Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.08.2014 по делу n А57-4232/2014. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

был заключен договор субаренды, основывая заявленные требования на статье 618 ГК РФ.

Из материалов дела усматривается, что вышеуказанные земельные участки находятся в федеральной собственности, на основании договора аренды №1102 от 25.11.2010, заключенного с Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Саратовской области, земельные участки переданы ООО Агрофирма «Марка». Договор аренды №1102 от 25.11.2010 зарегистрирован в установленном законом порядке № регистрации 64-64-26/137/2010-433 от 30.11.2010.

В соответствии с п.2.1 Договор заключен на 49 (сорок девять) лет.

Пункты  5.1.3, 5.1.4 Договора предусматривают   право Арендатора сдавать земельные участки в субаренду, по истечении действия договора в преимущественном порядке  перед другими лицами заключить договор аренды на новый срок.

11.12.2013 Территориальное управление Росимущества в Саратовской области и ООО Агрофирма «Марка» заключили соглашение о досрочном расторжении договора аренды № 1102 находящихся в федеральной собственности земельных участков от 25.11.2010, которое было зарегистрировано в установленном порядке 09.01.2014.

Основанием к досрочному расторжению договора послужило заявление Арендатора, мотивированное отсутствием денежных средств  на оплату арендной платы земли, находящейся в федеральной собственности. (п.1 Соглашения).

В статье 82 Земельного кодекса Российской Федерации относительно условий предоставления земель сельскохозяйственного назначения содержится отсылочная норма к специальному закону - об обороте земель сельскохозяйственного назначения.

В силу статьи 10 Федерального закона от 24.07.2001 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» передача в аренду находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в порядке, установленном статьей 34 Земельного кодекса Российской Федерации, в случае, если имеется только одно заявление о передаче земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в аренду, при условии предварительного и заблаговременного опубликования сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации. При этом принятие решения о передаче земельных участков в аренду допускается при условии, что в течение месяца с момента опубликования сообщения не поступили иные заявления. Положения настоящего пункта не распространяются на случаи, предусмотренные пунктом 5 настоящей статьи.

В случае, если подано два и более заявлений о передаче земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в аренду, такие земельные участки предоставляются в аренду на торгах (конкурсах, аукционах).

Организация и проведение торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, а также права на заключение договоров аренды таких земельных участков осуществляются в соответствии со статьей 38 Земельного кодекса Российской Федерации.

Таким образом, право арендатора передать свои права третьему лицу (поднаем либо перенайм) ограничено сроком аренды (пункт 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, часть 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При прекращении договора аренды прекращается действие договора поднайм (субаренды) либо перенайма (передача прав и обязанностей арендатора третьему лицу).

Согласно части 1 статьи 618 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды субарендатор имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора.

Положения статьи 618 ГК РФ  направлены на защиту интересов добросовестного субарендатора путем предоставления ему возможности продолжить использование имущества на прежних условиях.

 При этом указание в данной статье на необходимость соответствия условий договора аренды, заключаемого с субарендатором, условиям прекращенного договора аренды свидетельствует о том, что фактически в отношениях по использованию сданного в аренду имущества происходит только замена арендатора при сохранении всех ранее определенных условий пользования. В то же время право на заключение договора аренды в пределах оставшегося срока субаренды предоставлено только субарендатору.

ООО Агрофирма «Марка» и ООО «Апри» заключили договор субаренды № 1 от 01.10.2013, согласно которому заявитель приобрел права субаренды на вышеуказанные земельные участки на срок до 01.10.2038. Договор субаренды № 1 от 01.10.2013 зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, регистрационный округ № 64 г. Балаково 15.11.2013, № регистрации 64-64-03/124/2013-167.

В соответствии с п.2.1 Договор заключен с 01.10.2013 по 01.10.2038.

Пункты  5.1.3, 5.1.4 Договора предусматривают право Субарендатора по истечении действия договора в преимущественном порядке  перед другими лицами заключить договор субаренды на новый срок, а также в случае досрочного прекращения договора аренды № 1102 от 25.11.2010 по независящим от Субарендатора  причинам в преимущественном порядке перед другими лицами заключить договор с собственником земельных участков в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора  аренды согласно ст. 618 ГК РФ.

Договор субаренды № 1 от 01.10.2013 зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, регистрационный округ № 64 г. Балаково 15.11.2013, № регистрации 64-64-03/124/2013-167.

Поскольку договором  субаренды  предусмотрены условия по сохранению в преимущественном порядке субарендных (арендных отношений)   с собственником земельных участков в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора  аренды согласно ст. 618 ГК РФ, решение Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Саратовской области об отказе в предоставлении на праве аренды вышеуказанных земельных участков на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды № 1102 находящихся в федеральной собственности земельных участков от 25.11.2010, - на срок до 01.10.2038 не соответствует статьям, 618 621 Гражданского Кодекса Российской Федерации, части 2 статьи 10 Федерального Закона от 24.07.2002 №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», статье 34 Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 2 статьи 22 Земельного кодекса РФ земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

 Позиция Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Саратовской области о невовлечении земельных участков в хозяйственных оборот не основана  на договоре аренды №1102 от 25.11.2010, который в установленном законом порядке незаключенным не признан.

Арбитражным судом Саратовской области установлено, что заявление общества «Апри» (исх. № 2/01 от 27.01.2014) о предоставлении на праве аренды вышеуказанных земельных участков на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды № 1102 находящихся в федеральной собственности земельных участков от 25.11.2010, - на срок до 01.10.2038 соответствовало требованиям приказа Минэкономразвития РФ от 13.09.2011 № 475 «Об утверждении перечня документов, необходимых для приобретения прав на земельный участок» (Зарегистрировано в Минюсте РФ 30.09.2011 № 21942).

В рассматриваемом случае спорные земельные участки ранее уже были  переданы в аренду ООО Агрофирма «Марка» на основании договора аренды № 1102 от 25.11.2010. Исходя из положений ст.618 ГК РФ, условий заключенного сторонами договорами субаренды, повторное проведение процедуры опубликования сообщения о возможном предоставлении земельного участка в аренду не целесообразно.

При таких обстоятельствах  в порядке ст. 201 АПК РФ адекватным способом восстановления нарушенных прав субарендатора является обязание Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Саратовской области предоставить  ООО «Апри» на правах аренды в установленном законодательством порядке  испрашиваемые земельные участки.

Руководствуясь  статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Саратовской области от 22 июня 2014 года по делу №А57-4232/2014 отменить.

Признать решение Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Саратовской области об отказе ООО «Апри» в предоставлении на праве аренды земельных участков:

- земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 64:05:050301:4, с местоположением Саратовская область Балаковский район ОНО «ОПХ «Крутое», общей площадью 16396184 кв.м.;

- земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 64:05:050301:5, с местоположением Саратовская область Балаковский район ОНО «ОПХ «Крутое», общей площадью 20998 кв.м.;

- земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 64:05:050103:3, с местоположением Саратовская область Балаковский район ОНО «ОПХ «Крутое», общей площадью 7159530 кв.м.;

- земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 64:05:050103:4, с местоположением Саратовская область Балаковский район ОНО «ОПХ «Крутое», общей площадью 8569464 кв.м.;

- земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 64:05:050103:5, с местоположением Саратовская область Балаковский район ОНО «ОПХ «Крутое», общей площадью 45912 кв.м.;

- земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 64:05:050103:6, с местоположением Саратовская область Балаковский район ОНО «ОПХ «Крутое», общей площадью 10086 кв.м.;

- земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 64:05:050401:5, с местоположением Саратовская область Балаковский район ОНО «ОПХ «Крутое», общей площадью 28744815 кв.м.;

- земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 64:05:050401:6, с местоположением Саратовская область Балаковский район ОНО «ОПХ «Крутое», общей площадью 91007 кв.м.;

- земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 64:05:050401:7, с местоположением Саратовская область Балаковский район ОНО «ОПХ «Крутое», общей площадью 72037 кв.м.;

- земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 64:05:050101:3, с местоположением Саратовская область Балаковский район ОНО «ОПХ «Крутое», общей площадью 6339973 кв.м.;

-земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 64:05:050101:4, с местоположением Саратовская область Балаковский район ОНО «ОПХ «Крутое», общей площадью 24458 кв.м.;

- земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 64:05:050102:2, с местоположением Саратовская область Балаковский район ОНО «ОПХ «Крутое», общей площадью 27192474 кв.м. на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды № 1102 находящихся в федеральной собственности земельных участков от 25.11.2010, - на срок до 01.10.2038, не соответствующим статье 621 Гражданского Кодекса Российской Федерации, части 2 статьи 10 Федерального Закона от 24.07.2002 №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», статье 34 Земельного кодекса Российской Федерации.

Устранить допущенные нарушения прав и законных интересов ООО «Апри», путем обязания Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Саратовской области предоставить ООО «Апри» на правах аренды в установленном законодательством порядке земельные участки:

- земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 64:05:050301:4, с местоположением Саратовская область Балаковский район ОНО «ОПХ «Крутое», общей площадью 16396184 кв.м.;

- земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 64:05:050301:5, с местоположением Саратовская область Балаковский район ОНО «ОПХ «Крутое», общей площадью 20998 кв.м.;

- земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 64:05:050103:3, с местоположением Саратовская область Балаковский район ОНО «ОПХ «Крутое», общей площадью 7159530 кв.м.;

- земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 64:05:050103:4, с местоположением Саратовская область Балаковский район ОНО «ОПХ «Крутое», общей площадью 8569464 кв.м.;

- земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 64:05:050103:5, с местоположением Саратовская область Балаковский район ОНО «ОПХ «Крутое», общей площадью 45912 кв.м.;

- земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 64:05:050103:6, с местоположением Саратовская область Балаковский район ОНО «ОПХ «Крутое», общей площадью 10086 кв.м.;

- земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 64:05:050401:5, с местоположением Саратовская область Балаковский район ОНО «ОПХ «Крутое», общей площадью 28744815 кв.м.;

- земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 64:05:050401:6, с местоположением Саратовская область Балаковский район ОНО «ОПХ «Крутое», общей площадью 91007 кв.м.;

- земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 64:05:050401:7, с местоположением Саратовская область Балаковский район ОНО «ОПХ «Крутое», общей площадью 72037 кв.м.;

- земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 64:05:050101:3, с местоположением Саратовская область Балаковский район ОНО «ОПХ «Крутое», общей площадью 6339973 кв.м.;

-земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 64:05:050101:4, с местоположением Саратовская область Балаковский район ОНО «ОПХ «Крутое», общей площадью 24458 кв.м.;

- земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 64:05:050102:2, с местоположением Саратовская область Балаковский район ОНО «ОПХ «Крутое», общей площадью 27192474 кв.м. на срок до 01.10. 2038.

Постановление арбитражного