Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.03.2014 по делу n А57-10204/12. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

при отсутствии доказательств введения в эксплуатацию объектов недвижимости на арендованном земельном участке в указанные сроки, истец правомерно произвел расчет арендной платы исходя из ставки 5% от кадастровой стоимости земельного участка.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующим органом нормативного акта не является в данном случае изменением условий договора от 04.10.2005 № 500 о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.

Данный вывод согласуется с правовой позицией, сформулированной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 № 15837/11 по делу № А47-7623/2010, в соответствии с которой регулирование арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.

Таким образом, руководствуясь положениями Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», согласно которым уровень арендной платы за земельные участки, относящиеся к публичной собственности, при жилищном строительстве дифференцирован непосредственно федеральным законом исходя из сроков завершения строительства и применении нового размера арендной платы с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы.

Арендная плата устанавливается в повышенном размере, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию с даты заключения договора аренды данного земельного участка, а не ввода в эксплуатацию таких объектов за пределами срока разрешения на строительство.

Иное толкование закона предоставило бы ответчику неправомерную и необоснованную льготу на неограниченное по времени использование земельного участка, предоставленного для жилищного строительства, по сравнению с другими арендаторами аналогичных земельных участков.

Данная правовая позиция сформулирована в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 № 15837/11 по делу № А47-7623/2010, в Определении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2013 № 3046/13, согласно которой пункт 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (в редакции Федерального закона от 18.12.2006 № 232-ФЗ, вступившего в силу 21.12.2006), допуская при определенных им условиях предоставление до 30.12.2007 земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду для жилищного строительства, комплексного освоения в целях жилищного строительства на основании заявления заинтересованного лица без проведения торгов, устанавливает минимальный уровень ставок арендной платы за такие участки в два с половиной и пять процентов от их кадастровой стоимости, если объекты недвижимости не введены в эксплуатацию по истечении двух или трех лет соответственно с момента заключения договора аренды. Данное положение является специальным по отношению к статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации и по существу, представляет собой санкцию за затягивание сроков жилищного строительства.

Кадастровая стоимость земельного участка рассчитывается на основании результатов государственной оценки земель города Саратова, утвержденных Постановлением Правительства Саратовской области от 07.07.2009 № 270-П «Вопросы государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Саратовской области».

Согласно кадастровой выписке о земельном участке 64:48:04 04 04:24 площадью 4162 кв. м удельный показатель кадастровой стоимости составляет 3 855,98 руб.

Во исполнение указаний Федерального арбитражного суда Поволжского округа, изложенных в постановлении от 13.04.2013 по настоящему делу, суд первой инстанции проверил правомерность и обоснованность заявленных исковых требований по взысканию основного долга по арендных платежам,

В целях установления наличия задолженности по внесению арендных платежей из расчета арендной платы исходя из ставки 5% от кадастровой стоимости земельного участка, суд первой инстанции установил, что годовой размер арендных платежей по данному участку, исходя из указанной ставки, составляет 802 429,44 руб. в год или 200 607,36 руб. в квартал.

Арендодатель свое обязательство по договору аренды выполнил в полном объеме.

Однако обязательства ответчиком исполнялись ненадлежащим образом, арендная плата перечислялась не своевременно, в связи, с чем истец просит взыскать задолженность по договору аренды земельного участка с 15.02.2008 по 15.02.2012 г. в размере 2 203 969,83 руб.

Однако, в суде первой инстанции ответчик заявил о пропуске истцом срока исковой давности, в связи с чем арбитражный суд, применив статьи 196, 199 ГК РФ, правомерно произвел перерасчет арендной платы и установил, что  за период с 12.04.2009 года по 30.03.2012 года арендная плата за землю составляет 802 429,44 руб. в год или 200607,36 руб. в квартал, а именно: 200607,36 руб. * 12 кварталов.

Всего сумма, подлежащая уплате за аренду за период с 12.04.2009 года по 30.03.2012 года, составляет 2 407 288,32 руб.

Ответчиком арендная плата внесена на общую сумму 2 450 000 руб., что подтверждается платежными поручениями № 12 от 20.10.2010 на сумму 1 050 000 рублей, № 157 от 22.09.2011 на сумму 1 400 000 рублей.

Таким образом, по состоянию на 1 квартал 2012 года включительно у ответчика имеется переплата по договору аренды в сумме 42 711 руб. 68 коп., в связи с чем судпервой инстанции правомерно отказал во взыскании задолженности по договору аренды.

Также истцом заявлены требования о взыскании пени за просрочку платежей.

Согласно статье 307 ГК РФ, в силу обязательств одно лицо обязано совершить в пользу другого лица определенные действия. В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

Рассматривая требование истца о взыскании договорной неустойки, судом первой инстанции верно установлено следующее.

Согласно п. 6.2 в случае неуплаты арендной платы в установленный Договором срок Арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,1%. от суммы неуплаты за каждый день просрочки.

Изучив представленные ответчиком платежные документы, подтверждающие внесение арендных платежей по договору, принимая положения п. 3.2 договора аренды, суд первой инстанции обоснованно указал, что ЖСК «Северный» допущена просрочка по внесению арендных платежей.

Поскольку ответчиком в суде первой инстанции заявлено о применении статьи 333 ГК РФ в связи с чрезмерностью заявленных ко взысканию пени, оценив конкретные обстоятельства дела, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что размер договорной неустойки предусмотренный п. 6.2 договора в размере 0,1% в день от общей суммы просрочки, свидетельствует о несоразмерности подлежащей уплате неустойке последствиям нарушения обязательства, так как размер неустойки соответствует 36% годовых.

Данный размер неустойки (пеней) значительно превышает двукратный размер учетной банковской ставки и, как следствие, является несоразмерным.

В связи с чем Арбитражный суд Саратовской области правомерно взыскал с ответчика в пользу истца пени за просрочку арендных платежей в сумме 249 057,69 рублей.

Довод апелляционной жалобы о неправомерности произведения судом первой инстанции расчета арендной платы исходя из ставки 5% от кадастровой стоимости земельного участка судебной коллегией отклоняется, как противоречащий нормам действующего законодательства. Кроме того, указанное установлено вступившим в законную силу судебным актом – постановлением Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 13.06.2013 по настоящему делу и в силу статьи 69 АПК РФ не доказывается вновь при новом рассмотрении дела в суде первой инстанции.

При указанных обстоятельствах суд апелляционной инстанции считает, что судом первой инстанции обстоятельства дела исследованы полно и всесторонне, спор разрешен в соответствии с требованиями действующего законодательства.

С учетом изложенного решение Арбитражного суда Саратовской области является законным и обоснованным, отмене не подлежит. Оснований для удовлетворения апелляционных жалоб не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании ч. 4 ст. 270 АПК РФ, не установлено.

Судебные расходы распределяются между сторонами в соответствии с правилами, установленными ст. 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции,

ПОСТАНОВИЛ:

 Решение Арбитражного суда Саратовской области от 17 января 2014 года по делу № А57-10204/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев  со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд 1-ой инстанции, принявший решение.

Председательствующий                                                                С. А. Жаткина

Судьи                                                                                     Т. С. Борисова

                                                                                                          В. Б. Шалкин