Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.10.2013 по делу n А12-4487/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

Довод  ОАО «Глория Джинс» о том, что спорный договор является ничтожной сделкой в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку в аренду сдан объект незавершенного строительства, является необоснованным.

В соответствии со статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Из материалов дела видно, что переданные ответчику в аренду помещения находятся в здании, которое зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним как объект незавершенного строительства.

Апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии препятствий к нахождению помещений в гражданском обороте, в том числе путем сдачи их в аренду, поскольку сам объект (и помещения в нем) является недвижимым имуществом, право на который зарегистрировано в установленном законом порядке.

Истец при подписании спорного договора был осведомлен о наличии зарегистрированного права на объект незавершенного строительства, арендованные помещения индивидуально определены, каких-либо препятствий для использования объекта аренды по целевому назначению (в качестве нежилых (офисных) помещений) не имелось.

С учетом изложенного, апелляционный суд приходит к выводу о том, что ООО «ВолгаИнвест» обладало правом собственности на переданные ответчику в аренду помещения, так как право собственности на данные помещения, входящие в состав объекта незавершенного строительством, было зарегистрировано в ЕГРП и в настоящий момент не оспорено, и, как следствие, истец (по первоначальному иску) обладал правом сдачи имущества в аренду.

Оспаривая доводы истца (по первоначальному иску), ответчик указывает, что поскольку сторонами не подписан акт передачи-приемки помещения, то договор аренды является незаключенным.

В соответствии со статьей 655 Гражданского кодекса Российской Федерации передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Однако, ссылка ОАО «Глория Джинс» на отсутствие акта приема - передачи помещения не может быть признан апелляционным судом обоснованной, поскольку формальное отсутствие акта приема-передачи не может повлиять на сложившиеся между сторонами отношения.

Из представленных в материалы дела доказательств усматривается, что ответчик фактически принял и пользовался арендуемым помещением, частично оплачивало арендные платежи.

Таким образом, отсутствие акта приема-передачи помещения по спорному договору аренды не свидетельствует о не передаче объекта ответчику, так как судом установлено, что арендатор фактически занимал данное помещение.

Согласно представленному расчету истца, задолженность по постоянной арендной плате за период с 01.05.2012 по май 2013года составляет 10249878 руб. 56 коп.; задолженность по дополнительной арендной плате за период с 01.09.2012 по май 2013 года составляет 2085242 руб. 29 коп.

Поскольку ответчик выполнил условия п. 7.3. договора и направил в адрес истца уведомление об отказе от договора  суд первой инстанции пришёл к обоснованному выводу о том, что договор считается прекратившим свое действие с 19.02.2013.

В связи с тем, что договор аренды прекратил свое действие с 19.02.2013, начисление арендной платы истцом с 19.02.2013 признано судебными инстанциями неправомерным.

В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается в обоснование своих требований и возражений.

Ответчик (по первоначальному иску) не представил доказательств внесения арендной платы за спорный период.

В связи с чем, судом первой инстанции обоснованно удовлетворены исковые требования о взыскании долга по арендной плате и договорной неустойки.

Суд первой инстанции, проверив расчёт истца, правильно установил, что рассчитывая задолженность по дополнительной арендной плате в части задолженности по электроэнергии, истец необоснованно применял коэффициент, равный 20, поскольку условиями договора применение указанного коэффициента не предусмотрено.

Задолженность по постоянной арендной плате за период с 01.05.2012 по 18.02.2013, за минусом обеспечительного взноса, составляет 4735078 руб. 95 коп. (6 072 737 руб. 27 коп. (долг) - 1 337 658 руб. 31 коп. (обеспечительный взнос); задолженность по дополнительной арендной плате за период с 01.09.2012 по 18.02.2013 - 907571 руб. 89 коп.

Согласно пункту 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (п. 1 ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Установив, что ответчиком допущена просрочка исполнения обязательства по уплате арендной платы, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил исковые требования в части взыскания с ответчика неустойки, предусмотренной п.6.4 договора аренды. Представленный истцом расчет пени судом проверен и признан правильным.

Довод ОАО «Глория Джинс» о том, что определение суда от 16 августа 2013 г. об исправлении арифметических ошибок и опечаток изменяет существо судебного акта, апелляционным судом отклоняется, так как своим правом на обжалование определения суда ОАО «Глория Джинс» не воспользовалось.

Судом первой инстанции сделан правильный вывод о том, что при продлении договора аренды нежилых помещений, заключенного на срок менее одного года, на такой же срок (менее одного года) после окончания первоначального срока аренды отношения сторон регулируются дополнительным соглашением, который не подлежит государственной регистрации в силу пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации (пункт 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

Довод апелляционной жалобы об отсутствии оснований для взыскания арендных платежей в силу незаключенности (ничтожности) договора аренды подлежит отклонению как основанный на неправильном толковании норм материального права.

При таких обстоятельствах у суда первой инстанции не было правовых оснований для удовлетворения встречного иска ОАО «Глория Джинс».

При указанных обстоятельствах судебный акт не подлежит изменению.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двенадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Волгоградской области от 16 августа 2013 года по делу № А12-4487/2013 оставить без изменения, апелляционные жалобы – без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объёме, через  арбитражный первой инстанции.

Председательствующий                                                                           В.Б. Шалкин

Судьи                                                                                                                 Т.С. Борисова

                                                                                                                И.И. Жевак