Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.08.2008 по делу n А56-25622/2006. Отменить решение полностью и принять новый с/а

ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 50-52

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Санкт-Петербург

13 августа 2008 года

Дело №А56-25622/2006

Резолютивная часть постановления объявлена     07 августа 2008 года

Постановление изготовлено в полном объеме  13 августа 2008 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего  Полубехиной Н.С.

судей  Горбик В.М., Мельниковой Н.А.

при ведении протокола судебного заседания:  помощником судьи Баймухаметовой А.Р,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер  13АП-1532/2008)  ООО " Комплекс " на решение  Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 10.12.2007 г. по делу № А56-25622/2006 (судья О.Б. Иванилова), принятое

по иску ООО " Комплекс "

к  Администрации Тихвинского городского поселения

о понуждении к заключению договора купли-продажи земельного участка

при участии: 

от истца: представителя по доверенности от 01.08.2006 г. Зиброва Н.Е.,

                представителя по доверенности от 01.08.2006 г. Кравцова И.Н.

от ответчика: не явился (извещен)

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Комплекс" (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Администрации муниципального образования «Тихвинское городское поселение Тихвинского муниципального района Ленинградской области» (далее – Администрация) о понуждении заключить договор купли-продажи земельного участка площадью 2312 кв. м., кадастровый номер 47:13:12-02-017:0030, расположенного по адресу: город Тихвин, 5 микрорайон, южнее дома 2.

Решением от 10.12.2007 г. в удовлетворении заявленных требований отказано. Суд первой инстанции признал построенный истцом объект временным сооружением, а также указал, что спорный земельный участок относится к землям общего пользования, является бульваром и в соответствии со статьей 86 Земельного Кодекса РФ и статьей 28 Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества» не подлежит приватизации.

Общество обратилось с апелляционной жалобой, в которой, указав на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие обстоятельствам дела выводов суда, изложенных в решении, а также на неправильное применение судом норм материального права, просит судебный акт отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований. Податель жалобы оспаривает выводы суда, считая, что возведенное на спорном земельном участке здание торгово-досугового комплекса является объектом недвижимости, а сам земельный участок относится к категории земель поселений и не является землями общего пользования.

В судебном заседании представитель Общества жалобу поддержал, доводы жалобы подтвердил.

Администрация в отзыве на апелляционную жалобу возражала против ее удовлетворения, считая жалобу необоснованной, а решение принятым в соответствии с действующим законодательством. Ответчик, извещенный надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в судебное заседание апелляционной инстанции не явился.

В ходе судебного разбирательства по жалобе произошла замена состава суда и рассмотрение жалобы начато сначала.

Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.

Исследовав материалы дела, выслушав объяснения представителей Общества и обсудив доводы жалобы, апелляционный суд признал решение подлежащим отмене по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 16.09.2005 г. на основании постановления Главы администрации МО «Тихвинского района Ленинградской области» № 871а от 10.08.2005 г. между МО «Тихвинский район Ленинградской области» и ООО «Комплекс» был заключен договор аренды рег. № 141/05 земельного участка, расположенного по адресу: Ленинградская область, г. Тихвин, 5 микрорайон южнее дома № 2, под кадастровым №  47:13:12-02-017:0030 площадью 2312 кв.м. сроком на 3 года (до 10.08.2008) для строительства торгово-досугового комплекса. Право аренды зарегистрировано в установленном законом порядке Тихвинским отделом ГУ Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области, запись регистрации 47-78-28/016/2005-244 сделана 12.10.2005.

21.09.2005 было получено разрешение № 34 на выполнение строительно-монтажных работ  по строительству торгового-досугового комплекса по вышеуказанному адресу. Строительные работы по возведению торгово-досугового комплекса начались сразу после получения разрешения в соответствии с проектной документацией, согласованной с соответствующими органами.

По заявлению ООО «Комплекс» филиалом ГУ «Леноблинвентаризация» Тихвинское БТИ была проведена инвентаризация незавершенного строительством объекта, присвоен инвентарный № 11169. В подтверждение данного обстоятельства была выдана справка № 1736 от 15.11.2005, согласно которой объект недвижимости представлял собой – 1-этажное здание торгово-досугового центра (незавершенный строительством) – фундамент, готовностью 15 %.

На основании указанных договора аренды, разрешения на выполнение СМР, проектной документации и справки БТИ в установленном законом порядке Тихвинским отделом ГУ Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области было зарегистрировано право собственности ООО «Комплекс» на здание торгово-досугового центра, нежилого, этажностью – 1 как на незавершенный строительством объект, готовностью 15 %. В подтверждение 17.12.2005 выдано свидетельство о государственной регистрации права, бланк серии 78-АА № 316326, запись регистрации 47-78-28/024/2005-307 сделана 14.12.2005.

Являясь собственником объекта недвижимости, ООО «Комплекс» обратилось в МО «Тихвинский муниципальный район Ленинградской области» с заявкой о приобретении права собственности на  спорный земельный участок.  Решением земельной комиссии Тихвинского городского поселения в выкупе земельного участка было отказано (выписка из протокола № 1 от 16.03.2006 г.).

Свой отказ собственник земельного участка фактически не мотивировал, сославшись в решении на то, что в протоколе общественных слушаний представителем подрядчика ООО «Комплекс» было заявлено о строительстве некапитального объекта. Кроме того, в решении поставлены под сомнение вопросы о соответствии проекта проведенным строительным работам и правомерности регистрации права собственности на объект недвижимости.

Не согласившись с отказом в заключении договора купли-продажи, Общество обратилось в суд с исковым заявлением.

Отказывая в удовлетворении заявленных Обществом требований, суд первой инстанции сослался на ввод в эксплуатацию объекта актом, утвержденным постановлением Администрации от 06.07.2006 № 02-342-а, как временного сооружения, признав, что построенный Общество объект не является объектом недвижимости.

Вместе с тем постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 21 марта 2008 г. по делу № А56-44172/2006 постановление Администрации муниципального образования «Тихвинское городское поселение Тихвинского муниципального района Ленинградской области» от 06.07.2006г. №02-342-а «Об утверждении и регистрации акта приемки в эксплуатацию торгово-досугового комплекса (временной постройки, не являющейся объектом недвижимости), расположенного по адресу: Ленинградская область, город Тихвин, 5 микрорайон, у дома №2, принадлежащего обществу с ограниченной ответственностью «Комплекс», в части определения торгово-досугового комплекса как временной постройки признано незаконным. Указанное Постановление сторонами не обжаловано и вступило в законную силу.

Таким образом, вывод суда первой инстанции о том, что здание торгово-досугового комплекса, возведенное Обществом на спорном земельном участке, не является объектом недвижимости, не соответствует фактическим обстоятельствам.

Обществом зарегистрировано право собственности на нежилое строение торгово-досугового комплекса, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 21 апреля 2008 г. 78-АГ 135779. В силу статьи 36 Земельного Кодекса РФ данное обстоятельство позволяет признать за Обществом право на выкуп земельного участка, на котором расположено принадлежащее ему здание торгово-досугового комплекса.

Также в обоснование оспариваемого решения суд указал, что земельный участок, на котором расположено строение, относится к землям общего пользования и в соответствии со статьей 86 Земельного Кодекса РФ и статьей 28 Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества» не подлежит приватизации.

Данный вывод суда признан апелляционным судом ошибочным по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 11 статьи 1 Градостроительного Кодекса РФ границы территорий общего пользования обозначаются красными линиями.

Согласно ст.ст.42, 46 Градостроительного кодекса РФ красные линии отображаются в составе чертежей планировки территории, которые подлежат опубликованию, обсуждению с населением и утверждаются органами местного самоуправления с учетом результатов такого обсуждения.

Таким образом, красные линии являются составной частью проекта планировки, подлежащего утверждению в установленном законом порядке. 

Согласно пункту 4.1 Инструкции «О порядке проектирования и установления красных линий в городах и других поселениях Российской Федерации», принятой Постановлением Госстроя России от 06.04.1998 N 18-30, проект красных линий является составной и утверждаемой частью проекта планировки, входящей в состав градостроительной документации. Как следует из материалов дела, такой проект красных линий отсутствует, в связи с чем утверждение Администрации о том, что земельный участок находится за пределами красных линий и относится к территории общего пользования, признано апелляционным судом необоснованным.  

Кроме того, в силу п. 1, 2, 11 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ выданное ООО «Комплекс» разрешение на строительство подтверждает соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и красным линиям. При этом ни один из представленных в материалы дела документов не содержит ссылки на то, что спорный земельный участок находится за пределами красных линий и на момент предоставления под строительство существовали градостроительные ограничения использования спорного земельного участка.

Согласно статье 8 Земельного Кодекса РФ категория земель указывается в нормативных актах органов власти (в данном случае – муниципальной власти). Органы местного самоуправления могут самостоятельно решать вопрос об отнесении земельных участков к категории земельных участков общего пользования с учетом конкретных условий того или иного городского или сельского поселения. Однако  соответствующие решения местной властью на момент отвода земельного участка под строительство и предоставления в аренду ООО «Комплекс», приняты не были.  

Из материалов дела следует, что спорный земельный участок относится к землям поселений. Согласно градостроительным заключениям от 08.07.2005 и от 19.12.2005, выданным Комитетом по архитектуре и строительству, определено разрешенное использование земельного участка: земли поселений, зона многоэтажной жилой застройки, для строительства торгово-досугового комплекса. Ограничений для использования земельного участка Комитетом не установлено. В договоре аренды земельного участка от 16.09.2005 № 141/05 также не содержится обременений в виде указания на земли общего пользования.

Выпиской из государственного земельного кадастра от 26.08.2005 № 47/05-4-863 (Приложение №2 к договору аренды) подтверждено, что весь земельный участок относится к землям поселений. В пункте 16 указанного документа указано – площадь земельного участка соответствует материалам межевания.

Согласно статье 17 Федерального закона от 18.06.2001 № 78-ФЗ «О землеустройстве» межевание объектов землеустройства представляет собой работы по установлению на местности границ муниципальных образований и других административно-территориальных образований, границ земельных участков с закреплением таких границ межевыми знаками и описанию их местоположения.

Как следует из плана границ земельного участка (приложение к кадастровому плану), границы земельного участка закреплены и их местоположение описано.

При этом в соответствии с пунктом 3 «Положения о порядке установления границ землепользований в застройке городов и других поселений», утвержденного постановлением Правительства РФ от 02.02.1996 № 105, установление границ землепользований (межевание) производится в отношении как застроенных, так и подлежащих застройке территорий в соответствии с генеральными планами и проектами планировки и застройки городов и других поселений, иными документами территориального развития.

При межевании территории сложившейся застройки городов и других поселений из границ земельного участка исключаются территории, занятые транспортными и инженерными коммуникациями, а также территории общего пользования, из чего следует, что спорный земельный участок не может относится к землям общего пользования.

При этом ссылка Администрации на Правила землепользования и застройки, утвержденные решением Совета депутатов Тихвинского городского поселения от 16 января 2008 года, в соответствии с которыми испрашиваемый земельный участок находится в зоне городских парков, скверов, садов, бульваров несостоятельна, поскольку  указанные Правила не были утверждены на момент отвода спорного земельного участка под строительство и отсутствовали на момент рассмотрения настоящего спора в суде первой инстанции.

Более того, во исполнение указанных Правил Администрацией не определены границы территорий общего пользования, что свидетельствует об отсутствии самих территорий с таким статусом. Наличие на участке зеленых насаждений не наделяет участок статусом земель общего пользования.

Оценив имеющиеся в деле доказательства, апелляционный суд пришел к выводу о том, что занятый торгово-досуговым комплексом спорный земельный участок территорией общего пользования не является. 

При таких обстяотельствах выводы суда первой инстанции, изложенные в решении, не соответствуют обстоятельствам дела, что является основанием для отмены обжалуемого судебного акта в соответствии с частью 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Признав за Обществом право на заключение договора купли-продажи спорного земельного участка, апелляционный суд в соответствии со статьей 173 АПК РФ рассмотрел условия, на которых подлежит заключению договор купли-продажи, в том числе и условие о цене выкупа.

Обществом соблюден порядок досудебного урегулирования спора путем направления письмом от 12.02.2007