Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.12.2014 по делу n А12-9755/09. Оставить без изменения определение первой инстанции: а жалобу - без удовлетворения (ст.272 АПК)

обеспечение надлежащего исполнения обязательств по кредитному договору 04 августа  2006 года сторонами заключен договор об ипотеке (залоге недвижимости), зарегистрированный Управлением Федеральной регистрационной службы по Волгоградской области 15 августа  2006 года, о чем в ЕГРП сделана запись о регистрации № 34-34-01/103/2006/35, согласно которому ООО «Успех» предоставило Банку в залог следующее имущество:

- незавершенное строительством часть четырехэтажного панельного здания производственного корпуса, готовностью 41%, назначение: незавершенное строительство, условный номер 34-34/05-01/01-24/2002-93, находящееся по адресу: г. Волгоград, ул. Рабоче - Крестьянская, 48;

- часть четырехэтажного незавершенного строительством здания производственного корпуса, готовностью 41%, назначение: производственное, инвентарный номер: 000823, Литер В, этажность 4, условный номер 34-34/05-01/01-01-13/2000-50, находящееся по адресу: г. Волгоград, ул. Рабоче-Крестьянская, 48/1;

- право аренды земельного участка общей площадью 6 790 кв.м., расположенного по адресу: г. Волгоград, ул. Рабочее – Крестьянская, 48, кадастровый номер: 34:34:05 00 58:0013;

- право аренды земельного участка общей площадью 2 701 кв.м., расположенного по адресу: г. Волгоград, ул. Рабочее – Крестьянская, 48/1, кадастровый номер: 34:34:05 00 58:0014.

Своих обязательств перед Банком по кредитному договору от 09.08.2006 года ООО «УСП» не исполнило, решением суда было признано несостоятельным (банкротом).

Определением Арбитражного   суда Волгоградской  области от 06 августа  2009 года   в третью очередь реестра требований кредиторов ООО «УСП» включено требование Банка в размере 365 678 810,59 руб. основного долга и 3 967 210,77 руб. пени как обеспеченное залогом вышеуказанным имуществом.

С 2006 года ООО «Успех» в соответствии с разрешением на строительство от 27 сентября 2008  года № RU3430100-87/В-07 проводило реконструкцию объектов незавершенного строительства в объект капитального строительства торговый центр «Зацарицынский».

Объекты незавершенного строительства №34-34/05-01/01-24/2002-93 и №34-34/05-01/01-01-13/2000-50б реконструированы (достроены), в результате чего произошло их преобразование в объекты недвижимости с новыми условными номерами:

№ 34-34-01/072/2010-448 – нежилые помещения площадью 10 218,5 кв.м.;

№ 34-34-01/247/2010-325 – нежилые помещения площадью 1 454 кв.м.;

№34-34-01/064/2011-1048 - нежилые помещения площадью 4 780 кв.м., расположенные по адресу: г. Волгоград, ул. Рабоче-Крестьянская, 48, входящие в состав здания торгового центра «Зацарицынский».

В ходе конкурсного производства ООО «УСП» лишилось права собственности нежилые помещения площадью 10 218,5 кв.м. в связи с тем, что решением Ворошиловского районного суда г. Волгограда от 03 марта  2010  года по делу №2-425/2010 конкурсному управляющему ООО «УСП» Минину А.Н. отказано в удовлетворении иска о признании недействительным инвестиционного договора №1/01 от 01 июня 2006  года и дополнительного соглашения №1 от 02 марта 2009 года, заключенного с ООО «УСП» и Михеевым О.Л., и удовлетворено встречное исковое заявление Михеева О.Л. к ООО «УСП» о признании за Михеевым О.Л. права собственности на помещения площадью 10 218,5 кв.м. в составе здания торгового центра площадью 16 609,9.кв.м., инвентарный номер 00823/1, расположенный по адресу: ул. Рабоче-Крестьянская, д. 48.

Определением Арбитражного  суда Волгоградской  области от 01 апреля  2010  года  произведена процессуальная замена Михеева О.Л. на Михееву А.А., которая 18 июня 2010  года  зарегистрировала право собственности на помещения. В дальнейшем, 21.06.2010 Михеева А.А. продала помещения ООО «Диамант Девелопмент Групп Глобо», которое 09.07.2010 продало помещения ООО «Ресурс».

Также в ходе конкурсного производства ООО «УСП» лишилось права собственности на нежилые помещения площадью 1 454 кв.м. в связи с тем, что объекты недвижимого имущества выбыли из конкурсной массы.

Определением Арбитражного суда Волгоградской  области от 13 июля 2012  года установлено, что нежилое помещение площадью 10 218,5 кв.м., расположенное по адресу: г. Волгоград, ул. Рабоче-Крестьянская, 48, на праве собственности зарегистрировано за ООО «Ресурс», дата регистрации 10 августа  2010 года; нежилое помещение площадью 4 780,4 кв.м., расположенное по адресу: г. Волгоград, ул. Рабоче-Крестьянская, 48, на праве собственности зарегистрировано за Гегиной Е.А., дата регистрации 16 сентября 2011 года; нежилое помещение площадью 1 454 кв.м., расположенное по адресу: г. Волгоград, ул. Рабоче-Крестьянская, 48, на праве собственности зарегистрировано за ООО «Ресурс», дата регистрации 03 мая 2011 года.

На основании представленной Комитетом земельных ресурсов Администрации Волгограда информации судом установлено, что с 16 сентября 2011 года с ООО «Ресурс» и Гегиной Е.А. заключены договоры аренды земельных участков площадью 2 701 кв.м., расположенного по адресу: г. Волгоград, ул. Рабоче-Крестьянская, 48/1, кадастровый номер 34:34:050058:0014, категория земель: земли поселений, разрешенное использование/назначение: завершение строительства части четырехэтажного здания производственного корпуса; и площадью 6 790 кв.м., расположенного по адресу: г. Волгоград, ул. Рабоче-Крестьянская, 48, кадастровый номер 34:34:050058:0013, категория земель: земли поселений, разрешенное использование/назначение: производственные и складские здания.

Апелляционным определением Волгоградского областного суда от 05 июля 2013  года по делу №33-5062/2013 решение Ворошиловского районного суда г. Волгограда от 03 марта  2010 года по делу №2-425/2010 отменено, принято новое решение, которым отказано ООО «УСП» в иске к Михееву О.Л. и отказано во встречном иске Михеева О.Л. к ООО «УСП».

Апелляционным определением Волгоградского областного суда от 05 июля 2013 года   по делу № 33-5037/2013 решение Ворошиловского районного суда г. Волгограда от 15 ноября 2010 года по делу №2-3697/2010 отменено, принято новое решение, которым отказано ООО «УСП» в иске к Михеевой А.А. и отказано во встречном иске Михеевой А.А. к ООО «УСП».

При этом, указанными апелляционными определениями от 05 июля 2013 года  Волгоградский областной суд признал инвестиционный договор №1/01 от 01 июня 2006 года, заключенный между ООО «УСП» и Михеевым О.Л., ничтожной сделкой и признал ничтожными заключенные к указанному договору дополнительные соглашения №1 от 02 февраля 2009 года и №2 от 09 февраля 2009 года.

Материалами дела подтверждается, что нежилые помещения площадью 10 218,5 кв.м., 1 454 кв.м., и 4 780,4 кв.м. расположены в одном здании торгового центра по адресу: г. Волгоград, ул. Рабоче-Крестьянская, д. 48 и находятся в залоге ООО «АМТ Банк».

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 20 ноября 2013 года по делу № А12-16545/2013 частично удовлетворены исковые требования ООО «АТМ Банк»: из незаконного владения ООО «Ресурс» в пользу ООО «УСП» истребовано недвижимое имущество: нежилое помещение площадью 10 218, 5 кв.м, кадастровый номер № 34-34-01/072/2010-448, расположенное по адресу: Волгоградская область, город Волгограда, улица Рабоче-Крестьянская, дом 48. В удовлетворении остальной части требований об истребовании из незаконного владения ООО «Радеж» находящееся в аренде по договору аренды № ВАР-014 от 06 июля 2011 года нежилое помещение площадью 1 161 кв.м., кадастровый номер № 34-34-01/072/2010-448, расположенное на цокольном этаже здания, по адресу: г. Волгоград, ул. Рабоче-Крестьянская, д. 48, и передать его во владение ООО «УСП» - отказано.

Определением от 26 мая 2014 года  Двенадцатый арбитражный апелляционный суд перешел к рассмотрению дела № А12-16545/2013 по правилам суда первой инстанции и привлек к участию в деле 66 соответчиков – лиц, занимающих помещения по договорам аренды (субаренды).

Кроме того, решением Арбитражного суда Волгоградской области от 24 декабря 2013 года по делу № А12-18242/2013 удовлетворено исковое заявление ООО «АМТ Банк» об истребовании из незаконного владения ООО «Ресурс» нежилых помещений площадью 1 454 кв.м. кадастровый (условный) № 34-34-01/247/2010-325, расположенных на 5-ом этаже строения литер А согласно экспликации к поэтажному плану здания: Литер А: помещение № 22 – 16,2 кв.м., помещение № 23 – 15,6 кв.м., помещение № 24 – 21,3 кв.м., помещение № 25 – 1 387,3 кв.м., помещение № 26 – 3,2 кв.м., помещение № 27 – 2,8 кв.м., помещение № 28 – 4,0 кв.м., помещение № 29 – 3,6 кв.м. по адресу: г. Волгоград, ул. Рабоче-Крестьянская, д. 48, и передаче во владение ООО «УСП».

Согласно выписки из ЕГРП от 26 июня 2014 года помещения площадью 4 780,4 кв.м. имеют кадастровый (или условный) номер 34:34:000000:48638, находятся в залоге ООО «АМТ Банк» до полного исполнения условий кредитного договора № В/06/2462 от 09 августа 2006 года.

Таким образом, в настоящее время, из трех объектов недвижимости (помещений площадью 10 218,5 кв.м., 1 454 кв.м., 4 7804, кв.м.) образующих здание торгового центра, на один объект недвижимости – помещения площадью 4 780,4 кв.м. восстановлено право собственности ООО «УСП».

По указанию Двенадцатого арбитражного апелляционного суда в рамках дела №А12-16545/2013 представителями ООО «АМТ Банк», ООО «Ресурс» и ООО «Экспресс» 14.04.2014 проведен осмотр нежилых помещений, расположенных в здании торгового центра площадью 16 600 кв.м. по адресу: г. Волгоград, ул. Рабоче-Крестьянская, д. 48, и составлен Акт, согласно которому нежилые помещения находятся в аренде 66-ти арендаторов, в том числе ООО «Экспресс» и ООО «Радеж», не указанных в акте.

Кроме того, трем индивидуальным предпринимателям (Васюкова Л.Ф., Фурманов М.А. и Платонов М.С.) в аренду переданы площадки территории, непосредственно прилегающие к зданию торгового центра.

Из документов, представленных ООО «Ресурс» и ООО «Экспресс» в материалы дела № А12-16545/2013 следует, что часть нежилых помещений площадью 4 780,4 кв.м. с кадастровым (или условным) номером 34:34:000000:48638, находящихся в залоге ООО «АМТ Банк» и которые по определению суда от 07.04.2014 Гегина Е.А. обязана передать в ООО «УСП», находятся в аренде у третьих лиц..

Так, по договору № ВАРс-050 от 01 августа  2013  года  ООО «Ресурс» передало в аренду ООО «Экспресс» нежилые помещения площадью 8 988,5 кв.м., в том числе помещения согласно кадастрового паспорта расположенные на втором этаже под номерами:

- 15 (коридор площадью 64,8 кв.м.),

- 16 (тамбур площадью 4,6 кв.м.),

- 17 (лестница площадью 22,9 кв.м.),

-18 (торговый зал площадью 167,7 кв.м.),

- 34 (торговый зал площадью 35,6 кв.м.),

- 35 (торговый зал площадью 30,8 кв.м.),

- 36 (подсобное помещение площадью 3,3 кв.м.)

- 37 (торговый зал площадью 246,5 кв.м.),

- 38 (торговое помещение площадью 18,2 кв.м.),

- 39 (торговое помещение площадью 15,3 кв.м.),

- 40 (торговое помещение площадью 14,9 кв.м.),

- 41 (торговое помещение площадью 17,7 кв.м.),

- 45 (торговый зал площадью 24,5 кв.м.)

- 46 (торговый зал площадью 22,5 кв.м.)

- 47 (торговый зал площадью 23,3 кв.м.)

- 48 (эскалатор площадью 30,3 кв.м.)

-49 (торговый зал площадью 22,4 кв.м.)

- 50 (торговый зал площадью 29,3 кв.м.)

- 51 (торговый зал площадью 26,3 кв.м.)

- 53 (коридор площадью 338,1 кв.м.), всего из которых площадью 1 159 кв.м., принадлежащие Гегиной Е.А., и которые она обязана передать в соответствии с определением суда от 07 апреля 2014 года в ООО «УСП».

При этом, ООО «Экспресс» по договору субаренды № АЭКТЦ4-0007 передало индивидуальному предпринимателю Тальской Евгении Васильевне нежилое помещение №35 площадью 30,8 кв.м. и подсобное помещение №36 площадью 3,3 кв.м..

По договору субаренды от 15 мая 2013 года  №ДАЭКТЦ4-0020 ООО «Экспресс» передало индивидуальному предпринимателю Григорян Егине Гришаевне нежилое помещение № 39 (торговое помещение) площадью 15,3 кв.м..

По договору от 01 августа 2013 года  №ДАЭКТЦ4-0040 ООО «Экспресс» передало индивидуальному предпринимателю Суховой Зинаиде Ивановне  нежилое помещение № 47 (торговый зал) площадью 23,3 кв.м..

По договору от 11 марта 2012  года №ДАЭКТЦ4-0021 ООО «Экспресс» передало индивидуальному предпринимателю Саакян Армине Анатольевне нежилое помещение № 40 (торговое помещение) площадью 14,9 кв.м..

По договору от 21 февраля  2013  года №ДАЭКТЦ4-0004 ООО «Экспресс» передало индивидуальному предпринимателю Колодий Наталье Николаевне нежилое помещение № 41 (торговое помещение) площадью 17,7 кв.м..

По договору от 01 сентября 2012  года №ДАЭКТЦ4-0052 ООО «Экспресс» передало индивидуальному предпринимателю Карандышевой Надежде Жамильевне нежилое помещение № 45 (торговый зал) площадью 24,5 кв.м..

По договору от 17 марта 2014  года  №ДАЭКТЦ4-0001 ООО «Экспресс» передало индивидуальному предпринимателю Молокановой Людмиле Федоровне нежилое помещение № 49 (торговый зал) площадью 22,4 кв.м.

По договору от 11 октября 2011  года  №ДАЭКТЦ4-0055 ООО «Экспресс» передало индивидуальному предпринимателю Зыкиной Алене Михайловне нежилое помещение № 50 (торговый зал) площадью 29,3 кв.м..

По договору № ВАРс-050 от 01 августа  20013  года  ООО «Ресурс» передало в аренду ООО «Экспресс» в составе нежилых помещений площадью 8 988,5 кв.м., нежилые помещения согласно кадастрового паспорта, расположенные на третьем этаже под номерами:

- 14 (лестница площадью 16 кв.м.)

- 15 (лестница площадью 15,8 кв.м.)

-16 (тамбур площадью 4,1 кв.м.)

-17 (лестница площадью 22,6 кв.м.)

- 18 (торговый зал площадью 1 482,1 кв.м.),

- 19 (коридор площадью 3,2 кв.м.),

- 20 (эскалатор площадью 27,2 кв.м.), всего площадью 1 571 кв.м.

По договору от 01 марта 2013  года №ДАЭКТЦ4-0002 ООО «Экспресс» передало индивидуальному предпринимателю Алиеву Самиру Мазахир-оглы нежилое помещение № 18 (торговый зал) площадью 1 482,1 кв.м..

Кроме того, по выше указанному договору №ВАРс-050 от 01 августа  2013 года  ООО «Ресурс» передало в аренду ООО «Экспресс» в составе нежилых помещений площадью 8 988,5 кв.м., нежилые помещения, согласно кадастровому паспорту, расположенные на четвертом этаже под номерами:

- 21 (лестница площадью 22,6 кв.м.)

- 22 (офисное пространство площадью 1 390,9 кв.м.), всего площадью 1 417,3 кв.м..

Всего из нежилых помещений площадью 4 780,4 кв.м. ООО «Ресурс» передало в аренду «Экспресс» нежилые помещения площадью 4 143,5 кв.м.

Из этих помещений площадью 4 143,5 кв.м. ООО «Экспресс» передало в аренду индивидуальным предпринимателям нежилые помещения площадью 1 663,6 кв.м.

Данные обстоятельства указывают на то, что нежилые помещения, которые в соответствии с определением от 07 апреля 2014 года Гегина Е.А. обязана передать в собственность ООО «УСП», находятся в фактическом владении посторонних третьих лиц, которые не были привлечены к участию в