Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.04.2014 по делу n А57-22767/2012. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

кадастровая стоимость которых была определена до вступления в законную силу положений главы III.1 Закона об оценочной деятельности. При этом Президиум исходил из того, что хотя установленная этим Законом административная процедура пересмотра кадастровой стоимости объекта недвижимости и определения кадастровой стоимости в размере рыночной на спорные отношения не распространяется, кадастровая и рыночная стоимости объектов взаимосвязаны, и кадастровая стоимость по существу отличается от рыночной методом ее определения (массовым характером).

  Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлено прежде всего на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости. В связи с этим рыночная стоимость, которая подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости в качестве кадастровой, должна быть сопоставима с результатами массовой оценки и не может быть определена произвольно, на произвольную дату.

  При этом то обстоятельство, что рыночная стоимость объекта недвижимости доказывается истцом и устанавливается решением суда на дату определения кадастровой стоимости этого объекта, не влияет на определение момента, с которого установленная вступившим в законную силу судебным

  Учитывая правовую позицию Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, определенную в Постановлении Президиума от 28.06.2011 № 913/2011, а также в Постановлении Президиума от 25.06.2013 № 10761/11, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что установленная решением Арбитражного суда Саратовской области от 15.11.2012 по делу № А57-8285/2012 рыночная стоимость подлежит применению в качестве кадастровой стоимости с даты вступления в законную силу решения Арбитражного суда Саратовской области по делу № А57-8285/2012, то есть с 20.05.2013.

   Между тем, период взыскания арендной платы по договорам аренды земельных участков в рамках настоящего дела 2010-2012 годы.

Довод ответчика о необходимости отнесения спорных земельных участков к 15 виду разрешенного пользования «земельные участки, предназначенные для сельскохозяйственного использования», а не к 9 виду разрешенного использования «земельные участки предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок», правомерно отклонен судом первой инстанции поскольку правомерность отнесения земельных участков к 9 виду разрешенного использования при оспаривании постановления Правительства Саратовской области от 07.07.2009 № 270-П, ответчиком не оспаривалось.

  Кроме того, доказательств того, что элеватор и овощехранилище не являются сооружениями продовольственного снабжения, сбыта и заготовок, ответчиком в материалы дела не представлено.

  В соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

  Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации (пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса).

  Соответствующие условия арендной платы в отношении земель, государственная собственность на которые не разграничена, пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее - Вводный закон к Земельному кодексу) отнесены к компетенции органов государственной власти субъектов Российской Федерации.

  Во исполнение требований статей 22 и 65 Земельного кодекса Правительством Российской Федерации принято Постановление от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» (действующее с 04.08.2009, далее - Постановление № 582).

  К основным принципам определения арендной платы, подлежащим применению ко всем публичным землям на территории Российской Федерации, отнесены принципы экономической обоснованности, предсказуемости и предельной простоты расчета, запрета необоснованных предпочтений, учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности, а также недопущения ухудшения положения лиц, ранее переоформивших право постоянного (бессрочного) пользования землей.

  Учитывая единство экономического пространства и правовой системы Российской Федерации, нашедшие свое отражение в Постановлении № 582 принципы являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, а согласно его требованиям подлежит установлению соответствующими компетентными органами в качестве регулируемой цены.

  В силу того, что регулирование арендной платы за указанные земельные участки осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.

  Согласно принципу экономической обоснованности арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель и вида разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования цен и предоставления субсидий для организаций, осуществляющих деятельность на таком земельном участке.

  При этом принцип экономической обоснованности исключает возможность введения для земель, расположенных в одном населенном пункте, имеющих одну категорию, один вид разрешенного использования и предоставленных лицам, занимающимся одним видом деятельности, арендной платы, дифференцированной исходя из статуса уполномоченного на распоряжение землей публичного органа, и выше ставок, установленных для земель федеральной собственности.

  Основываясь на названных принципах, Правительство Российской Федерации определило соответствующие предельные ставки арендной платы для некоторых случаев сдачи в аренду земельных участков, находящихся в федеральной собственности, которые являются ориентирами для нормативно устанавливаемых ставок арендной платы при сдаче в аренду земельных участков в аналогичных случаях всеми иными публичными образованиями, за исключением случаев установления иных ставок непосредственно федеральными законами.

  Нормативные акты публичных образований, устанавливающие ставки арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, включая участки, государственная собственность на которые не разграничена, либо устанавливающие методики и формулы расчета арендной платы за эти участки или отдельные элементы (величины, коэффициенты и т.п.) таких методик и формул, с учетом правовой позиции, сформулированной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.01.2012 № 10034/11, могут быть обжалованы в арбитражный суд в соответствии со статьей 13 Гражданского кодекса Российской Федерации и правилами главы 23 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе и по мотивам несоответствия указанным принципам.

  Кроме того, применительно к статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации и статье 13 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд вправе давать оценку нормативным актам публичных образований, регламентирующим размеры арендной платы за соответствующие земельные участки, с точки зрения их соответствия этим принципам и ориентирам и при рассмотрении гражданско-правовых споров, вытекающих из договоров аренды таких земельных участков.

  При этом, поскольку перечисленные принципы и ориентиры были закреплены в Постановлении № 582, вступившем в силу с 04.08.2009, ранее принятые нормативные акты публичных образований, регламентирующие размеры арендной платы за соответствующие земельные участки, могут быть проверены на соответствие этим принципам и ориентирам только с указанной даты.

  В соответствии с Постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2011 № 15837/11 сформулирована правовая позиция о том, что размер арендной платы за земельные участки, относящиеся к публичной собственности (в том числе муниципальной, собственности субъектов Российской Федерации и земель, государственная собственность на которые не разграничена), не может быть выше ставок, установленных постановлением № 582 для земель федеральной собственности, подлежит применению с момента опубликования (22.09.2012).

  В соответствии с пунктом 6 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных постановлением № 682, арендная плата за земельный участок в случаях не указанных в пунктах 3 - 5 настоящих Правил, рассчитывается на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности.

  В этих случаях арендная плата рассчитывается как произведение рыночной стоимости земельного участка и выраженной в процентах ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации

  Учитывая, существенное различие между рыночной и кадастровой стоимостями земельных участков в рассматриваемый период с 2010 по 2012 годы, а также отнесение рассматриваемых земельным участков к земельным участкам, предназначенным для иных целей (отдельно не поименованным в постановлении правительства Саратовской области от 27.11.2007 № 412-П), размер арендной платы для которых определяется как 2% от кадастровой стоимости, суд первой инстанции, пришел к обоснованному выводу, что указанный размер выше размера арендной платы за аналогичные участки, находящиеся в федеральной собственности.

  Исходя из вышеизложенного, суд первой инстанции пришел к правильному выводу исчислить размер арендной платы для спорных земельных участков в порядке, предусмотренном в постановлении № 582, как произведение рыночной стоимости земельного участка и выраженной в процентах ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации.

  Экспертным заключением от 11.09.2012 № 07/12-81, составленным по результатам судебной экспертизы, проведенной в рамках дела №А57-8285/2012, установлено многократное превышение рыночной стоимости земельных участков над их кадастровой стоимостью. Так, рыночная стоимость земельного участка из земель поселений, общей площадью 34 382 кв. м, кадастровый номер 64:44:02 01 01:0092, разрешенное использование: для элеватора, расположенного по адресу: Саратовская область, г. Маркс, ул. Кирова, д. 18, на 01.01.2007 составляет 5 933 000 руб., рыночная стоимость земельного участка из земель поселений общей площадью 4353 кв. м, кадастровый номер 64:44:10 01 02:0036, разрешенное использование: для овощехранилища, расположенного по адресу: Саратовская область, г. Маркс, ул. 5-я линия, д. 59, составляет 810 000 руб.

  Исходя из указанной рыночной стоимости земельных участков и ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации размер арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 64:44:02 01 01:0092 составляет 489 472, 5 рублей в год (5933000 руб. * 8,25%), 122 368, 125 рублей в квартал, размер арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 64:44:10 01 02:0036 составляет 66 825 рублей (810 000 руб. * 8,25%) в год, 16 706, 25 рублей - в квартал.

Доводы заявителя апелляционной жалобы о невозможности использования Отчета от 16.02.2012  № 0702.12.Б, учтенного судом при рассмотрении дела № А5708285/2012,  для определения рыночной стоимости земельных участков по настоящему делу, в связи  с не использованием оценщиком доходного и затратного подхода, апелляционным судом отклоняются, так как указанные обстоятельства не свидетельствуют об искажении  рыночной стоимости земельных участков.

  Таким образом, размер арендной платы за период с апреля по ноябрь 2010 года (включительно) определяется по договорам аренды, а за период с 01.12.2010 по декабрь 2012 года - по Постановлению № 582.

  Учитывая изложенное, размер задолженности по арендной плате по договору аренды № 0416 от 28.06.2004 за спорный период с 01.04.2010 по 31.12.2012 составляет 124 382, 08 рублей (7 655,00 (1 квартал 2010 года по договору) + 7 655 рублей (2 квартал 2010 года по договору) + 5 103, 33 рублей (октябрь, ноябрь 2010 года по договору) + 5 568, 75 рублей (декабрь 2010 года по постановлению № 582) + 66 825 рублей(2011 год) +66 825 рублей (2012 год) – 11 250 рублей (оплата от 17.11.2010) – 24 000 рублей (оплата от 26.07.2012)).

  Размер задолженности по арендной плате по договору аренды № 0249 от 19.12.2003 за спорный период с 01.04.2010 по 31.12.2012 составляет 1 005 166, 08 рублей (6 859, 20 (1 квартал 2010 года по договору) + 6 859, 20 рублей (2 квартал 2010 года по договору) + 4 572, 80 рублей (октябрь, ноябрь 2010 года по договору) + 40 789, 38 рублей (декабрь 2010 года по постановлению № 682) + 489 472, 50 рублей (2011 год) +489 472, 50 рублей (2012 год) – 6 859, 50 рублей (оплата от 17.11.2010) – 26 000 рублей (оплата от 26.07.2012)).

  Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции, о том, что исковые требования в части взыскания арендной платы подлежат частичному удовлетворению, а именно: по договору аренды № 0416 от 28.06.2004 в сумме 124 382, 08 рублей, по договору аренды № 0249 от 19.12.2003 в сумме 1 005 166, 08 рублей.

Доводы заявителя апелляционной жалобы о неправомерном взыскании арендной платы за 1 – й квартал 2010 года, в связи с тем, что указанная задолженность взыскана при рассмотрении дела  № А57-6632/2010, апелляционным судом отклоняются, так как исковой период, заявленный к взысканию по настоящему делу, начинается  с 2-го квартала 2010 года.

  Как следует из материалов дела, истцом также заявлено требование о взыскании договорной неустойки по договору аренды земельного участка № 0416 от 28 июня 2004 года за период с