Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.12.2008 по делу n А56-18983/2008. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или соответствующей его части.

Согласно пункту 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением случаев отчуждения части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка либо отчуждения здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота. Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

В силу статьи 69 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды земельного участка или его соответствующей части.

Из приведенных норм видно, что земельный участок является предметом залога в силу требования Закона. При этом ответчик является собственником указанных предметов ипотеки. Оценка объекта незавершенного строительства произведена с учетом стоимости земельного участка, об этом говорит и факт поименования в договоре о залоге обоих предметов залога.

Несостоятелен довод ответчика о том, что ссылка в договоре на общую стоимость объекта незавершенного строительства и находящегося под ним земельного участка не представляет возможности произвести реализацию залога в соответствии с требованиями статьи 350 Гражданского кодекса РФ.

В соответствии с пунктом 3 статьи 350 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях обращения взыскания на предмет залога в судебном порядке арбитражный суд устанавливает начальную продажную цену заложенного имущества, подлежащего реализации на публичных торгах.

В случае реализации объекта недвижимости право на использование земельного участка переходит к покупателю на основании статьи 552 Гражданского кодекса РФ. В силу статьи 555 Гражданского кодекса РФ, если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.

При изложенных обстоятельствах следует признать, что суд первой инстанции обоснованно назначил начальную продажную цену заложенного имущества в размере 159 800 000 рублей.

Также обоснованно суд первой инстанции признал неустойкой повышенные проценты, предусмотренные договором.

В соответствие с пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Таким образом, денежная сумма, составляющая 26,5 % годовых от суммы ссудной задолженности за весь период просрочки, за вычетом 13.25 % годовых, должна быть уплачена кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате указанной суммы Банк не обязан доказывать причинение ему убытков.

С учетом изложенного, сумма, исчисленная в соответствие с пунктом 4.1.2. договора, в части превышающей 13.25 % годовых от суммы ссудной задолженности за весь период просрочки, фактически является неустойкой.

Согласно абзацу первому статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе ее уменьшить.

Всего, за период с 01.05.08 по 22.05.08 Банку, за пользование денежными средствами, было выплачено 738 333 руб. 54 коп., из них половина –  369 166 руб. 77 коп. являются неустойкой.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции сделал правильный вывод о том, что в данном случае имеет место значительное превышение суммы неустойки над суммой возможных убытков и обоснованно снизил размер неустойки до 299 512 руб. 20 коп.

С учетом изложенного, апелляционный суд считает, что решение суда первой инстанции следует оставить без изменения, а жалобы ЗАО «Балтийская коммерция» и ООО «Финансовая группа «Новый мир» - без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области  от 09.09.2008 по делу №  А56-18983/2008  оставить без изменения, апелляционные жалобы – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Т.А. Кашина

Судьи

Н.М. Попова

 М.А. Шестакова