Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.11.2008 по делу n А21-4174/2007. Отменить решение полностью и принять новый с/а

ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 50-52

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Санкт-Петербург

01 декабря 2008 года

Дело №А21-4174/2007

Резолютивная часть постановления объявлена     24 ноября 2008 года

Постановление изготовлено в полном объеме  01 декабря 2008 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего  Масенковой И.В.

судей  Лариной Т.С., Марченко Л.Н.

при ведении протокола судебного заседания:  Тихомировой Н.М.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер  13АП-9992/2008) ООО «Гея-Балт» на решение  Арбитражного суда  Калининградской области от 01.04.2008 г. по делу № А21-4174/2007 (судья Ефименко С.Г.), принятое

по иску ООО "Гея-Балт"

к  Администрации Балтийского городского округа

об обязании заключить договор

при участии: 

от истца: не явился, извещен

от ответчика: не явился, извещен

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Гея-Балт» (далее – истец, ООО «Гея-Балт», Общество) обратилось в Арбитражный суд Калининграской области с иском к Администрации Балтийского городского округа (далее – ответчик, Администрация) о признании ранее возникшего права аренды на земельный участок с кадастровым номером 39:14:01 01 26:0018, общей площадью 1840 кв. м, расположенный в г.Балтийск в районе ул.Средняя Морская, и об  обязании заключить договор аренды на указанный земельный участок.

При рассмотрении дела в суде первой инстанции в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, было привлечено Общество с ограниченной ответственностью «Технобизнес», однако, впоследствии судом указанное лицо исключено из числа участников процесса (определения на л.д. 57, 118 т. 1).

В порядке статьи 49 АПК РФ истцом заявленные требования были уточнены и в окончательном виде сформулированы как обязание ответчика заключить договор аренды на земельный участок в редакции основных положений проекта договора от 12.03.2008 г., предоставленного Администрации, а также обязание ответчика, как собственника земельного участка, произвести расчет арендной платы (заявление на л.д. 131-134 т.1).

Решением суда первой инстанции от 01.04.2008 г. (л.д. 139-143 т.1) исковые требования удовлетворены в полном объеме.

На указанное решение ответчиком подана апелляционная жалоба, в которой указано на то, что оно вынесено с существенным нарушением норм материального права.

Податель жалобы указывает на то, что:

- договор аренды № 236  земельного участка (площадь участка 7229 кв. м и кадастровый номер 39:14:01-01-26:0009), предоставленного в аренду истцу в 2004 г. на основании постановления Главы Балтийского городского округа от 13.08.2004 г. № 888, в соответствии с  требованиями гражданского законодательства прекратил свое действие, поскольку  01.08.2005 г. от арендатора поступило заявление с просьбой считать указанный договор утратившим силу в связи с продажей неоконченных строительством жилых домов физическим лицам и размежевать земельный участок площадью 7229 кв. м;

- на основании поступивших заявлений первоначальный земельный участок с кадастровым номером 39:14:01-01-26:0009 площадью 7229 кв. м был ликвидирован. На основании постановления Главы округа № 606 от 14.09.2005 г. из оставшегося земельного участка 6229 кв. м с кадастровым номером 39:14:01-01-26:0011 сформированы сначала земельные участки площадью 1189 и 5040 кв. м, а пункты 1-4 постановления Главы округа № 888 от 13.08.2004 г. и договор аренды № 236 признаны утратившими силу на основании заявлений. Таким образом, земельный участок площадью 7229 кв. м, как объект земельных отношений перестал существовать с 28.10.2005 г. в связи с его ликвидацией;

-  судом не учтено, что в данном случае не соблюден порядок предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, установленный статьей 30 Земельного кодекса РФ,  т.к. органами местного самоуправления решения о предварительном согласовании места размещения объекта – строительства жилых домов на земельном участке с кадастровым номером  39:14:01-01-26:0018 общей площадью 1840 кв. м, расположенном в городе Балтийске Калининградской области, в районе улицы Средняя Морская, вообще не принималось;

- исходя из положений статей 22, 25, 29, 30, 31, 32 Земельного кодекса РФ право аренды земельного участка, предназначенного для строительства, возникает на основании решения уполномоченного органа о предоставлении земельного участка, которое в данном случае в отношении предоставления истцу земельного участка площадью 1840 кв. м не принималось;

- вывод суда о возникновении обязанности у органа местного самоуправления заключить договор аренды не обоснован нормами права. В силу пункта 4 статьи 445 ГК РФ сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор только в случае, если другая сторона уклоняется от его заключения. В материалы дела не представлено доказательств уклонения ответчика от заключения договора аренды;

-  при рассмотрении спора истцом заявленные требования неоднократно уточнялись, в том числе неоднократно менялись и проекты договоров аренды земельного участка, условия которых значительно отличались. Последний проект договора аренды был направлен в адрес Администрации 12.03.2008 г., ответ на предложенные условия ответчик был вправе дать до 12.04.2008 г., но, несмотря на данное обстоятельство, суд удовлетворил исковые требования еще до истечения срока рассмотрения оферты;

- истцом документально не обоснована необходимость заключения договора аренды земельного участка именно на 5 лет;

- представленный истцом проект договора аренды не содержит такого существенного условия арендных отношений, как арендная плата, что противоречит пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса РФ;

- требования истца об обязании Администрации подготовить расчет арендной платы не основан на законе, поскольку именно та сторона, которая обращается в суд с требованием о понуждении заключения договора, обязана представить проект договора с указанием в нем всех существенных условий, установленных законом для договоров данного вида.

Податель жалобы просит отменить решение суда первой инстанции.

При первоначальном рассмотрении дела Тринадцатым арбитражным апелляционным судом в материалы дела поступил отказ от апелляционной жалобы (л.д. 22 т.2) и 17.07.2008 г. вынесено определение о  прекращении производства по апелляционной жалобе (л.д. 33-34 т.2).

Определение о прекращении производства по апелляционной жалобе было обжаловано в кассационном порядке Администрацией Балтийского городского округа.

Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 12.09.2008 г. (л.д. 60-62 т.2) определение Тринадцатого арбитражного апелляционного  суда от 17.07.2008 г. отменено, а дело передано в апелляционную инстанцию для рассмотрения по существу.

Отзыв на апелляционную жалобу не представлен. В судебное заседание стороны, извещенные надлежащим образом, не явились. В соответствии с положениями статьи 156 АПК РФ, апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие сторон.

Законность и обоснованность решения суда первой инстанции проверены в апелляционном порядке.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, апелляционный суд считает, что имеются основания для ее  удовлетворения.

Судом первой инстанции установлено и материалами дела подтверждается, что 18.08.2004 г. на основании Постановления Главы Балтийского городского округа № 889 от 13.08.2004 г. (л.д. 11 т.1)  между Администрацией Балтийского городского округа и ООО «Гея-Балт» был заключен договор аренды земельного участка № 236 (л.д. 12-15 т.1).

Предметом указанного договора являлась  аренда земельного участка общей площадью 7229 кв. м из земель поселений в границах, согласно прилагаемому к договору плану земельного участка. Место расположения арендуемого земельного участка: г.Балтийск, в квартале, ограниченном улицами Дачная-Средняя Морская-Верхняя Морская-Е.Колесникова. Целевое назначение участка – для завершения строительства шести одноквартирных жилых домов. Срок аренды с 18.08.2004 г. по 16.08.2005 г.

В период действия договора ООО «Гея-Балт» обязательства арендатора исполняло добросовестно:  участок использовался по целевому назначению, арендные платежи полностью уплачены. Данные обстоятельства не оспариваются ответчиком.

До окончания срока действия договора аренды ООО «Гея-Балт» были переданы физическим лицам пять неоконченных строительством жилых домов, в связи с чем 04.08.2005 г. в Администрацию было направлено заявление (л.д. 17   т.1) о размежевании земельного участка площадью 7229 кв. м в г.Балтийске с целью закрепления прав на земельные участки в собственность физических лиц, а на оставшуюся часть участка площадью около 1000 кв. м заключить договор аренды на новый срок до 5 лет в связи с необходимостью завершения строительства жилых домов. В письме также было указано на то, что договор от 18.08.2004 г. № 236 следует считать утратившим силу.

Указанное заявление ООО «Гея-Балт» было оставлено без ответа, что повлекло последующие неоднократные обращения в адрес Администрации по вопросу заключения договора аренды земельного участка с учетом произошедших изменений его площади, занятой под строительством истцом (л.д.18, 19, 36, т.1). Ответов от Администрации не последовало, что повлекло обращение ООО «Гея-Балт» в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, удовлетворяя заявленные требования, сослался на то, что спорный земельный участок сформирован надлежащим образом, а первое обращение к ответчику о его предоставлении последовало до введения в действие действующей в настоящее время статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации. Требования истца правомерно основаны на статье 22 ЗК РФ  и положениях ранее заключенного договора аренды о преимущественном праве на  заключение нового договора аренды, спорный земельный участок входил в состав земельного участка, предоставленного на основании договора аренды от 18.08.2004 г. №236. Кроме того, истцом регулярно вносились платежи за аренду участка, которые не были возвращены ответчиком. Представленный проект договора аренды полностью соответствует требованиям действующего законодательства.

Апелляционный суд считает, что в данном случае судом первой инстанции неверно применены нормы материального права и не применены положения, подлежащие применению исходя из тех оснований и предмета иска, которые сформулированы ООО «Гея-Балт» с учетом уточнения требований в порядке статьи 49 АПК РФ. Также судом дана неверная оценка фактическим обстоятельствам дела.

 Требование истца заключается в обязании Администрации БГО заключить договор аренды на определенный земельный участок с кадастровым номером №39:14:01-01-26:0018, в редакции основных положений проекта договора от 12.03.2008 г.

Принимая во внимание установленный ГК РФ порядок заключения договора,  который связывает начало этой процедуры с направлением оферты, содержащей все существенные условия договора (статья  ГК РФ), предшествующие направлению оферты правоотношения сторон, их переписка, в том числе также содержащая оферты к заключению договора, не может иметь значения для решения вопроса о заключении договора на основании спорной оферты кроме как при толковании условий договора, если он впоследствии будет заключен (статья 431 ГК РФ). Таким образом, суд первой инстанции ошибочно ссылается в обоснование своего решения на неоднократность обращения истца к ответчику о предоставлении спорного земельного участка.

В силу положений статьи 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны к заключению договора, понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством. Общие нормы, регулирующие порядок заключения договора в обязательном порядке содержатся в статье 445 ГК РФ, которая предусматривает возможность обращения в суд с иском о понуждении заключения договора на условиях оферты, направленной в адрес лица только в тех случаях, когда заключение договора обязательно для стороны, получившей оферту, и сторона от этой обязанности уклоняется.

Удовлетворяя требования истца, суд, в нарушение положений статей 421, 445 ГК РФ, не сослался на положение законодательства, которое обязывало бы в данном случае Администрацию заключить договор аренды на условиях направленной истцом оферты от 12.03.2008 г., равно как не указал, на основании каких доказательств был сделан вывод об уклонении ответчика от заключения договора на условиях этой оферты. Уплата арендной платы как основание для возникновения обязанности заключить договор аренды ни законом, ни каким-либо иным нормативным актом не предусмотрена.

Положения статьи 22 ЗК РФ, на которые сослался суд первой инстанции, обязанности по заключению договора аренды земельного участка арендодателем не предусматривают. Преимущественное право аренды, которое согласно указанной норме имеет лицо, ранее арендовавшее участок, не дает права требования к арендодателю о заключении договора. Как следует из буквального значения термина «преимущественное» его реализация подразумевает наличие нескольких претендентов на аренду участка, что может иметь место только при выражении арендодателем намерения передать такой участок в аренду. В данном случае такие доказательства в материалах дела отсутствуют, о сдаче спорного участка в аренду ответчиком не заявлялось. Кроме того, положения статьи 22 ЗК РФ не указывают на сохранение ранее установленных условий договора аренды земельного участка и не исключают применение порядка предоставления участков в аренду, в том числе предусмотренного статьями 30, 32 ГК РФ. 

Следует отметить, что, исходя из редакции статьи 6 ЗК РФ, действовавшей как в момент формирования спорного земельного участка в размере 1840 кв.м., так и в момент направления истцом оферты о заключении договора от 12.03.2008 г., объектом земельных правоотношений признавались земельные участки и их части, при этом, под земельным участком понималась часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. При этом после раздела земельного участка, каждая его часть образует самостоятельный земельный участок. Таким образом, земельный участок, об обязании заключения договора аренды которого заявлены исковые требования является иным объектом земельных правоотношений, нежели предоставленный ранее истцу на основании договора аренды от 18.08.2004 г. №236 земельный участок площадью 7229 кв.м. и условия названного договора, вопреки утверждению суда