Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.02.2014 по делу n А12-22446/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

выполненных работ, а также счета на оплату с расшифровкой платы по каждому виду работ и услуг».

Судом установлено, что каких-либо возражений по существу указанной редакции со стороны ответчика в ходе рассмотрения не поступило, она корреспондируется с остальными условиями договора, а также отвечает положениям статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, согласно которой в договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы; порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

Пункт 4.1.3. в редакции, предложенной ответчиком в договоре, возлагает на истца обязанность обеспечения сохранности и надлежащего состояния инженерных сетей, коммуникации и оборудования в Помещении.

Истец полагает, что указанный пункт подлежит исключению из договора.

Судом не принята предложенная ответчиком редакция по следующим основаниям.

Из пункта 2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации следует, что договор управления многоквартирным домом регулирует вопросы оказания услуг и выполнения работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

В силу статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации ответственность за сохранность и надлежащее состояние общего имущества в многоквартирном доме в данном случае несет управляющая организация.

Таким образом, судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о противоречии указанного пункта  требованиям статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, в связи с чем пункт 4.1.3. был обоснованно исключен из текста договора.

По этим же основаниям судом  исключены из договора пункты 4.1.4., 6.3., которые в первоначальной редакции договора был сформулированы следующим образом:

«4.1.4. Не производить переустройство, реконструкцию, перепланировку помещения, переустановку либо установку дополнительного санитарно-технического и иного оборудования (в т. ч. электробытовых приборов и машин мощностью, превышающей технологические возможности внутридомовой электрической сети, не имеющей технических паспортов, не отвечающих требованиям безопасности и сан. нормам) без получения соответствующих согласований, предусмотренных действующим законодательством. Не допускать сбрасывание в санитарный узел мусора и отходов, засоряющих канализацию, не сливать жидкие пищевые отходы в мусоропровод, в также не допускать выполнения в помещении работ, создающих повышенный шум или вибрацию и нарушающих нормальные условия проживания граждан в жилых помещениях».

«6.3. Владелец несет ответственность за нарушение требований пожарной безопасности в соответствии с действующим законодательством».

Поскольку приведенные в договоре редакции не регулируют отношения по содержанию общего имущества в нарушение статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, рассматриваемые пункты также исключены из договора.

Пункт 4.1.6. в первоначальной редакции договора был сформулирован: «Обеспечить доступ в Помещение представителям Управляющей организации, включая работников специализированных организаций, осуществляющих техническое обслуживание и ремонт общего имущества многоквартирного дома, для выполнения необходимых ремонтных работ, работ по ликвидации аварии либо неисправности оборудования, приборов учета и контроля, находящихся в Помещении, создающих угрозу нанесения ущерба иным помещениям. Подходы к инженерному оборудованию и запорной арматуре не должны быть загромождены. В соответствии с Правилами хранения и складирования материальных ценностей, материалы и документация должны храниться на стеллажах с соблюдением следующих расстояний: 30 см. – от пола, 50 см. – от стены, 100 см. – от отопительных приборов, проходы между стеллажами не менее 50 см.»

Суд согласился с редакцией пункта, предложенной истцом: «Обеспечить доступ в Помещение представителям Управляющей организации, включая работников специализированных организаций, осуществляющих техническое обслуживание и ремонт общего имущества многоквартирного дома, для выполнения необходимых ремонтных работ, работ по ликвидации аварии либо неисправности оборудования, приборов учета и контроля, находящихся в Помещении, создающих угрозу нанесения ущерба иным помещениям.».

Однако суд первой инстанции пришёл к правильному выводу о том, что в соответствии со статьями 161 и 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, вопросы расположения инженерного оборудования и документации собственника помещений не являются предметом договора управления многоквартирным домом, а за аналогичные общедомовые имущество, оборудование и его доступность для содержания и ремонта отвечает ответчик.

При принятии решения судом также удовлетворены требования истца об исключении из договора пункта 4.1.8., согласно которому на него возложена обязанность письменно сообщить управляющей организации о предстоящем освобождении помещения не позднее, чем за две недели до момента его освобождения, а также пункта 6.4. договора, в соответствии с которым: «Владелец несет ответственность перед организацией за действия лиц, которым он предоставил помещение в пользование», поскольку указанные положения налагают на истца обязанности, не предусмотренные законом для рассматриваемого вида договора.

В соответствии со статьёй 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Таким образом, удовлетворяя иск в данной части, суд пришёл к правильному выводу о том, что рассматриваемые положения противоречат статье 209 Гражданского кодекса Российской Федерации и статье 162 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Учитывая правовую неопределённость пункта 4.1.13. договора, судом изложен указанный пункт в редакции истца: «В течение 5 календарных дней с момента получения от Управляющей организации акта выполненных работ подписать указанный акт, либо в тот же срок предоставить свои мотивированные возражения относительно его подписания. В случае неполучения Управляющей организацией подписанного Владельцем акта выполненных работ или непредставления в тот же срок мотивированного письменного возражения на акт, акт выполненных работ считается подписанным и претензии по оказанным услугам не принимаются».

Пункт 5.1. договора был изложен ответчиком в следующей редакции:

«Размер платы по договору представляет собой размер долевого участия в расходах на содержание и текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома, расходах на общедомовые нужды, определяемого учетом:

- доли Владельца в праве общей собственности на общее имущество, в многоквартирном доме, пропорционально площади занимаемого владельцем помещения;

- размера платы за содержание и текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома для собственников жилых помещений в указанном многоквартирном доме установленный решением общего собрания или действующим постановлением органа местного самоуправления Волгограда об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников, нанимателей».

Однако, удовлетворяя требования истца, суд сделал верный вывод о несоответствии  такой редакции положениям статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Согласно указанной норме права собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения и взносов на капитальный ремонт. Если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации - городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге - органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации, если законом соответствующего субъекта Российской Федерации не установлено, что данные полномочия осуществляются органами местного самоуправления внутригородских муниципальных образований).

Как следует из указанной нормы, размер платы подлежит установлению на общем собрании собственников помещений в случае, если такое решение не принято, то размер устанавливается органом местного самоуправления.

Предложенная ответчиком редакция допускает альтернативный способ определения размера платы.

В ходе процесса судом установлено, что истец является собственником нежилых помещений, что также свидетельствует в пользу необходимости корректировки пункта, где имеется отсылка на установление платы лишь для собственников жилых помещений, в связи с чем  суд также принял редакцию истца: «Размер платы за содержание и текущий ремонт общего имущества определяется на основании решений общего собрания собственников помещений дома № 18 по ул. Чапаева г. Волгограда и рассчитывается для Владельца исходя из его доли в праве общей собственности на общее имущество, пропорционально площади Помещения».

В соответствии с пунктом 5.4. договора в первоначальной редакции: «В случае изменения в установленном порядке размера платы на содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, управляющая организация вправе изменяет размер платы по договору (п.5.1., п.5.2. договора) с момента установления новых размеров платы, с последующим уведомлением владельца. В случае принятия после заключения настоящего договора иных нормативно-правовых актов, устанавливающих иные правила исполнения договора сторонами или содержащих иные правила деятельности управляющей организации, то установленные такими документами новые нормы, обязательны для сторон с момента их вступления в силу, если самими нормативными правовыми актами не установлен иной срок».

Истец полагает, что указанный пункт подлежит исключению из договора, как противоречащий статье 158 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Исключив из договора данный пункт, суд первой инстанции обоснованно руководствовался следующим.

Размер платы за содержание общего имущества определяется решениями общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Управляющая компания не наделена правом на одностороннее изменение условий договора о размере платы, в связи с чем, он в любом случае подлежит определению собственниками, либо в отдельных случаях – органом местного самоуправления.

Кроме того, в соответствии с положениями статьи 6 Жилищного кодекса Российской Федерации акт жилищного законодательства может применяться к жилищным правам и обязанностям, возникшим до введения данного акта в действие, в случае, если указанные права и обязанности возникли в силу договора, заключенного до введения данного акта в действие, и если данным актом прямо установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Согласно пункту 4 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В нарушение данной нормы права ответчик не представил доказательства того, что перечисленные в пункте 5.4. договора условия являются одинаковыми для всех собственников.

Согласно первоначальной редакции пункта 7.1. договора управления: «Настоящий договор подписан сторонами 08.04.2013, распространяет своё действие на отношения сторон, фактически возникшие с 01.01.2013, действует по день прекращения права владения (собственности, аренды) на помещение, а в частности взаиморасчетов до полного исполнения обязательств взятых на себя сторонами и вступает в силу с момента его подписания.

Как следует из материалов дела, в действительности договор был подписан сторонами значительно позже – 19.04.2013, а соответственно, условие об обратном не соответствует действительности.

В соответствии со статьёй 425 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.

Согласно статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В ходе судебного разбирательства в суде первой инстанции судом установлено, что у истца отсутствует обязанность по распространению действия договора на отношения, которые возникли с 01.01.2013, а потому рассматриваемый пункт о моменте заключения договора подлежит утверждению в соответствии с общими принципами гражданского законодательства, то есть в редакции истца: «Настоящий договор считается заключенным с момента согласования сторонами всех его существенных условий», поскольку в соответствии со ст.432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Предложенная ответчиком в договоре первоначально редакция пункта 7.2., подразумевала, что: «Изменения и дополнения вносятся в договор по соглашению сторон за исключением случая, предусмотренных п.5.4. договора».

Однако в связи с исключением из договора по указанным выше основаниям пункта 5.4. договора, пункт 7.2. также изменен судом и изложен в договоре в редакции, предложенной истцом: «Изменения и дополнения вносятся в договор по соглашению сторон».

Апелляционный суд считает правильным вывод суда первой инстанции о том, что истец доказал правомерность и обоснованность своих доводов при рассмотрении разногласий, возникших при заключении с ответчиком договора №101/13 от 08.04.2013.

Таким образом, судебная коллегия считает, что решение суда об удовлетворении требований истца по урегулированию разногласий, возникших при заключении с ответчиком пунктов 3.2.2., 4.1.3., 4.1.6., 4.1.8., 4.1.13., 5.1., 5.4., 6.3., 7.1., 7.2. договора, является законным и обоснованным.

Представленные в материалы дела доказательства исследованы полно и всесторонне, оспариваемый судебный акт принят при правильном применении норм материального права, выводы,