Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.03.2014 по делу n А57-9437/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений. Новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

Согласно пункту 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в редакции постановления от 25.01.2013 № 13) при рассмотрении споров, связанных с взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее.

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом, одним из таких случаев является пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы, в том числе формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п., по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

В рассматриваемом случае договор от 15.08.2008 № 594 заключен в 2008 году, то есть после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы (25.10.2001, Земельный кодекс Российской Федерации, статья 65), в связи с чем, при определении размера арендной платы, надлежит руководствоваться порядком определения размера арендной платы, устанавливаемым уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом и новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

27.11.2007 Правительством Саратовской области издано Постановление              № 412-П «Об установлении размера арендной платы за земельные участки и сроков ее внесения» (далее – Постановление № 412-П), размер арендной платы на год за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Саратовской области, а также за земельные участки государственная собственность на которые не разграничена, для иных целей составлял 2% кадастровой стоимости арендуемых земельных участков.

Постановлением Правительства Саратовской области № 166 от 22.04.2008 «О внесении изменения в Постановление Правительства Саратовской области 07.11.2007 года № 412-П», пункт 1 дополнен абзацем шестым:

размер арендной платы на год за земельные участки, предназначенные для размещения многоэтажных жилых домов, составляет две десятых процента кадастровой стоимости арендуемых земельных участков.

Спор между истцом и ответчиком возник по вопросу о том, какой процент кадастровой стоимости арендуемого земельного участка следует применять.

Так, истец считает, что размер арендной платы должен составлять два процента кадастровой стоимости, исходя из вида разрешенного использования - «для иных целей», поскольку земельный участок фактически предоставлен под строительство домов многоэтажной жилой застройки.

Ответчик считает, что размер арендной платы составляет две десятых процента кадастровой стоимости арендуемых земельных участков, исходя из вида разрешенного использования, определенного сторонами в договоре - «для размещения домов многоэтажной жилой застройки».

Размер арендной платы зависит от вида разрешенного использования земельного участка.

Вопрос об определении вида разрешённого использования земельного участка поставлен в зависимость от установленного порядка предоставления земельных участков для тех или иных целей использования, вид разрешённого использования земельного участка является условием договора аренды, изменение которого возможно в порядке, установленном законом.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 № 316 (с последующими изменениями) утверждены Правила проведения государственной кадастровой оценки земель, в соответствии с пунктом которых государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования.

Согласно пункту 1 Типового перечня видов разрешенного использования (в редакции приказа от 29.06.2007 № П/0152, действовавшего в спорный период) в состав видов разрешенного использования земельных участков, предназначенных для размещения домов многоэтажной жилой застройки, были включены земельные участки, предназначенные для размещения малоэтажных жилых домов.

В экспертном лингвистическом заключении № 1096 от 12.11.2013, составленном Саратовской региональной образовательной общественной организацией «Центр языка и культуры «Слово», эксперт пришел к выводу о том, что по своему семантическому наполнению фраза «для размещения домов многоэтажной жилой застройки» является идентичной фразе «для размещения многоэтажных жилых домов».

Такие выводы экспертного лингвистического заключения согласуются с правовым смыслом, содержащимся в Типовом перечне видов разрешенного использования (в редакции, действовавшей в спорный период), согласно которому в состав видов разрешенного использования земельных участков, предназначенных для размещения домов многоэтажной жилой застройки, включены земельные участки, предназначенные для размещения малоэтажных жилых домов.

Суд апелляционной инстанции считает, что для отождествления понятий «для размещения многоэтажных жилых домов» и «для размещения домов многоэтажной жилой застройки» не требуется специальных познаний, поскольку равнозначность данных понятий очевидна. Проведенная по определению арбитражного суда лингвистическая экспертиза лишь подтвердила, что указанные понятия являются равнозначными, а семантическое наполнение этих фраз - идентичным.

Таким образом, установленный Постановлением № 412-П размер арендной платы, установленный за земельные участки, предназначенные для размещения многоэтажных жилых домов, применим и к земельным участкам, предназначенным для размещения домов многоэтажной жилой застройки.

Доводы апелляционной жалобы о недопустимости экспертного лингвистического заключения № 1096 от 12.11.2013, составленного Саратовской региональной образовательной общественной организацией «Центр языка и культуры «Слово», поскольку в нём отсутствуют сведения об образовании, стаже работы, занимаемой должности эксперта, суд апелляционной инстанции отклоняет.

Статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Заключение эксперта исследуется наряду с другими доказательствами по делу (часть 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 8 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

В силу положений статьи 16 указанного Федерального закона, эксперт обязан провести полное исследование представленных ему объектов и материалов дела, дать обоснованное и объективное заключение по поставленным перед ним вопросам.

В заключении, должны быть отражены объекты исследований, содержание и результаты исследований (пункты 6, 7 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), оценка результатов исследований, выводы и их обоснование (пункт 8 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Экспертное лингвистическое заключение № 1096 от 12.11.2013 отвечает требованиям, предъявляемым к составлению такого роду документам, содержит сведения об эксперте Каменской Ю.В. «доцента кафедры теории, истории языка и прикладной лингвистике», эксперт предупрежден об ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Данное заключение содержит исследовательскую часть с описанием объекта исследования, является полным, ясным, содержит оценку результатов исследований, однозначные выводы и их обоснование.

В связи с чем, суд первой инстанции правомерно признал экспертное лингвистическое заключение № 1096 от 12.11.2013 относимым и допустимым доказательством по делу, дал ему соответствующую правовую оценку.

Предметом договора аренды от 15.08.2008 № 594 в редакции дополнительного соглашения № 1 от 24.09.2009 является земельный участок с видом разрешенного использования «для размещения домов многоэтажной жилой застройки».

В кадастровой выписке о земельном участке от 18.07.2013 разрешенное использование земельного участка значится как «для размещения домов многоэтажной жилой застройки».

В уведомлении от 30.09.2010 исх.№ 02-07/07-15447 по арендной плате за земельный участок на 2010 год, направленном администрацией г. Саратов в адрес ООО «Дятьково-Поволжье», арендодатель произвел расчет арендной платы, указав вид разрешённого использования земельного участка - «для размещения домов многоэтажной жилой застройки» с применением процента кадастровой стоимости, равного 0,2 (т. 1, л.д. 28).

Оценив представленные в материалы дела доказательства, исходя из системного толкования Типового перечня видов разрешенного использования (в редакции, действовавшей в спорный период) во взаимосвязи с абзацем шестым Постановления № 412-П (в редакции Постановления Правительства Саратовской области № 166 от 22.04.2008), которым размер арендной платы на год за земельные участки, предназначенные для размещения многоэтажных жилых домов, составляет две десятых процента кадастровой стоимости арендуемых земельных участков, принимая во внимание буквальное толкование вида разрешённого использования земельного участка, определенного сторонами в договоре от 15.08.2008 № 594, вывод суда первой инстанции о том, что ООО «Дятьково-Поволжье» в спорный период правомерно производило уплату арендных платежей, исходя из указанного в договоре вида разрешенного использования земельного участка и размера арендной платы на год, равного двум десятым процента кадастровой стоимости арендуемых земельных участков, не противоречит фактическим обстоятельствам дела и закону.

Пункт 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны. Однако указанная правовая норма должна применяться во взаимосвязи с другими нормами, регулирующими как публичные (административные), так и гражданские правоотношения.

Арендодатель при решении вопроса об определении вида разрешённого использования земельного участка по договору связан установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования.

При этом изменение вида разрешённого использования арендованного земельного участка осуществляется в порядке, установленном законом.

Изменения в договор от 15.08.2008 № 594 в части вида разрешенного использования земельного участка, арендодателем  не вносились.

В данном случае, применяя к расчету размера арендной платы вид разрешённого использования арендованного земельного участка «для иных целей», истец фактически пытается преодолеть вид разрешённого использования земельного участка, определенный условиями договора от 15.08.2008 № 594, что по существу направлено на обход процедур, предусмотренных земельным и градостроительным законодательством для изменения назначения и вида разрешённого использования спорного земельного участка.

В соответствии с положениями статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон. Статьи 450 и 451 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривают, что договор может быть изменен по соглашению сторон либо по требованию одной из сторон в судебном порядке.

Однако с требованием об изменении пункта 1.1. договора аренды от 15.08.2008 № 594 в части вида разрешенного использования земельного участка, администрация г. Саратов в установленном порядке не обращалась.

В связи с чем, доводы подателя жалобы, о том, что применение ставки 0,2% при недостроенном объекте недвижимости будет свидетельствовать о фактическом изменении назначения предоставленного участка, суд апелляционной инстанции отклоняет.

Учитывая, что размер арендной платы напрямую зависит от вида разрешенного использования земельного участка, суд апелляционной инстанции считает, что арендодатель не имеет права в одностороннем порядке до изменения в установленном порядке вида разрешенного использования земельного участка, переданного в аренду, в рамках действующего договора аренды, требовать уплаты арендных платежей в размере, не соответствующем виду разрешенного использования земельного участка, указанному в договоре аренды и кадастровом паспорте.

Согласно уведомлению администрации г. Саратов от 30.09.2010 исх.№ 02-07/07-15447, начиная с 01.01.2010 года размер арендной платы, подлежащей уплате за год, составляет 175 646,19 руб.

В спорный период ООО «Дятьково-Поволжье» произведена оплата арендных платежей, что подтверждается представленными в материалы дела платежными поручениями № 5 от 14.01.2010 в сумме 145 823 руб., № 109 от 08.04.2010 в сумме 439115,49 руб., № 291 от 08.07.2010 в сумме 44 000 руб., № 12 от 10.01.2013 в сумме 43823,08 руб. (т. 1, л.д. 99-102).

Доказательств того, что у ООО «Дятьково-Поволжье» в спорный период имелась задолженность по оплате арендных платежей, исходя из размера арендной платы на год, равного двум десятым процента кадастровой стоимости арендуемого земельного участка, в материалы дела не представлено.

В нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец не доказал наличие у ответчика в спорный период задолженности по арендным платежам по договору аренды от 15.08.2008 № 594 в сумме 4 935 303 руб. 04 коп.

 Доводы подателя