Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.12.2014 по делу n А12-17460/2013. Изменить решение (ст.269 АПК)

в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса РФ) (пункт 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92).

В соответствии со статьями 12 и 13 Федерального закона № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность. Оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. При этом оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица (пункт 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005           № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком»).

Оценщик в силу статьи 15 Федерального закона № 135-ФЗ обязан при осуществлении оценочной деятельности соблюдать требования федеральных законов, федеральные стандарты оценки, а также стандарты и правила оценочной деятельности, утвержденные саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой он является.

Отчет об оценке объекта не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются используемые стандарты оценки, приводятся сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта, отраженных в отчете. Указания на стандарты оценки должны сопровождаться обоснованием их использования при проведении оценки данного объекта оценки (статья 11 Федерального закона № 135-ФЗ).

Нормами статьи 17.1 Федерального закона № 135-ФЗ предусмотрено проведение экспертизы отчета оценщика.

Истцом заявлено ходатайство о проведении по делу экспертизы отчетов                     № Н-373/2012 и № Н-373/2012 об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости, расположенных по адресу: г. Волгоград, Красноармейский район, пр. Героев Сталинграда, 9, выполненных ООО «Росконсалтинг», на предмет соответствия требованиям законодательства Российской Федерации в области оценочной деятельности, определения рыночной стоимости объектов недвижимости, расположенных по адресу: г. Волгоград, Красноармейский район, пр. Героев Сталинграда, 9, по состоянию на 05.10.2012.

Определением Арбитражного суда Волгоградской области от 01.10.2013 по ходатайству ИП Бавтенко М.Р. была назначена судебная экспертиза в целях проверки отчетов № Н-373/2012 и № Н-374/2012, выполненных ООО «Росконсалтинг», на соответствие требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности Российской Федерации» и федеральным стандартам оценки.

Проведение данной экспертизы было поручено обществу с ограниченной ответственностью «Волгоград - Консалтинг» (далее – ООО «Волгоград – Консалтинг») в лице эксперта Ерихова Алексея Викторовича.

В результате проведенной экспертизы было составлено заключение эксперта № 13/12/09-1.

Установив, что заключение эксперта № 13/12/09-1 составлено экспертом Ериховым А.В., который в досудебном порядке проводил оценку спорных объектов недвижимости с составлением отчета, определением Двенадцатого арбитражного суда от 28 марта 2014 года по ходатайству ООО «Росконсалтинг» по настоящему делу была назначена экспертиза, проведение которой поручено ИП Лосеву Алексею Александровичу.

В результате проведенной экспертизы от ИП Лосева А.А. поступило экспертное заключение № Э-172/2014 от 5 мая 2014 года.

После возобновления производства по делу судом апелляционной инстанции установлено, что эксперт Лосев А.А. ранее являлся руководителем ООО «Росконсалтинг», то есть находился в служебной зависимости от ООО «Росконсалтинг». Учитывая, что ООО «Росконсалтинг» является лицом, участвующим в деле, то кандидатура эксперта Лосева А.А. в силу процессуального закона подпадает под основания, перечисленные в статье 21 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при которых он не мог участвовать в проведении экспертизы по делу.

Определением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 01 августа 2014 по делу № А12-17460/2013 назначена экспертиза на предмет определения рыночной стоимости объектов недвижимости: встроенного нежилого помещения, общей площадью 58,3 кв.м, цокольный этаж и встроенного нежилого помещения, общей площадью 21,3 кв.м, цокольный этаж, расположенных по адресу: г. Волгоград, Красноармейский район, пр. Героев Сталинграда, д. 9, проведение которой поручено ООО «ИРБИС» эксперту Егорову Д.В.

На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:

1.Соответствует ли отчеты № Н-373/2012 и № Н-374/2012, выполненные ООО «Роскон­салтинг» требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности» и федеральным стандартам оценки?

2. Соответствует ли выполненные ООО «Росконсалтинг» в отчетах № Н-373/2012 и № Н-374/2012 расчеты рыночной стоимости объектов недвижимости соответствующим подходам и методам, выбранным оценщиком?

3. В случае несоответствия, определить, в чем заключается данные несоответствия и мо­гут ли они повлиять на определение рыночной цены объекта недвижимости?

4. В случае несоответствия отчетов № Н-373/2012 и № Н-374/2012 требованиям Феде­рального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности» и федеральным стандартам оценки, определить рыночную стоимость объектов недвижимости: встро­енного нежилого помещения, общей площадью 58,3 кв.м, цокольный этаж и встроен­ного нежилого помещения, общей площадью 21,3 кв.м, цокольный этаж, расположен­ных по адресу: г. Волгоград, Красноармейский район, пр. Героев Сталинграда, д. 9 по состоянию на 10.12.2012.

В материалы дела представлено экспертное заключение №2481-14 от 01.10.2014, согласно которому отчеты № Н-373/2012 и № Н-374/2012, выполненные ООО «Росконсалтинг», не соот­ветствуют требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности» и федеральным стандартам оценки. Расчеты, выполненные ООО «Росконсалтинг» в отчетах № Н-373/2012 и № Н-374/2012, не соответствуют расчетам рыночной стоимости объектов недвижимости соответ­ствующим подходам и методам, выбранным оценщиком.

Несоответствия отчетов № Н-373/2012 и № Н-374/2012, выполненных ООО «Росконсалтинг», федеральному закону № 153-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности», федеральным стандартам оценки, заклю­чаются в нарушении оценщиком следующих пунктов:

требование пункта 12, ФСО-3: в случае, если в качестве информации, существенной для величины определяемой стоимости, используется экспертное мнение, в отчете об оценке должен быть проведен анализ данного значения на соответствие рыночным условиям, описанным в разделе анализа рынка;

требование пункта 15, ФСО-3: в отчете об оценке должно содержаться описание расче­тов, расчеты и пояснения к расчетам, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, указанных или полученных оценщиком в рамках применения подхо­дов и методов, использованных при проведении оценки;

требование пункта 19, ФСО-1: информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности. Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой ве­личины стоимости объекта оценки.

Рыночная стоимость встроенного нежилого помещения общей площадью 21,3 кв.м (цокольный этаж), расположенного по адресу: г. Волгоград, Красноармейский район, пр-кт им. Героев Сталинграда, 9, по состоянию на 10.12.2012 г, без учета НДС составляет:

196 953 (Сто девяносто шесть тысяч девятьсот пятьдесят три) рубля.

Рыночная стоимость встроенного нежилого помещения общей площадью 58,3 кв.м (цокольный этаж), расположенного по адресу: г. Волгоград, Красноармейский район, пр-кт им. Героев Сталинграда, 9, по состоянию на 10.12.2012 г, без учета НДС состав­ляет:

639 997 (Шестьсот тридцать девять тысяч девятьсот девяносто семь) рублей.

Статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Заключение эксперта исследуется наряду с другими доказательствами по делу (часть 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 8 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

В силу положений статьи 16 указанного Закона, эксперт обязан провести полное исследование представленных ему объектов и материалов дела, дать обоснованное и объективное заключение по поставленным перед ним вопросам.

В заключении, должны быть отражены объекты исследований, содержание и результаты исследований (пункты 6, 7 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), оценка результатов исследований, выводы и их обоснование (пункт 8 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Представленное экспертное заключение №2481-14 от 01.10.2014, выполненное ООО «ИРБИС», отвечает требованиям, предъявляемым к составлению такого роду документам, содержит сведения об эксперте, описание объекта исследования,  является полным, ясным, содержит оценку результатов исследований, однозначные выводы и их обоснование.

В экспертном заключении № 2481-14 от 01.10.2014 содержится категоричный вывод о несоответствии отчетов № Н-373/2012 и № Н-374/2012, выполненных ООО «Росконсалтинг», федеральному закону № 153-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности», федеральным стандартам оценки,  а также несоответствии расчётов, выполненных ООО «Росконсалтинг» в отчетах                № Н-373/2012 и № Н-374/2012, расчетам рыночной стоимости объектов недвижимости соответ­ствующим подходам и методам, выбранным оценщиком.

ООО «Росконсалтинг», полагая, что при проведении повторной экспертизы, экспертом допущены арифметические, методологические ошибки, а также не приведены расчеты величин корректировок на общую площадь по всем аналогам, заявило письменное ходатайство о проведении повторной экспертизы.

При исследовании заключения эксперта суду следует проверять его соответствие вопросам, поставленным перед экспертом, полноту и обоснованность содержащихся в нем выводов.

В целях разъяснения или дополнения заключения суд может вызвать эксперта для допроса. При наличии в деле нескольких противоречивых заключений могут быть вызваны эксперты, проводившие как первичную, так и повторную экспертизу.

Назначение повторной экспертизы должно быть мотивировано. Суду следует указать в определении, какие выводы первичной экспертизы вызывают сомнение, сослаться на обстоятельства дела, которые не согласуются с выводами эксперта.

Противоречия в заключениях нескольких экспертов не во всех случаях требуют повторной экспертизы. Суд может путем допроса экспертов получить необходимые разъяснения и дополнительное обоснование выводов.

В соответствии с частью 4 статьи 162 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лицо, участвующее в деле, вправе дать арбитражному суду пояснения о представленных им доказательствах, и доказательствах, истребованных судом по его ходатайству, а также задать вопросы вызванным в судебное заседание экспертам и свидетелям.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции был вызван эксперт ООО «ИРБИС» Егоров Д.В.

Егоров Д.В. предупреждён об уголовной ответственности в прядке статьи 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложных показаний.

На вопросы представителя ООО «Росконсалтинг» относительно наличия арифметических, методологических ошибок, а также отсутствия расчетов величин корректировок на общую площадь по всем аналогам, эксперт Егоров Д.В. пояснил следующее (письменные пояснения эксперта приобщены к материалам дела).

Все ошибки, допущенные в проверяемых отчетах, указаны экспертом в подразделе «Результаты проверки обоснованности выбранных оценщиком методов оценки в рамках каждого из использованных оценщиком подходов к оценке. Результаты проверки соответствия выполненного в отчете расчета стоимости объекта оценки соответствующим подходам и методам» (экспертное заключение, л. 10-25, 55-70). Выводы, сделанные экспертом, приведены в разделе «Выводы» (экспертное заключение, л. 97).

Сравнительный подход.

По строке «Местоположение указан адрес объекта оценки «г. Волгоград, Тракторозаводский район, ул. 95-й Гвардейской, д. 2», что является технической ошибкой, опиской.

Корректировка на местоположение экспертом, определялась на основе «Справочника оценщика недвижимости. Характеристики рынка. Прогнозы. Поправочные коэффициенты. Таблицы. Графики. Гистограммы», под ред. Лейфера Л. А. - НН: ООО «Растр-НН», 2011. Исходя из отношения цен на офисно-торговые объекты, расположенные внутриквартально, к ценам аналогичных объектов, с выходом на красную линию. Данная корректировка составляет 21% согласно приведенному источнику информации и является понижающей, то есть стоимость объекта