Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.12.2014 по делу n А12-17460/2013. Изменить решение (ст.269 АПК)

аналога с выходом на красную линию должна быть понижена на 21 %. Эксперт приводит модульное значение скидки. Требования о применении знака «-» для обозначения понижающих корректировок не регламентируется требованиями расчетов.

Расчеты корректировок на общую площадь по каждому объекту аналогу экспертом не приведены, однако в расчете присутствуют логические пояснения и выведена итоговая формула по которой данные расчеты производились (экспертное заключение, л. 34).

Корректировка на наличие отдельного входа экспертом, определялась на основе «Справочника оценщика недвижимости. Характеристики рынка. Прогнозы. Поправочные коэффициенты. Таблицы. Графики. Гистограммы», под ред. Лейфера Л. А. - НН: ООО «Растр-НН», 2011. Согласно приведенному источнику данная корректировка должна находиться в интервале от 0,7 до 0,95.

Доходный подход.

Корректировка на местоположение экспертом, определялась на основе «Справочника оценщика недвижимости. Характеристики рынка. Прогнозы. Поправочные коэффициенты. Таблицы. Графики. Гистограммы», под ред. Лейфера Л. А. - НН: ООО «Растр-НН», 2011. Исходя из отношения цен на офисно-торговые объекты, расположенные внутриквартально, к ценам аналогичных объектов, с выходом на красную линию. Данная корректировка составляет 21% согласно приведенному источнику информации и является понижающей, т.е. стоимость объекта аналога с выходом на красную линию должна быть понижена на 21 %. Эксперт приводит модульное значение скидки.

Эксперт счел, что объект аналог № 4 расположенный по адресу г. Волгоград, ул Арсеньева, 40, находится в лучшем месте, чем объект оценки. Так как рядом с данным адресом проходят маршруты транспорта (автобус № 19, маршрутное такси № 69).

Требования о применении знака «-» для обозначения понижающих корректировок не регламентируется требованиями расчетов.

Эксперт считает, что корректировка на количество уровней рассчитана верно, согласно данным Справочника оценщика недвижимости. Характеристики рынка. Прогнозы. Поправочные коэффициенты. Таблицы. Графики. Гистограммы», под ред. Лейфера Л. А. - НН: ООО «Растр-НН», 2011, доверительный интервал данной поправки составляет ±5%, что не противоречит расчетам.

Для объекта аналога № 2, эксперт внес повышающую корректировку на внутреннюю отделку, исходя из  того, что оцениваемый объект более близок к определению «Офисная недвижимость», в то же время аналог представлен «Магазином». Как следствие, отделка магазина, находящегося в пригодном для дальнейшей эксплуатации состоянии в любом случае будет требовать внесение изменений для приведения данного объекта к состоянию стандартной отделки торгово-офисной недвижимости. Исходя из этого, данный аналог требует корректировки, как «требующий ремонта». Корректировка определялась на основе «Справочника оценщика недвижимости. Характеристики рынка. Прогнозы. Поправочные коэффициенты. Таблицы. Графики. Гистограммы», под ред. Лейфера Л. А. - НН: ООО «Растр-НН», 2011. Согласно приведенному источнику данная корректировка составит 27%.

Расчеты корректировок на общую площадь по каждому объекту аналогу экспертом не приведены, однако в расчете присутствуют логические пояснения и выведена итоговая формула, по которой данные расчеты производились (экспертное заключение, л. 34).

Учитывая методические рекомендации «Оценка недвижимости» под. Ред. Грязновой А.Г., Федотовой М.А. - М:Финансы и статистика, 2002 - «операционные расходы - это расходы, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода», эксперт счел, что методологически неверно считать операционные расходы через потенциальный валовый доход.

Эксперт ООО «ИРБИС» Егоров Д.В. считает, что все расчеты выполнены им верно в соответствии с требованиями, предъявляемыми к такого роду экспертиз.

Напротив, подобранные ООО «Росконсалтинг» ряд аналогов, как полагает Эксперт ООО «ИРБИС» Егоров Д.В., не соответствуют рынку, к которому относится объект оценки (объекты аналоги подобраны в разных районах города), информация в копиях ценовой информации не достаточна для проведения корректного расчета, а данные используемые оценщиком необоснованны и неподтверждены. В связи с данными факторами эксперт счел, что нет основания выражать недоверие к аналогам, использованным оценщиком, однако использование их в своих расчетах так же не допустимо, так как повлечет за собой накопление ошибочных данных и как следствие неверное толкование конечного результата.

Суд апелляционной инстанции, оценив в совокупности и взаимосвязи представленные в материалы дела доказательства, отчет ООО «Волгоград Консалтинг», экспертное заключение № 2481-14 от 01.10.2014,  пояснения эксперта ООО «ИРБИС» Егорова Д.В., считает, что апеллянтом не приведено допустимых и достаточных доказательств, порочащих экспертное заключение № 2481-14 от 01.10.2014, выполненное ООО «ИРБИС».

Суд апелляционной инстанции, считает экспертное заключение № 2481-14 от 01.10.2014, выполненное ООО «ИРБИС», отвечает критериям относимости, допустимости, достоверности доказательств. Доказательств обратного нет.

Само по себе несогласие с выводами эксперта Егорова Д.В. по вопросам, поставленным перед ним, не является достаточным основанием для назначения повторной экспертизы по делу, а, следовательно, правовых оснований для удовлетворения ходатайства апеллянта не имеется. Более того, апеллянт данным правом ранее воспользовался, судебной коллегией ходатайство ООО «Росконсалтинг» было удовлетворено, однако, злоупотребив правом, при решении вопроса об экспертном учреждении ООО «Росконсалтинг» не поставило суд апелляционной инстанции в известность о том, что ранее Лосев А.А. являлся руководителем ООО «Росконсалтинг», что в силу оснований, императивно установленных в статье 21 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации норм, исключает его право участвовать в проведении экспертизы по делу. В связи с этим, заключение эксперта ИП Лосева А.А. судом апелляционной инстанции не принято, поскольку расценено как недопустимое доказательство.

На основании изложенного, при урегулировании разногласий, возникших при заключении договоров купли-продажи объектов муниципального имущества встроенных нежилых помещений, расположенных по адресу г. Волгоград, Красноармейский район, пр. Героев Сталинграда, 9, следует исходить из цены 196 953 руб. (без учета НДС) в отношении объекта площадью 21,3 кв.м. (цокольный этаж) и цены 639 997 руб. (без учета НДС) в отношении объекта площадью 58,3 кв.м. (цокольный этаж).

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции считает, что решение суда первой инстанции в силу положений статьи 270  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит изменению.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Волгоградской области от 17 января 2014 года по делу № А12-17460/2013 изменить, изложив его резолютивную часть в следующей редакции:

«Урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи объекта муниципального имущества встроенного нежилого помещения площадью 21,3 кв.м. (цокольный этаж), расположенного по адресу г. Волгоград, Красноармейский район, пр. Героев Сталинграда, 9 , между индивидуальным предпринимателем Бавтенко Мариной Равильевной и Департаментом муниципального имущества администрации Волгограда.

Изложить пункт 1.3. договора купли-продажи в следующей редакции:                    «Цена продажи объекта нежилого фонд а составляет 196 953 руб. (без учета НДС)».

Принять следующую редакцию Графика платежей и процентов по оплате стоимости приобретаемого в рассрочку по договору купли-продажи объекта муниципального имущества - встроенного нежилого помещения общей площадью 21,3 кв.м (цокольный этаж), расположенного по адресу: г. Волгоград, Красноармейский район, пр. им. Героев Сталинграда, 9, между Департаментом муниципального имущества администрации Волгограда и ИП Бавтенко Мариной Равильевной:

Начисленная сумма

Начисленная

сумма

№ п/п

Дата платежа

погашения основного долга

погашения процентов

Ежемесячный платеж

42

20.11.2016

2 735,46р.

198,06р.

2 920,94р.

43

20.12.2016

2 735,46р.

185,49р.

2 920,74р.

44

20.01.2017

2 735,46р.

185,28р.

2 914,35р.

45

20.02.2017

2 735,46р.

178,89р.

2 891,27р.

46

20.03.2017

2 735,46р.

155,81р.

2 901,57р.

47

20.04.2017

2 735,46р.

166,11р.

2 890,03р.

48

20.05.2017

2 735,46р.

154,57р.

2 888,79р.

49

20.06.2017

2 735,46р.

153,34р.

2 887,66р.

50

20.07.2017

2 735,46р.

142,21р.

2 876,02р.

51

20.08.2017

2 735,46р.

140,56р.

2 869,63р.

52

20.09.2017

2 735,46р.

134,17р.

2 859,12р.

53

20.10.2017

2 735,46р.

123,66р.

2 856,85р.

54

20.11.2017

2 735,46р.

121,39р.

2 846,75р.

55

20.12.2017

2 735,46р.

  111, 29р.

2 844,07р.

56

20.01.2018

2 735,46р.

108,61р.

2 837,68р.

57

20.02.2018

2 735,46р.

102,22р.

2 822,02р.

58

20.03.2018

2 735,46р.

86,56р.

2 824,90р.

59

20.04.2018

2 735,46р.

89,45р.

2 815,84р.

60

20.05.2018

2 735,46р.

80,38р.

2 812,13р.

61

20.06.2018

2 735,46р.

76,67р.

2 803,47р.

62

20.07.2018

2 735,46р.

68, 01р.

2 799,35р.

63

20.08.2018

2 735,46р.

63,89р.

2 792,96р.

64

20.09.2018

2 735,46р.

57,50р.

2 784,92р.

65

20.10.2018

2 735,46р.

49,46р.

2 729,03р.

66

20.11.2018

2 735,46р.

44,72р.

2 780,18р.

67

20.12.2018

2 735,46р.

37,10р.

2 772,56р.

68

20.01.2019

2 735,46р.

31,94р.

2 767,40р.

69

20.02.2019

2 735,46р.

25,56р.

2 761,01р.

70

20.03.2019

2 735,46р.

17,31р.

2 752,77р.

71

20.04.2019

2 735,46р.

12,78р.

2 748,24р.

72

20.05.2019

2 735,46р.

6,18р.

2 741,64р.

ИТОГО:

196 953,00р.

16 367,82р.

213 656,06р.

Урегулировать