в связи с реконструкцией объектов незавершенного строительства с условными номерами 34-34/05-01/01-01-13/2000-50 и 34-34/05-01/01-24/2002-93 в законченный строительством объект капитального строительства, не основано на требованиях законодательства.

При указанных обстоятельствах суд первой инстанции правомерно указал в обжалуемом судебном акте, что действия Управления Росреестра по Волгоградской области противоречат нормам, регулирующим правоотношения, связанные с залогом недвижимости и снятием обременений.

Управление Росреестра по Волгоградской области в апелляционной жалобе полагает, что общество утратило право залога на недвижимость, поскольку  решениями Ворошиловского районного суда г. Волгограда было признано право собственности на вновь созданные объекты за Михеевой А.А., в связи с чем имеет место не переход права от прежнего собственника, а его установление судом, т.е. имеет место возникновение права, а не его переход от залогодателя к другому лицу. В связи с этим управление считает, что правила сохранения залога при переходе права собственности на объект недвижимости от залогодателя к другому лицу, установленные пунктом 1 статьи 353 ГК РФ, в данном случае применению не подлежат.

Апелляционная коллегия признаёт данный довод несостоятельным.

В соответствии с пунктом 1 статьи 353 ГК РФ в случае перехода права собственности на заложенное имущество либо права хозяйственного ведения или права оперативного управления им от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев реализации этого имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом) либо в порядке универсального правопреемства право залога сохраняет силу.

Согласно статье 42 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ случаях, когда имущество, являющееся предметом ипотеки, изымается у залогодателя в установленном федеральным законом порядке на том основании, что в действительности собственником этого имущества является другое лицо (виндикация), ипотека в отношении этого имущества прекращается. Залогодержатель после вступления в законную силу соответствующего решения суда вправе требовать досрочного исполнения обязательства, которое было обеспечено ипотекой.

Из решений Ворошиловского районного суда г. Волгограда от 03.03.2010 и от 15.11.2010, явившихся основаниями для регистрации права собственности на помещения площадью 10 218,5 кв.м. и 1454 кв.м. за Михеевой А.А., следует, что основанием для признания права собственности на указанную недвижимость явился договор инвестирования строительства торгового центра № 1/01 от 01.06.2006 г., заключённый между ООО "УСП" и Михеевым О.Л. Согласно договору Михеев О.Л. инвестировал в строительство 147 млн. рублей. Право собственности на недвижимость было признано за Михеевой А.А. - правопреемником Михеева О.А. в связи с неисполнением обществом "УСП" своих обязательств по передаче результата инвестиционной деятельности по окончании строительства здания.

Таким образом, заложенное банку в ходе строительства имущество не было изъято у залогодателя (ООО "УСП") в порядке виндикации (истребование из чужого незаконного владения), а было передано от должника кредитору во исполнение возмездного обязательства. В связи с этим правила прекращения ипотеки, предусмотренные статьёй 42 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ, в данном случае не применимы. В данном случае имеет место переход права собственности на заложенное имущество в результате возмездного отчуждения этого имущества на основании соответствующего судебного решения, в связи с чем по правилам п. 1 ст. 353 ГК РФ право залога сохраняет силу.

При этом суд апелляционной инстанции также учитывает, что апелляционными определениями Волгоградского областного суда от 05.07.2013 г. по делу № 33-5037/13 и по делу № 33-5062/13 решения Ворошиловского районного суда г. Волгограда от 03.03.2010 и от 15.11.2010 были отменены, договор инвестирования строительства торгового центра № 1/01 от 01.06.2006 г. признан ничтожным, Михееву О.А. и Михеевой А.А. отказано в признании права собственности на спорные нежилые помещения площадью 10 218,5 кв.м. и 1454 кв.м.

Суд первой инстанции, обосновывая свой вывод о несоблюдении ООО «АМТ Банк» установленного статьей 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации срока на обращение в суд с заявлением об оспаривании действий регистрирующего органа, указал что, из определения Арбитражного суда Волгоградской области от 09.04.2012, вынесенного по делу № А12-9755/2009,  следует, что об отсутствии в ЕГРП записи об ипотеке на объекты недвижимости, расположенные по адресу: г. Волгоград, ул. Рабоче-Крестьянская д. 48 и д. 48/1, ООО «АМТ Банк» стало известно из ответов Управления Росреестра по Волгоградской области от 17.10.2011, доказательств, свидетельствующих о наличии обстоятельств, препятствующих обращению в суд с заявлением об оспаривании действий регистрирующего органа в  установленные сроки общество не представило.

Данный вывод суда не соответствует материалам дела.

Постановлением Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 25.09.2012 г. по делу № А12-9755/2009 определение Арбитражного суда Волгоградской области от 09.04.2012 по данному делу, на которое сослался суд первой инстанции, было отменено. Таким образом, суд первой инстанции необоснованно сделал правовые выводы на основании отменённого судебного акта.

Суд апелляционной инстанции истребовал и исследовал документы, на которые ссылался арбитражный суд в деле № А12-9755/2009.

Так, в уведомлениях Управления Росреестра по Волгоградской области от 17.10.2011 № 01/671/2011-530, № 01/671/2011-529 сообщается об отсутствии в ЕГРП запрашиваемых сведений об объектах недвижимого имущества: незавершённых строительством производственных корпусов по адресу г. Волгоград, ул. Рабоче-Крестьянская, д. 48 и д. 48/1, а также о зарегистрированных  обременениях на них.

Кроме того, согласно выпискам из ЕГРП от 17.10.2011 № 01/671/2011-533, № 01/671/2011-534, на которые ссылался банк в заявлении по делу №  А12-9755/2009, в ЕГРП под условным номером 34-34-01/072/2010-448 зарегистрировано нежилое помещение площадью 10 218,5 кв. м., расположенное по адресу: г. Волгоград, ул. Рабоче-Крестьянская, д. 48, а также 03.05.2011 в ЕГРП под условным номером 34-34-01/247/2010-325 зарегистрировано нежилое помещение площадью 1 454 кв. м., расположенное по адресу: г. Волгоград, ул. Рабоче-Крестьянская, д. 48. Правообладателем данных объектов недвижимости является ООО «Ресурс». Сведения о наличии обременений в отношении указанных нежилых помещений в данных выписках отсутствуют.

Апелляционная коллегия соглашается с доводом ООО «АМТ Банк» о том, что из указанных уведомлений и выписок из ЕГРП банку не представлялось возможным установить, что помещения площадью 10 218,5 кв.м. и 1 454 кв.м., находящиеся в собственности ООО "Ресурс" и оба расположенные в одном здании - доме № 48 по ул. Рабоче-Крестьянской, являются результатом реконструкции объектов незавершённого строительства, располагавшихся по двум адресам: д. 48 и д. 48/1 по ул. Рабоче-Крестьянской, принадлежавших ООО "УСП" и находившихся в залоге и банка, в связи с чем из указанных документов банк не мог узнать о неперенесении записи об ипотеке с объектов незавершенного строительства на созданные в результате реконструкции нежилые помещения.

Каких-либо других сведений, в том числе сведений о несовершении регистрирующим органом действий, являющихся предметом спора в настоящем деле, в силу положений ст. 7 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» банк от регистрирующего органа получить был не вправе.

В связи с этим банк подал в арбитражный суд заявление об обжаловании действий конкурсного управляющего, основанное на предположениях о выбытии залогового имущества из конкурсной массы и о сокрытии информации об этом от конкурсных кредиторов.

Судом апелляционной инстанции установлено, что о нарушении своих прав ООО «АМТ Банк» стало известно 21 декабря 2012 года в ходе рассмотрения дела № А12-9755/2009 после ознакомления с материалами регистрационных дел на объекты незавершенного строительства, находящиеся в залоге у общества, и на объекты, находящиеся в собственности ООО «Ресурс», представленных Управлением Росреестра по Волгоградской области во исполнение запроса арбитражного суда.

С заявлением об обжаловании бездействия регистрирующего органа, основанным на информации, содержащейся в указанных регистрационных делах, банк обратился в арбитражный суд в пределах установленного статьёй 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации 3-месячного срока после указанной даты.

 Таким образом, вывод суда первой инстанции о пропуске заявителем срока на подачу заявления об оспаривании действий регистрирующего органа является ошибочным.

Апелляционная коллегия считает, что в связи с изложенным решение суда нельзя признать законным и оно подлежит отмене с вынесением нового судебного акта об удовлетворении заявленных ООО «АМТ Банк» требований.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Волгоградской области от 29 апреля 2013 года  по делу № А12-2264/2013 отменить.

Вынести по делу новый судебный акт, которым требования общества с ограниченной ответственностью «АМТ Банк» в лице конкурсного управляющего удовлетворить, признать незаконным, нарушающим Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», бездействие Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области, выразившееся в неперенесении сведений о регистрационной записи от 15.08.2006 № 34-34-01/103/2006/35 в специальные части подраздела III разделов Единого государственного реестра прав, открытых на объекты недвижимого имущества под условными номерами 34-34-01/072/2010-448 и 34-34-01/2010-325, образованных в результате преобразования объектов с условными номерами 34-34/05-01/01-01-13/2000-50 и 34-34/05-01/01-24/2002-93.

Постановление вступает в силу с момента его принятия и  может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа путём подачи кассационной жалобы через суд первой инстанции, принявший решение, в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления постановления в законную силу.

Председательствующий судья

А.В. Смирников

Судьи

Н.Н. Пригарова

М.Г. Цуцкова