Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.12.2013 по делу n А57-3353/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

предоставлено залогодателем в пользование третьим лицам на срок, превышающий срок обеспеченного ипотекой обязательства, либо для целей, не соответствующих назначению имущества, лишь с согласия залогодержателя.

В силу подпункта 3 пункта 2 статьи 351 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае нарушения залогодателем правил о распоряжении заложенным имуществом залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства, а если его требование не будет удовлетворено, обратить взыскание на предмет залога.

Положения пункта 1 статьи 18.1 Закона о банкротстве не препятствуют вынесению решения суда об обращении взыскания на заложенное имущество по иску, поданному до введения процедуры наблюдения, если на основании абзаца третьего пункта 1 статьи 63 Закона кредитор не обратился с ходатайством о приостановлении производства по делу.

Однако, как верно указано судом первой инстанции, принудительное исполнение этого решения суда в соответствии с пунктом 1 статьи 18.1 и абзацем четвертым пункта 1 статьи 63 Закона о банкротстве не допускается.

Поскольку с открытием конкурсного производства залоговые правоотношения не прекращаются, факт признания должника банкротом не может приводить к погашению записи об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

На основании статьи 131 Закона о банкротстве имущество должника, являющееся предметом залога, также входит в конкурсную массу. Порядок продажи имущества должника, установлен статьей 139 Закона о банкротстве, положения которой предусматривают реализацию имущества путем проведения торгов.

Таким образом, поскольку Законом о банкротстве предусмотрены особые правила о порядке и условиях реализации имущества банкрота, обеспечивающих максимальное удовлетворение требований кредиторов за счет имущества должника на принципах пропорциональности и очередности, то его нормы носят специальный характер, в связи с чем подлежат приоритетному применению.

Согласно пункту 20 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23 июля 2009 г. № 58 «О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя», по смыслу положений, предусмотренных абзацем четвертым пункта 1 статьи 63, абзацем пятым пункта 1 статьи 81, абзацем вторым пункта 2 статьи 95, абзацем шестым пункта 1 статьи 126 Закона о банкротстве, принудительное исполнение решения об обращении взыскания на заложенное имущество приостанавливается в процедурах наблюдения, финансового оздоровления и внешнего управления и прекращается в процедуре конкурсного производства.

Упомянутые нормы Закона означают, что после продажи предмета залога определяется размер, в котором требование залогового кредитора обладает преимуществом перед требованиями иных кредиторов (с исключениями, предусмотренными Законом). Установленный размер учитывается при переходе к расчетам с кредиторами в соответствии с реестром требований кредиторов, при этом расчеты с залоговым кредитором до погашения требований с более высоким приоритетом не осуществляются.

В Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 № 10 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге», из положений пункта 2 статьи 40 Закона об ипотеке следует, что действия по распоряжению заложенным недвижимым имуществом, совершенные без согласия залогодержателя после заключения договора ипотеки (за исключением сделок по отчуждению заложенного имущества, а также последующих договоров об ипотеке, заключенных, несмотря на запрещение, установленное предшествующим договором об ипотеке), не могут быть оспорены залогодержателем. Таким образом, при передаче залогодателем в аренду ранее заложенного им недвижимого имущества без согласия залогодержателя последний, по общему правилу, не может оспорить эту сделку либо признать действия лица по распоряжению имуществом незаконными, поскольку законом установлены иные последствия данного нарушения.

Довод ООО «Саратов – Моторс» (ИНН 6453044818) и Банка о том, что оспариваемые договоры нарушают права Банка как залогового кредитора, не находит своего подтверждения в материалах дела. Если аренда возникла позже ипотеки имущества или без согласия держателя ипотеки, то при продаже такого имущества в процессе конкурсного производства аренда подлежит прекращению и имущество предлагается конкурсным управляющим к продаже по рыночной стоимости без учета его обременения правом аренды, поскольку последнее отпадает (Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25.09.2012 № 6616/12 по делу №55-8370/2010).

 Таким образом, в случае реализации объектов аренды с торгов в рамках конкурсного производства договоры могут быть расторгнуты арендодателем досрочно и в одностороннем порядке.

Однако, на момент рассмотрения апелляционных жалоб доказательств того, что должник ООО «Саратов – Моторс» приступил к реализации конкурсной массы, в том числе залогового имущества, истцами в материалы дела не представлено.

Учитывая, что первоначально договор аренды заключался на непродолжительный срок с 01.03.2009 до 31.01.2010, условия договора аренды содержат значительный объем обязательств арендатора по текущему ремонту и содержанию арендованного имущества, изложенное позволяет сделать вывод, что при заключении договора аренды соблюдены требования пункта 3 статьи 129 Закона о банкротстве, исполнение договора аренды направлено на обеспечение сохранности имущества и поступление денежных средств в конкурсную массу должника. С учетом возможности досрочного расторжения договора аренды в силу норм статьи 40 Закона об ипотеке и Постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25.09.2012 № 6616/12 по делу №А55-8370/2010 в случае реализации заложенного имущества отсутствуют основания для вывода о нарушении прав залогодержателя в результате возможного уменьшения цены реализуемого имущества.

     Ссылки Банка на то, что судом не дана оценка доводам истца, свидетельствующим о нарушении его прав, как залогового кредитора, отклоняются апелляционным судом как несостоятельные.

При этом, судебная коллегия считает необходимым отметить следующее.

В силу части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации. Наличие нарушенного или оспариваемого права есть предмет доказывания соистцов.

К материалам дела приобщён вступивший в законную силу судебный акт по делу №А57-5408/2011 в соответствии, с которым право собственности ООО «Саратов-Моторс» ОГРН 1026403049639 на земельный участок, на котором расположен заложенный банку объект, признано отсутствующим.

Согласно пункту 2 статьи 69 Арбитражно-процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Обязательность судебных актов по смыслу ч. 1 ст. 16 Арбитражно-процессуального кодекса понимается как правовое действие судебного акта в отношении неопределенного круга лиц, которые так или иначе оказываются в той сфере, на которую распространяются правовые последствия данного судебного акта.

Таким образом, при оценке спорного правоотношения необходимо учитывать судебные акты по делу №А57-5408/2011 и №А57-6325/2010.

Предметом ипотеки, в соответствии с договорами №№ ДИ-731000/200700050 от 03.08.2007 г.; ДИ-731000/200700072 от10.08.2007 г.; ДИ-731000/200700076 от 03.09.2007 г.; ДИ-731000/200800056 от 07.06.2008 г. выступает земельный участок с расположенным на нём зданием. Право собственности на земельный участок (предмет ипотеки) в соответствии с судебным актом по делу №А57-5408/2011 признано отсутствующим. Здание, расположенное на этом земельном участке (также предмет ипотеки), в соответствии с судебным актом по делу №А57-6325/2010 признано самовольно реконструированным, т.е. исключено из гражданского оборота в силу правил статьи 222 ГК РФ.

При таких обстоятельствах, доводы истцов о нарушении их прав как залогодателя и залогодержателя, связанных с возможностью обращения взыскания на предмет залога с позиций статьи 222 ГК РФ не могут быть приняты во внимание,  поскольку  установлено отсутствие на земельном участке, указанном в договорах ипотеки, объекта (здания) с индивидуально-определёнными признаками, тождественными признакам здания выступающего предметом ипотеки в соответствующих договорах.

В соответствии со статьёй 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на неё право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

            Таким образом, судебный акт по делу №А57-6325/2010 может затруднить реализацию права на обращение взыскания на предмет залога. Кроме того, в признании права собственности по основания, названным в пункте 3 статьи 222 ГК РФ, на самовольно реконструированный объект, заинтересованным лицам судом было отказано.  

Заявленные соистцами требования основаны на положениях статьи 40 Закона об ипотеке (залоге недвижимости). Однако, наличие залоговых прав должно оцениваться в данном спорном правоотношении в зависимости от прав залогодателя на земельный участок. Право собственности на земельный участок, на котором расположен заложенный банку объект, признано отсутствующим. В соответствии с пунктом 2 статьи 69 ФЗ «Об ипотеке» ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.

В силу пункта 2 статьи 40 Закона об ипотеке имущественные интересы залогодержателей обеспечиваются тем, что при удовлетворении их требований из стоимости заложенного имущества по основаниям, предусмотренным законом или договором об ипотеке, право аренды в отношении ранее заложенного имущества прекращается, если оно предоставлено залогодателем третьему лицу без согласия залогодержателя. 

Между тем, из материалов дела следует и не оспаривается сторонами, что объект, являющийся предметом договора ипотеки в настоящее время не существует в том виде, в котором он существовал при заключении спорного договора.

Истцами, в нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не представлены доказательства, подтверждающие возможность выделения ранее существовавших объектов, обозначенных в договоре ипотеки, из вновь созданного объекта, признанного самовольной постройкой.

В силу пункта 2 статьи 346 Гражданского кодекса и специальных по отношению к этой норме правил статьи 40 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" залогодатель вправе без согласия залогодержателя сдать заложенное им имущество в аренду при двух условиях: имущество передается для целей, соответствующих его назначению, и срок, на который оно предоставляется, не превышает срока обеспеченного ипотекой обязательства.

Договор аренды, как следует из материалов дела, заключен на неопределённый срок. Денежные средства за возмездное пользование имуществом регулярно перечисляются ответчиком залогодателю (соистцу). Таким образом, правоотношение, возникшее до признания здания объектом самовольной реконструкции, соответствовало названным условиям пункта 2 статьи 346 ГК РФ и статьи 40 закона «Об ипотеке».

Если аренда возникла позже ипотеки имущества или без согласия держателя ипотеки, то при продаже такого имущества в процессе конкурсного производства аренда подлежит прекращению и имущество предлагается конкурсным управляющим к продаже по рыночной стоимости без учета его обременения правом аренды, поскольку последнее отпадает. При условии отсутствия прав на самовольно реконструированный объект последний не может быть реализован в результате конкурсного производства.

Пленум ВАС РФ в постановлении от 17.02.2011 г. N 10 в п. 22 и 23 по данному вопросу разъяснил, что в случае обращения залогодержателем взыскания на заложенное имущество по основаниям, предусмотренным законом или договором об ипотеке, все права аренды и иные права пользования в отношении этого имущества, предоставленные залогодателем третьим лицам без согласия залогодержателя после заключения договора об ипотеке, прекращаются. Однако названное разъяснение имеет отношение к ситуациям наличия залоговых прав у истцов. В отсутствие обременения в пользу истцов применение правила статьи 40 невозможно.

Из положений п. 2 ст. 40 Закона «Об ипотеке» следует, что действия по распоряжению заложенным недвижимым имуществом, совершенные без согласия залогодержателя после заключения договора ипотеки, не могут быть оспорены последним. Таким образом, держателем ипотеки (банком) не может быть оспорен договор аренды.  В то же время в силу прямого указания закона (ст. 39, п. 3 ст. 43 Закона «Об ипотеке») отдельные сделки с заложенным недвижимым имуществом, совершенные без согласия залогодержателя, могут быть признаны недействительными по иску залогодержателя. Вывод суда первой инстанции об избрании ненадлежащего способа защиты соистцами по данному делу является правильным.

Довод заявителей апелляционных жалоб о том, что судебные акты по делам №№ А57-25303/2009, А57-1141/2011, А57-17147/2011, которыми спорный договор признан действующим, не имеют в данном случае преюдициального значения, не свидетельствует о незаконности судебных актов.

Доводы апелляционных жалоб отклоняются апелляционным судом в силу их несоответствия нормам действующего законодательства.

Проверив законность вынесенного судебного акта, изучив материалы дела, в том числе, доводы апелляционных жалоб, судебная коллегия не находит правовых оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на подателя жалобы.

Поскольку при обращении с апелляционной жалобой конкурсным управляющим ООО «Саратов-Моторс» Переплетовым Р. Б. была  излишне уплачена государственная пошлина в размере 2 000 рублей, суд апелляционной инстанции находит указанную государственную пошлину подлежащей возврату из федерального бюджета заявителю жалобы.

Руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции,

ПОСТАНОВИЛ:

 Решение Арбитражного суда Саратовской области от 10 сентября 2013 года по делу № А57-3353/2013 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Возвратить конкурсному управляющему общества с ограниченной