Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.08.2013 по делу n А57-22879/2012. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

здания, строения, сооружения были возведены на таких земельных участках вместо разрушенных или снесенных и ранее отчужденных из государственной или муниципальной собственности зданий, строений, сооружений;

гражданам и некоммерческим организациям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если право собственности указанных лиц на эти здания, строения, сооружения возникло до вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации и если федеральными законами для указанных собственников не установлен иной порядок приобретения земельных участков в собственность.

В силу положений указанных норм приобретение земельного участка по льготной цене по общему правилу возможно при совокупном наличии следующих обстоятельств.

Во-первых, земельный участок должен находиться в государственной или муниципальной собственности.

Во-вторых, на земельном участке должны находиться здание(я), строение(я), сооружение(я).

В-третьих, здание(я), строение(я), сооружение(я), расположенные на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, должны находиться в собственности испрашивающего такой участок лица.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.04.2009 г. N 14649/08, для приобретения собственником такого объекта недвижимости земельного участка по льготной цене, установленной пунктом 1 статьи 2 Закона о введении в действие Земельного кодекса необходимо установить факт отчуждения недвижимого имущества в процессе приватизации государственных (муниципальных) предприятий.

При совокупном наличии указанных обстоятельств выкуп земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, по льготным ценам возможен до 1 июля 2012 года.

Для приобретения земельного участка по указанной цене основополагающим является факт отчуждения объекта недвижимости из государственной или муниципальной собственности. При этом законодателем не предусмотрено, что такой объект должен быть отчужден из государственной или муниципальной собственности нынешним собственником этого объекта, который обращается за выкупом земельного участка. То есть для возможности выкупа земельного участка по льготной цене важен факт отчуждения объекта недвижимости, расположенного на таком участке, из государственной или муниципальной собственности.

Согласно нормам статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.

Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.

Пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" к категории субъектов права выкупа земельных участков по льготным ценам закон относит коммерческие организации и индивидуальные предприниматели, являющиеся собственниками расположенных на земельных участках зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были отчуждены из государственной или муниципальной собственности, в том числе в случае если на таких земельных участках, возведены или реконструированы здания, строения, сооружения.

Критерием применения льготных цен при выкупе земельных участков является факт отчуждения здания, строения, сооружения из государственной или муниципальной собственности. В случае перехода прав на такие здания, строения, сооружения от лиц, ставших их собственниками в результате отчуждения из публичной собственности, к другим лицам, ставшим их собственниками по договору купли-продажи или в результате иных видов сделок, данные лица также имеют право выкупить указанные земельные участки по льготной цене.

В пункте 3 Определения Конституционного Суда Российской Федерации от 01.10.2009 N 1129-О-О разъяснено, что любой собственник недвижимого имущества, выкупленного у государственного или муниципального образования, имеет право на приобретение в собственность земельного участка на льготных условиях - независимо от того, приобрел ли он недвижимость непосредственно при приватизации или в результате последующих сделок.

При таких обстоятельствах ООО «Циркон-А» имеет право на выкуп земельного участка, расположенного под принадлежащими ему объектами недвижимости по льготным ценам.

Приватизация объектов недвижимости осуществлялась в соответствии с Указом Президента РФ от 29.01.1992 N 66 "Об ускорении приватизации государственных и муниципальных предприятий", согласно которому единственным критерием определения существенных условий договоров купли-продажи государственного имущества являлась остаточная стоимость объектов недвижимости.

Данный факт подтверждается пунктом 2 Распоряжения Госкомимущества Российской Федерации от 13.11.1992 N 763-р "О некоторых вопросах применения Временных методических указаний по оценке стоимости объектов приватизации", согласно которому определение стоимости основных средств при приватизации осуществляется по остаточной стоимости, рассчитанной путем уменьшения величины их первоначальной (балансовой) стоимости на величину износа, исчисленного по данным бухгалтерского учета на момент оценки. При этом стоимость основных средств и сумма их износа, а также стоимость незавершенного строительства и неустановленного оборудования принимается и показывается в актах оценки имущества без учета результатов переоценки в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 14.08.1992 N 595 "О переоценке основных фондов (средств) в Российской Федерации".

Остаточная стоимость основных фондов, нормативный срок службы которых истек, принимается равной нулю. Данные по основным средствам в Приложении 2 к Временным методическим указаниям по оценке стоимости объектов приватизации приводятся по основным группам без их детализации по инвентарным номерам объектов, местонахождению и маркам основных фондов.

Указом Президента РФ от 29.01.1992 N 66 не предусмотрен порядок и процедура инвентаризации объектов недвижимого имущества, в органах осуществляющих соответствующую инвентаризацию.

Как следует из материалов дела и правильно установлено судом первой инстанции, ТОО «Славяне и К» были приватизированы объекты недвижимости, технико-экономические показатели которых не были изменены и не реконструированы.

В договоре купли-продажи арендованного имущества от 10.12.1992 отсутствуют сведения о площадях выкупаемых объектов недвижимости и адресные ориентиры. Однако, на момент приватизации закон не предусматривал необходимость проведения технической инвентаризации объектов недвижимости на момент отчуждения из государственной собственности, в частности:

нежилое здание, 3-этажное, общая площадь 2885,4 кв. м, поименовано в приложении к договору купли-продажи от 10.12.1992 как производственный корпус, 1987 г.в.э.;

нежилое здание, 1-этажное, общая площадь 28,2 кв. м, поименовано в приложении к договору купли-продажи от 10.12.1992 как проходная, 1978 г.в.э.

Таким образом, при составлении договора купли-продажи площади объектов не были указаны, так как действующее в тот период законодательство требовало только указания стоимости объектов.

Как правильно указал суд первой инстанции, администрацией МО «Город Саратов» и комитетом по управлению имуществом города Саратова не представлено доказательств, опровергающих доводы истца об отчуждении объектов недвижимого имущества из государственной собственности. К каким могли относится разрешения на строительство, ввод в эксплуатацию, документы о предоставлении земельных участков для строительства объектов недвижимости, принадлежащих на праве собственности ООО «Циркон-А», подготовка которых в силу градостроительного законодательства отнесена к компетенции органов местного самоуправления. Необходимо также принять во внимание, что право собственности истца на объекты недвижимого имущества, расположенные на испрашиваемом в собственность земельном участке никем не оспорено, не признано отсутствующим либо недействительным.

В соответствии с частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Учитывая совокупность имеющихся в материалах дела доказательств, суд первой инстанции пришел обоснованному к выводу о доказанности факта отчуждения объектов недвижимого имущества, принадлежащих истцу, из государственной собственности.

При разрешении вопроса о том, на какой момент определяется выкупная цена земельного участка при его приватизации собственником расположенного на нем строения, здания, сооружения (пункт 1 статья 36 Земельного кодекса Российской Федерации), суд принимает во внимание следующее.

Исходя из пункта 7 Указа Президента Российской Федерации от 11.05.1995 N 478 "О мерах по обеспечению гарантированного поступления в федеральный бюджет доходов от приватизации" выкупная цена земли должна определяться на дату подачи в компетентный орган заявления о приобретении прав на землю, соответствующего требованиям, установленным для него законом. Указанный нормативный акт применялся после вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации в силу статьи 6 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", поскольку не противоречил Земельному кодексу Российской Федерации, не регулирующему указанный вопрос. Указом Президента Российской Федерации от 26.03.2003 N 370 Указ Президента Российской Федерации от 11.05.1995 N 478 был отменен.

Исходя из того, что обязанность подготовить и направить проект договора купли-продажи земельного участка, содержащий все существенные условия, возникает у уполномоченного органа с момента подачи лицом в этот орган заявления о приобретении прав на землю, соответствующего требованиям закона, выкупную цену земельного участка рекомендуется определять по состоянию на дату подачи такого заявления.

Так как обязанность подготовить и направить проект договора купли-продажи земельного участка возникает у уполномоченного органа с момента подачи заинтересованным лицом заявления о выкупе земельного участка, соответствующего требованиям закона (пункт 6 статьи 36 ЗК РФ), расчет выкупной стоимости земельного участка должен производится в соответствии с действовавшим на момент обращения ООО «Циркон-А» с заявлением о предоставлении земельного участка пунктом 2 постановления Правительства Саратовской области от 27.11.2007 N 413-П "О порядке определения цены земельных участков и их оплаты" (в редакции от 10.07.2012 N 391-П), предусматривающем льготный порядок выкупа земельных участков, занятых объектами недвижимости, который были отчуждены из государственной собственности.

Поэтому же основанию при определении размера выкупной стоимости земельного участка следует исходить из кадастровой стоимости земельного участка, содержащейся в сведениях государственного кадастра (недвижимости) на дату подачу соответствующего заявления в уполномоченный орган.

На дату обращения ООО «Циркон-А» с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 64:48:040220:58 была установлена в размере 39530805 рублей 24 копейки.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что ООО «Циркон-А» имеет право на выкуп земельного участка по 2,5% от кадастровой стоимости. При таких обстоятельствах цена земельного участка с кадастровым номером 64:48:040220:58 общей площадью 35556 кв. м, расположенного по адресу: г. Саратов, ул. Песчано-Уметская, д. 43, должна составлять 988270 рублей 13 копеек, исходя из цены земельного участка равной 2,5% кадастровой стоимости земельного участка.

В соответствии со статьей 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

В соответствии с пунктом 10 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности.

Распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в поселениях, являющихся административными центрами (столицами) субъектов Российской Федерации, осуществляется органами местного самоуправления указанных поселений, если законами соответствующих субъектов Российской Федерации не установлено, что распоряжение такими земельными участками осуществляется исполнительными органами государственной власти субъектов Российской Федерации, а также если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности.

В соответствии с частью 1 статьи 34 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" структуру органов местного самоуправления составляют представительный орган муниципального образования, глава муниципального образования, местная администрация (исполнительно-распорядительный орган муниципального образования), контрольно-счетный орган муниципального образования, иные органы и выборные должностные лица местного самоуправления, предусмотренные уставом муниципального образования и обладающие собственными полномочиями по решению вопросов местного значения.

В соответствии с пунктом 1 Решения Саратовской Городской Думы N 47-562 от 18.02.2010 года органом, осуществляющим полномочия по распоряжению земельными участками, находящимися в муниципальной собственности, земельными участками государственная собственность на которые не разграничена, если иное не установлено законодательством Российской Федерации и законодательством Саратовской области, является Администрации муниципального образования «Город Саратов».

Таким образом, вывод суда первой инстанции является правильным о том, что, орган местного