Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.09.2013 по делу n А57-23851/2012. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

(устанавливающих) права на такое здание, строение, сооружение, если право на такое здание, строение, сооружение не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (при наличии зданий, строений, сооружений на приобретаемом земельном участке).

В ходе рассмотрения спора в суде первой инстанции установлено,  в частности заявлением ООО «Союзинвестстрой» от 03 августа 2011 года и выпиской из ЕГРП от 03 августа № 17/237/2011-440, что к заявлению о приобретении права аренды на земельный участок была приложена только одна выписка - на сооружение площадью 171,4 кв.м., расположенное по адресу: г. Саратов, на пересечении ул. Соколовой и ул. Б. Садовой, зарегистрированное на праве собственности за ООО «Союзинвестстрой».

Таким образом,  решение о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 64:48:030334:3, по адресу: г. Саратов, пересечение ул. Соколовой и ул. Большой Садовой в Кировском районе, площадью 1659 кв.м., выраженное в постановлении администрации муниципального образования «Город Саратов» № 2134 от 21 октября 2011 года было принято с учетом указанной выписки только об одном объекте.

Вместе с тем, материалами дела установлено, что на момент обращения ООО «Союзинвестстрой» с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 64:48:030334:3, на указанном земельном участке было расположено нежилое здание, литер Р, принадлежащее на праве собственности заявителю, существующее на законных основаниях до настоящего времени, однако выписка из ЕГРП на объект недвижимости - нежилое здание, литер Р, принадлежащее на праве собственности ЗАО «Капитал Эстейт груп», к заявлению ООО «Союзинвестстрой» о предоставлении права на земельный участок не была приложена.

В связи с чем, администрации муниципального образования «Город Саратов» и комитета по управлению имуществом города Саратова не обязано было запросить указанные документы, так как, не предоставление полного пакета документов об объектах недвижимости, расположенных на спорном земельном участке, в соответствии Перечнем документов, установленным в приложении к Приказу Министерства экономического развития и торговли РФ от 30 октября 2007 г. N 370 свидетельствует о нарушении закона - ст. 36 Земельного кодекса.

Факт расположения на спорном земельном участке с кадастровым номером 64:48:030334:3 нежилого здания ЗАО «Капитал Эстейт груп» подтверждается зарегистрированным  правом собственности  от  29 апреля 2008 года. Право собственности ООО «Союзинвестстрой» на сооружение площадью 171,4 кв.м. зарегистрировано 29 октября 2008 года. То есть, право собственности ЗАО «Капитал Эстейт груп» на нежилое здание, литер Р, возникло ранее, чем право собственности у ООО «Союзинвестстрой» на сооружение площадью 171,4 кв.м.

Как следует из технического паспорта от 19 марта 2003 года, изготовленного 19.03.2003г. ФГУП ФГУП «Российский государственный центр инвентаризации и учета объектов недвижимости», нежилое здание, литер Р, площадью 47,3 кв.м. (склад сажи), принадлежащее заявителю на праве собственности, было построено в 1965 году. То есть, на момент внесения в государственный кадастр сведений о земельном участке с кадастровым номером 64:48:030334:3 нежилое здание, литер Р, принадлежащее ЗАО «Капитал Эстейт груп» уже существовало.

По настоящему делу на основании договора б/н от 05.03.2013г., заключенного между ЗАО «Капитал Эстейт груп» и ООО «Центр земельно-имущественных отношений «Земля и право» было подготовлено заключение кадастровых инженеров по установлению местоположения здания, литер Р, принадлежащего заявителю, и сооружения протяженностью 171,4 м, зарегистрированного на праве собственности за ООО «Союзинвестстрой», на земельных участках с кадастровым номером 64:48:030334:23, расположенном по адресу: г. Саратов, ул. Университетская, 109, площадью 42454 кв.м, и на земельном участке из земель населенных пунктов с кадастровым номером 64:48:030334:3, расположенном по адресу: г. Саратов, на пересечении ул. Соколовой и ул. Большой Садовой в Кировском районе, площадью 1659  кв.м. 

В указанном заключении содержатся фактические данные о расположении  участков ,  которые подтверждены схемой местоположения границ земельных участков, чертежом границ пересечений сооружения (ограждения) с границами земельных участков.

В соответствии с частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В соответствии с ч. 1 ст. 67 АПК РФ арбитражный суд принимает только те доказательства, которые имеют отношение к рассматриваемому делу.

Таким образом, суд первой инстанции вполне обоснованно и правомерно оценил указанное заключение в порядке статьи 71 АПК РФ и пришел к выводу о том, что оно является достоверным и допустимым доказательством по делу, заключение подтверждается другими доказательствами по делу, компетенция и квалификация кадастровых инженеров сомнения у суда не вызывает.

Таким образом, заключение кадастровых инженеров является допустимым доказательством.

Из заключения кадастровых инженеров следует, что обследуемое на местности здание склада, отмеченное на Схеме заключения сплошной линией красного цвета (точки Н1-Н3-Н5-Н6) по своим размерам идентично и соответствует нежилому зданию, литер Р, площадью 47,3 кв.м, кадастровый (условный) номер: 63-01/48-161-6, 1965 года постройки, по адресу: г. Саратов, ул. Университетская, 109. При этом, согласно заключению, указанное нежилое здание, литер Р, площадью 47,3 кв.м, фактически расположено на двух земельных участках: на земельном участке с кадастровым номером 64:48:030334:23, расположенном по адресу: г. Саратов, ул. Университетская, 109, и на земельном участке с кадастровым номером 64:48:030334:3, расположенном по адресу: г. Саратов, на пересечении ул. Соколовой и ул. Большой Садовой в Кировском районе.

Факт нахождения здания, литер Р, принадлежащего заявителю, на земельном участке с кадастровым номером 64:48:030334:3 подтвержден также имеющимся в материалах дела Планом земельного участка с кадастровым номером 64:48:030334:3 площадью 1659 кв.м., предоставленным отделом землеустройства и мониторинга земель Управления Росреестра по Саратовской области из архивного дела № К-326.

Как следует из заключения, в 1999 году земельный участок с кадастровым номером 64:48:030334:3 был сформирован и поставлен на кадастровый учет таким образом, что его границы пересекали границы контура объекта, который фактически является нежилым зданием склада площадью застройки 70,4 кв.м., расположенным на границе смежных земельных участков, и соответствующим по своим размерам и местоположению нежилого здания, литер Р, кадастровый (условный) номер: 63-01/48­161-6, расположенного по адресу: г. Саратов, ул. Университетская, 109.

Кроме того, как следует из плана 1999 года, месторасположение спорого земельного участка было согласовано 27.07.1999г. администрацией Кировского района города Саратова.

Как следует из имеющегося в материалах дела кадастрового паспорта от 26 июля 2011 года № 6448/208/11 -7302, копия которого заверена архивным отделом администрации муниципального образования «Город Саратов», часть земельного участка с кадастровым номером 64:48:030334:3 занята объектом недвижимости: сооружение, условный номер 64-64-11/660/2008-211. Площадь сооружения согласно кадастровому паспорту составляет 47 кв.м., что практически соответствует площади нежилого здания, литер Р, принадлежащего заявителю - 47,3 кв.м., но никак не соответствует протяженности самого сооружения (забора), площадь которого согласно сведениям ЕГРП - 171,4 кв.м.

При таких обстоятельствах, вывод суда первой инстанции  об отсутствии со стороны органа местного самоуправления должной правовой экспертизы документов, представленных ООО «Союзинвестстрой» с заявлением о предоставлении спорного земельного участка, на предмет их соответствия закону - статье 36 Земельного кодекса РФ, не противоречит ни обстоятельствам по делу, ни нормам закона регулирующие данные правоотношения.

Так же из вышеуказанного заключения кадастровых инженеров видно, что существующие границы между смежными земельными участками с кадастровым номером 64:48:030334:3 и с кадастровым номером 64:48:030334:23, обозначенные на местности границами контура здания склада, литер Р, кадастровый (условный) номер: 63-01/48-161-6, по адресу: г. Саратов, ул. Университетская, 109, и частью сооружения -забора (ограждения), установленного по периметру земельного участка с кадастровым номером 64:48:030334:3, не соответствуют сведениям ГКН о местоположении смежных границ земельного участка с кадастровым номером 64:48:030334:3 и земельного участка с кадастровым номером 64:48:030334:23. Часть существующего сооружения -забора (ограждения) установлена не в границах земельного участка с кадастровым номером 64:48:030334:3, а на территории смежного земельного участка с кадастровым номером 64:48:030334:23. Указанный вывод, изложенный в заключении, заинтересованными лицами по данному делу так же не опровергнут.

В материалах дела имеется акт осмотра от 21 июля 2011 года спорного земельного участка, в соответствии с которым главным специалистом отдела муниципального земельного контроля и инвентаризации земель был проведен осмотр земельного участка с кадастровым номером 64:48:030334:03, в ходе которого было установлено, что земельный участок огорожен забором, на земельном участке находится объект капитального строительства - сооружение (забор) протяженностью 171,4 м.

Однако, как видно из акта осмотра, цель земельного контроля, не была достигнута - наличие на земельном участке нежилого здания, литер Р, принадлежащего заявителю выявлено не было; факт существования сооружения - забора ООО «Союзинвестстрой» частично за границами спорного земельного участка с кадастровым номером 64:48:030334:03 также не выявлен, что свидетельствует о недостоверных результатах земельного контроля.

Давая оценку представленным в материалы дела доказательствам, судом первой инстанции, верно, сделан вывод, что при предоставлении спорного земельного участка с кадастровым номером 64:48:030334:03 статья 36 Земельного кодекса была нарушена.

Решение о предоставлении земельного участка принято с нарушением преимущественного права заявителя на предоставление ему участка в собственность или аренду под размещение принадлежащего ему нежилого здания, литер Р, что нарушает права и законные интересы заявителя.

Изложенные обстоятельства опровергают доводы администрации муниципального образования «Город Саратов» о том, что из представленных заявителем документов не следует, что на испрашиваемом земельном участке имеются объекты, принадлежащие ЗАО «Капитал Эстейт групп» и что администрация законно и обоснованно вынесла постановление от 21 октября 2011 года № 2134, которым предоставила в аренду испрашиваемый земельный участок ООО «Союзинвестстрой».

Учитывая наличие у ЗАО «Капитал Эстейт груп» объекта недвижимости, расположенного на спорном земельном участке с кадастровым номером 64:48:030334:3, и, соответственно, наличие преимущественного права в порядке статьи 36 Земельного кодекса  Российской  Федерации  на  получение  спорного  земельного  участка  в собственность или в аренду, у администрации муниципального образования «Город Саратов» отсутствовали правовые основания для принятия решения о предоставлении земельного участка в аренду ООО «Союзинвестстрой».

 Следовательно, постановление администрации муниципального образования «Город Саратов» от 21.10.2011 года № 2134 о передаче земельного участка с кадастровым номером 64:48:030334:3 в аренду ООО «Союзинвестстрой», занятого объектом недвижимости ЗАО «Капитал астейт групп», как не соответствующее закону, подлежит признанию недействительным.

Признание недействительным постановления администрации муниципального образования «Город Саратов» от 21.10.2011 года № 2134 влечет недействительность договора аренды спорного земельного участка.

Суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что при заключении договора аренды земельного участка была нарушена процедура предоставления земельного участка, спорный договор на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации является ничтожным.

В соответствии со ст. 12 Гражданского кодекса РФ одним из способов защиты гражданских прав является восстановление положения, существовавшего до нарушения права, применение последствий недействительности ничтожной сделки.

В связи с чем, требование заявителя о применении последствий недействительности ничтожной сделки - договора аренды земельного участка путем обязания ООО «Союзинвестстрой» возвратить земельный участок администрации муниципального образования «Город Саратов» по акту приема-передачи, а также путем обязания администрации муниципального образования «Город Саратов» принять земельный участок у ООО «Союзинвестстрой», направлено на восстановление нарушенных прав заявителя, подлежит удовлетворению.

В соответствии с п. 1 ст. 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Оспариванию подлежат не только зарегистрированное право, но и правоустанавливающие документы - основания для государственной регистрации права. Указанное обстоятельство подтверждается Постановлением Пленума Верховного суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав». Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

Если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решении являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими (абз. 4 п. 52 вышеуказанного Постановления Пленума).

При таких обстоятельствах