Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.04.2015 по делу n А56-59765/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

к сведению, что на момент заключения Договора Участок, на котором расположены принадлежащие Покупателю на праве собственности объекты недвижимости, находится во владении и пользовании Покупателя и не нуждается в передаче от Продавца к Покупателю.

5.10. В случае если в отношении Участка на момент заключения Договора действует договор аренды Участка (пункт 1.4 Договора), то с момента государственной регистрации перехода права собственности на Участок к Покупателю обязательство Покупателя по внесению арендной платы по договору аренды Участка, указанному в пункте 1.4 Договора, в соответствии со статьей 413 Гражданского кодекса РФ считается прекращенным.

При этом Покупатель признает и подтверждает, что:

денежные средства, перечисленные Покупателем в бюджет Санкт-Петербурга в качестве арендной платы по договору аренды Участка до момента государственной регистрации перехода права собственности на Участок к Покупателю, в том числе в счет предстоящих периодов (выплаченные авансом) (далее - денежные средства), являются выплаченными Покупателем на основании и в соответствии с условиями договора аренды Участка и возврату Покупателю или зачету в счет оплаты цены продажи Участка не подлежат;

денежные средства в той части, в какой они признаются или могут быть признаны впоследствии излишне уплаченными в бюджет Санкт-Петербурга (неосновательным обогащением Санкт-Петербурга), возврату Покупателю или зачету в счет оплаты цены Участка не подлежат, так как помимо указанного в абзаце 3 настоящего пункта Покупатель настоящим осуществляет полное прощение данного долга-(статья 415 Гражданского кодекса РФ).

6. Прочие условия

6.1. Продажа Участка полностью или по частям (в случае разделения его на отдельные самостоятельные земельные участки) влечет переход к новым собственникам соответствующих прав и обязанностей, в том числе ограничений прав на Участок (обременении Участка, сервитутов), указанных в пункте 1.4 Договора.

6.2. Все изменения и дополнений к Договору действительны, если они совершены в письменной форме, в форме одного документа и подписаны уполномоченными лицами.

6.3. Договор составлен в трех экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, хранящихся у Продавца, Покупателя и в Регистрирующем органе.

Приложение к Договору: копия кадастрового паспорта Участка.

Адреса и иные реквизиты Сторон:

Продавец:

Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга

191060, Санкт-Петербург, Смольный ИНН 7832000076, ОГРН 1027809244561

___________________________________________________________________

Покупатель:

ООО «Строительная Инициатива»

199397, г. Санкт-Петербург, улица Наличная, д. 40, корпус 1, литер А, пом. 23Н

ИНН 7801558865, КПП 780101001, ОГРН: 1117847453151 Р/с 40702810800000003569 в ЗАО «Сити Инвест Банк» г. Санкт-Петербург, к/с 30101810600000000702

БИК 044030702 ОКПО 30616827 ОКВЭД 70.20.2

Продавец                                                                     Покупатель

_________________                                                  _____________ /А.С. Цыпкин/

Не согласившись с решением, Комитет обратился с апелляционной жалобой об его отмене. По мнению подателя жалобы, спорный земельный участок находится в границах красных линий, в связи с чем не подлежит приватизации. Кроме того, Комитет ссылается на противоречие проекта договора, предложенного Обществом, установленной форме в части отсутствия условия о  выплате вознаграждения ОАО «Фонд имущества».

В письменных пояснениях Общество отклонило доводы апелляционной жалобы.

КГА о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом, представителя в судебное заседание не направил. В судебном заседании представитель Комитета апелляционную жалобу поддержала, доводы жалобы подтвердила, представитель КЗР согласился с доводами жалобы, представители Общества возражали против удовлетворения жалобы.

Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.

Как установлено судом в решении и подтверждается материалами дела, Общество является собственником нежилого здания общей площадью 1947,1 кв.м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, город Зеленогорск, Приморское шоссе, дом 516, литера А.

Указанное здание расположено на земельном участке площадью 3109,0 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения объектов торговли, кадастровый номер 78:38:0022421:5, расположенном по адресу: Санкт-Петербург, город Зеленогорск, Приморское шоссе, дом 516, литера А.

18.09.2013 Общество обратилось в Комитет заявление о выкупе названного земельного участка.

Письмом № 2048-13 от 29.01.2014 Комитет уведомил Общество об отказе в выкупе спорного земельного участка, ссылаясь на заключение КЗР от 25.11.2013 № 46/39039, согласно которому часть земельного участка расположена на землях общего пользования (за красными линиями).

В названном заключении КЗР указано, что согласно письму КГА от 13.11.13 № 1-1-59369/2 проектом детальной планировки центральной части г. Зеленогорска, утвержденным решением ЛГИ от 26 июля 1981 года № 660, установлены красные лини, и тем самым определены территории земель общего пользования, в соответствии с которыми часть испрашиваемого земельного участка находится в красных линиях и является территорией земель общего пользования.

Общество повторно обратилось в Комитет с заявлением о выкупе участка письмом 28.04.2014, в ответ на которое Комитет письмом от 08.07.2014 № 18583-13 уведомил Общество об отказе в выкупе участка.

21.07.2014 Общество направило в Комитет проект договора купли-продажи участка.

Письмом от 05.08.2014 Комитет подтвердил данный ранее отказ в выкупе.

Ссылаясь на уклонение Комитета от заключения договора купли-продажи, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции удовлетворил иск, сделав вывод о том, что Комитет необоснованно, в нарушение требований статьи 36 Земельного кодекса РФ, уклоняется от заключения договора купли-продажи названного участка с Обществом, отклонив возражения ответчика, указывающие на наличие препятствий для приватизации спорного участка.

Исследовав материалы дела, выслушав объяснения представителей сторон, третьего лица и обсудив доводы жалобы, апелляционный суд признал жалобу не подлежащей удовлетворению ввиду следующего.

С учетом положений статьи 445 Гражданского кодекса РФ суд пришел к выводу о том, что Комитет, которому Общество направило проект договора купли-продажи и для которого заключение такого договора обязательно в силу статьи 36 ЗК РФ, неправомерно уклонилось от его заключения и не направило проекта разногласий.

При этом суд пришел к правильному выводу о недоказанности Комитетом наличия обстоятельств, ограничивающих оборотоспособность спорного участка. Из  письма КЗР от 25.11.2013 № 46/39039 следует, что по данным региональной информационной системы, содержащей сведения об объектах недвижимости и объектах землеустройства "Геоинформационная система Санкт-Петербурга", земельный участок расположен вне границ территории, зарезервированной для государственных нужд.

Согласно пункту 2 статьи 35 Земельного кодекса РФ, действовавшему в период разрешения спора,  площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяется в соответствии с пунктом 3 статьи 33 названного Кодекса. Местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Границы земельного участка устанавливаются с учетом красных линий, границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка (абзац 2 пункта 7 статьи 36 ЗК РФ).

В соответствии с п. 11 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) красные линии - линии, которые обозначают существующие, планируемые (изменяемые, вновь образуемые) границы территорий общего пользования, границы земельных участков, на которых расположены линии электропередачи, линии связи (в том числе линейно-кабельные сооружения), трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения (далее - линейные объекты).

Согласно п. 8 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» отчуждению не подлежат земельные участки в составе земель общего пользования (площади, улицы, проезды, автомобильные дороги, набережные, парки, лесопарки, скверы, сады, бульвары, водные объекты, пляжи и другие объекты).

В соответствии с ч. 12 статьи 85 ЗК РФ  земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации.

Судом установлено и сторонами не оспаривается, что красные лини, отображенные в проекте детальной планировки центральной части г. Зеленогорска, утвержденном решением ЛГИ от 26 июля 1981 года № 660, проходят по истребуемому земельному участку в  том числе в части, занятой принадлежащим истцу зданием.

Вместе с тем, как правильно указал суд в решении, принадлежащее Обществу здание не является объектом общего пользования, на данный земельный участок не имеется свободного доступа, то есть фактически данный участок не является земельным участком общего пользования.

Кроме того, исходя из положений ч. 3 статьи 42 ГрК РФ красные линии отображаются в проекте планировки территории.

В отношении рассматриваемой территории отсутствует утвержденный проект планировки территории.

Как установлено в ч. 10 статьи 45 ГрК РФ, подготовка документации по планировке территории осуществляется на основании документов территориального планирования, правил землепользования и застройки в соответствии с требованиями технических регламентов, нормативов градостроительного проектирования, градостроительных регламентов с учетом границ территорий объектов культурного наследия, включенных в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, границ территорий вновь выявленных объектов культурного наследия, границ зон с особыми условиями использования территорий.

Документом территориального планирования Санкт-Петербурга (ч. 3 статьи 63 ГрК РФ) является Генеральный план Санкт-Петербурга, утвержденный Законом Санкт-Петербурга N 728-99 от 22.12.2005.

Законом Санкт-Петербурга от 16.02.2009 N 29-10 утверждены Правила землепользования и застройки Санкт-Петербурга. Границы зон с особыми условиями использования территории установлены Законом Санкт-Петербурга N 820-7 19.01.2009 "О границах зон охраны объектов культурного наследия на территории Санкт-Петербурга и режимах использования земель в границах указанных зон и о внесении изменений в Закон Санкт-Петербурга "О Генеральном плане Санкт-Петербурга и границах зон охраны объектов культурного наследия на территории Санкт-Петербурга".

Проект детальной планировки центральной части г. Зеленогорска, утвержденный решением ЛГИ от 26 июля 1981 года № 660, был выполнен без учета территориального планирования, территориального зонирования и границ зон с особыми условиями использования территорий, применяемых на территории Санкт-Петербурга в настоящее время, в связи с чем отраженные в данном документе красные линии не могут являться актуальными при выявлении ограничений оборотоспособности земельных участков, на что обоснованно указал суд в решении.

Согласно п. 3 ст. 2 Закона Санкт-Петербурга от 10.03.2005г. № 59-15 «О приватизации государственного имущества Санкт-Петербурга» по решению Правительства Санкт-Петербурга функции по подготовке имущества Санкт-Петербурга к приватизации, исполнению решений об условиях приватизации имущества Санкт-Петербурга и осуществлению контроля за соблюдением (выполнением) условий сделок, совершенных в процессе приватизации имущества Санкт-Петербурга, осуществляется специализированной организацией, единственным учредителем (участником) которой является Санкт-Петербург.

Размер вознаграждения специализированной организации составляет один процент от цены продажи земельных участков (долей в праве общей долевой собственности на земельные участки) за осуществление действий по приватизации находящегося в государственной собственности Санкт-Петербурга и расположенных на территории Санкт-Петербурга земельных участков (долей в праве общей долевой собственности на земельные участки), на которых расположены объекты недвижимости, в том числе имущественные комплексы.

Учитывая, что договор заключается в судебном порядке, оснований для увеличения цены договора на размер вознаграждения ОАО «Фонд имущества» не имеется.  

При таких обстоятельствах оснований для переоценки выводов суда, изложенных в решении, апелляционный суд не установил.

Судом полно и всесторонне исследованы и оценены все представленные доказательства, на основании которых установлены обстоятельства, имеющие значение для дела. Нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену судебного акта, судом при рассмотрении дела и разрешении спора не допущено.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области  от 17.12.2014г. по делу №  А56-59765/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.   

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Н.С. Полубехина

Судьи

Т.А. Кашина

 О.Р. Старовойтова