Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.03.2014 по делу n А06-4547/2013. Изменить решение (ст.269 АПК)

недвижимости и его фактическое исполнение продавцом в форме передачи имущества покупателю создает определенный вещно-правовой эффект в период владения (пользования) имуществом покупателем (законный владелец) до государственной регистрации перехода к нему права собственности на объект недвижимости.

           Наделение законодательством покупателя, владеющего предметом продажи в указанный период, статусом законного владельца означает, что продавец утрачивает право пользования и владения переданным покупателю объектом любым образом (в том числе и в виде получения арендной платы (иных доходов, приносимых вещью)), не вправе требовать от покупателя также платы за фактическое пользование переданным ему предметом договора продажи, имея право на получение стоимости проданного имущества.

           В рассматриваемой ситуации индивидуальный предприниматель владел предметом договора купли-продажи на момент заключения сделки, поскольку ранее ему это имущество было передано в аренду. Если к моменту заключения договора об отчуждении вещи она уже находится во владении приобретателя, вещь признается переданной ему с этого момента (пункт 2 статьи 224 Гражданского кодекса).

           Владение, осуществляемое лицом в качестве одновременно арендатора и покупателя той же вещи, невозможно, поскольку предполагает соединение взаимоисключающих оснований - временное владение в интересах другого лица (арендодателя) и постоянное владение в своих интересах (покупателя).

           Право аренды представляет собой обременение права собственности арендодателя и не ограничивает последнего в праве отчуждения переданного в аренду имущества в собственность другого лица. Законное владение покупателя не является обременением права собственности продавца и не следует судьбе этого права, однако значительно сужает круг правовых возможностей продавца в указанный период.

           Признание арендных отношений после заключения сторонами договора купли-продажи предполагает сохранение прав арендодателя расторгнуть договор, истребовать арендуемое имущество у лица, владеющего этим имуществом в качестве покупателя, что противоречит статусу покупателя как законного владельца и существу договора купли-продажи.

           При конкуренции двух обязательственных оснований владения вещью (договор аренды и договор купли-продажи) приоритет принадлежит более позднему основанию возникновения прав, поскольку, подписав договор купли-продажи, собственник выразил свою волю на наделение арендатора статусом законного владельца в качестве покупателя.

           Таким образом, договор купли-продажи нежилых помещений от 07 февраля 2012 года вступил в силу и стал обязательным для сторон с момента его заключения. С этого же момента отношения сторон, вытекающие из договора аренды от 27 мая 2006 года, прекратились.

           ИП Желобко М.Ю. с даты заключения договора купли-продажи спорных помещений - 07 февраля 2012 года стал законным владельцем упомянутых помещений (пункт 60 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и Верховного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 года № 22/10 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).

           Следовательно, у него прекратились обязательства по оплате арендных платежей с 07 февраля 2012 года.

           Из положений статьи 3 Закона № 159-ФЗ следует, что субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества в собственность по рыночной цене. Порядок оплаты государственного или муниципального имущества, приобретаемого его арендаторами при реализации преимущественного права на его приобретение, установлен статьей 5 указанного Закона. При этом положениями статей 3, 5 Закона № 159-ФЗ не предусмотрено включение в договор продажи недвижимости (или иное соглашение) условий о сохранении обязательств по внесению покупателем (арендатором) арендной платы после его заключения.

           Таким образом, правовые основания для получения арендных платежей за период с 07 февраля 2012 года по 18 марта 2013 года, после заключения сторонами договора купли-продажи государственного имущества,  как правильно указал суд первой инстанции у ответчика отсутствовали.

            В связи с чем, соответствующие доводы Агентства по управлению государственным имуществом Астраханской области, апелляционным судом отклоняются.

           Вывод суда соответствуют пунктам 5, 6, 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», Постановлению Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.10.2011 № 4408/11 по делу № А68-6859/2010, а также судебной практике рассмотрения аналогичных споров (Постановления Федеральных арбитражных судов - Западно-Сибирского округа от 29.03.2011, от 21.01.2013, от 20.10.2011, от 29.07.2011 по делам № А45-17209/2010, А45-15471/2012, А27-505/2011, А45-20139/2010; Северо-Западного округа от 01.11.2012 по делу № А13-1946/2012; Восточно-Сибирского округа от 21.12.2012 № А19-25/2012; Северо-Кавказского округа от 07.11.2011, от 25.08.2011, от 18.08.2011 по делам № А53-2238/2011, А53-21315/2010, А53-21330/2010; Поволжского округа от 02.05.2012 по делу № А06-4163/2011; Дальневосточного округа от 29.08.2011 № Ф03-3732/2011 и др.)

           Согласно статье 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса. Правила, предусмотренные главой 60 Кодекса, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

           Согласно пункту 2 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

           Из диспозиции нормы статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что в предмет доказывания по иску о взыскании стоимости неосновательного обогащения (неосновательного сбережения) входят следующие обстоятельства: факт приобретения или сбережения ответчиком имущества истца, отсутствие правовых оснований такого приобретения или сбережения, и размер взыскиваемой суммы.

           Обязательства из неосновательного обогащения возникают при наличии трех условий.

           1. Имело место приобретение или сбережение имущества. Имеется в виду увеличение стоимости собственного имущества приобретателя

           2. Приобретение или сбережение произведено за счет другого лица. Это означает, что имущество потерпевшего уменьшается вследствие выбытия из его состава некоторой части или неполучения доходов, на которые это лицо правомерно могло рассчитывать, например неполучение платы за произведенную работу либо потеря собственником владения вещью и т.п.

           3. Третьим необходимым условием является отсутствие правовых оснований, а именно приобретение или сбережение имущества одним лицом за счет другого не основано ни на законе (иных правовых актах), ни на сделке, прежде всего договоре, т.е. происходит неосновательно.

           Положениями 4 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2000 года № 49 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении» предусмотрено, что правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения подлежат применению также к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате ошибочно исполненного.

           Поскольку особых правил о возврате излишне уплаченных денежных сумм законодательство не предусматривает и из существа рассматриваемых отношений невозможность применения правил о неосновательном обогащении не вытекает, суд руководствуется положениями статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации.

           Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи, принимая во внимание факт перечисления денежных средств истцом, отсутствие в материалах дела доказательств правомерности удержания денежных средств ответчиком, суд пришел к выводу о наличии оснований для взыскания с Агентства по управлению государственным имуществом Астраханской области неосновательного обогащения в сумме 115 972 руб. 85 коп.

           В силу статьи 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое неосновательно получило или сберегло имущество, обязано возвратить или возместить потерпевшему все доходы, которые оно извлекло или должно было извлечь из этого имущества с того времени, когда узнало или должно было узнать о неосновательности обогащения. На сумму неосновательного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими денежными средствами (статья 395 указанного кодекса) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.

           В соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора, а если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части. При взыскании долга в судебном порядке суд может удовлетворить требование кредитора, исходя из учетной ставки банковского процента на день предъявления иска или на день вынесения решения.

           При обращении с иском в суд первой инстанции истцом заявлены требования о взыскании с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 11 167 руб. 08 коп. за период с 07 февраля 2012 года по 31 октября 2013 года (л.д. 82, 83).

           Взыскание процентов по статье 395 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено законодательством в качестве одной из мер защиты интересов субъектов гражданского оборота при нарушении денежного обязательства, т.е. направлено на возмещение убытков.

           Размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора, а если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части. При взыскании долга в судебном порядке суд может удовлетворить требование кредитора, исходя из учетной ставки банковского процента на день предъявления иска или на день вынесения решения. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

           В соответствии с пунктом 2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 8 октября 1998 № 13/14 «О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами» при расчете подлежащих уплате годовых процентов по ставке рефинансирования Центрального банка Российской Федерации число дней в году (месяце) принимается равным соответственно 360 и 30 дням, если иное не установлено соглашением сторон, обязательными для сторон правилами, а также обычаями делового оборота.

           В соответствии с пунктом 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 8 октября 1998 года № 13/14 «О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами» при рассмотрении споров, возникающих в связи с неосновательным обогащением одного лица за счет другого лица (глава 60 Кодекса), судам следует иметь в виду, что в соответствии с пунктом 2 статьи 1107 Кодекса на сумму неосновательного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395 Кодекса) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.

           Проверив представленный истцом расчет суммы процентов за пользование чужими денежными средствами, суд первой инстанции, признал  его неверным.

           В соответствии со статьей 314 Гражданского кодекса Российской Федерации, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода. В случаях, когда обязательство не предусматривает срок его исполнения, оно должно быть исполнено в разумный срок после его возникновения.

           Обязательство, не исполненное в разумный срок, а равно обязательство, срок исполнения которого определен моментом востребования, должник обязан исполнить в семидневный срок со дня предъявления кредитором требования о его исполнении.

           Судом первой инстанции, установлено, что претензия от 09.04.2013 за исх. № 3 с требованием возвратить неосновательное обогащение в сумме 115 972 руб. 85 коп. получена ответчиком 09 апреля 2013 года.

           Таким образом, начисление процентов за пользование чужими денежными средствами должно производиться с 17 апреля 2013 года (с учетом семидневного срока).

           Произведя перерасчет суммы процентов за пользование чужими денежными средствами, суд первой инстанции считает, что взысканию с ответчика в пользу истца подлежат проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 17 апреля 2013 года по 31 октября 2013 года.

           Однако,  судом первой инстанции, при установлении суммы процентов за пользование чужими денежными средствами, не учтено следующее.

            В соответствии с абзацем 2 пункта 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 08.10.1998 N 13/14 "О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными