Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.06.2015 по делу n А56-60381/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65

http://13aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Санкт-Петербург

18 июня 2015 года

Дело №А56-60381/2014

Резолютивная часть постановления объявлена     27 мая 2015 года

Постановление изготовлено в полном объеме  18 июня 2015 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего  Горбик В.М.

судей  Кашиной Т.А., Старовойтовой О.Р.

при ведении протокола судебного заседания: секретарем Евстегнеевой Е.В.

при участии: 

от истца: представителя Жильцова Н.В. (доверенность от 19.05.2015)

от ответчика: представителя Парубенко Е.С. (доверенность от 26.12.2014)

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер  13АП-8912/2015) Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 20.02.2015 по делу № А56-60381/2014 (судья Изотова С.В.), принятое

по иску Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга

к ООО "Волна"

о взыскании задолженности по арендной плате и пени,

установил:

Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее - Комитет, истец) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском о взыскании с Общества с ограниченной ответственностью «Волна» (далее – ООО «Волна», общество, ответчик)                        22 202 руб. 67 коп. задолженности по договору аренды от 03.02.2003 №15-ЗД001229 за период с 01.01.2014 по 31.03.2014, с 28.05.2014 по 30.09.2014 за пользование земельным участком площадью 1080 кв.м, расположенным по адресу: Санкт-Петербург, ул. Мира, дом 34, литер А, 1 673 руб. 44 коп. пени за просрочку платежа за период с 07.06.2014 по 01.08.2014.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 20.02.2015 в иске отказано.

Комитет подал апелляционную жалобу, в которой, указав на нарушение судом норм материального и процессуального права, несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, просил решение отменить, заявленные требования удовлетворить.

Общество представило в апелляционный суд возражения на апелляционную жалобу.

В судебном заседании апелляционного суда представитель Комитета доводы апелляционной жалобы поддержал, просил решение суда отменить, исковые требования удовлетворить, представитель общества против удовлетворения апелляционной жалобы возразил по основаниям, изложенным в письменном виде, просил решение суда оставить без изменения, жалобу без удовлетворения.

Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.

Как установлено судом первой инстанции, между Комитетом (арендодателем) и Закрытым акционерным обществом «Первая мебельная фабрика» (арендатором) был заключен договор от 03.02.2003 № 15-ЗД001229 аренды земельного участка площадью 1 080 кв.м с кадастровым номером 78:3055:9, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Мира, дом 34, литер А, сроком по 23.12.2051, для использования под производство (код 6.2). Договор зарегистрирован в установленном порядке 26.04.2003.

В случае изменения нормативных правовых актов Российской Федерации и (или) Санкт-Петербурга, регулирующих исчисление размера арендной платы, а также вида деятельности арендатора (в рамках целей использования участка в соответствии с пунктом 1.2 договора) арендодатель на основании пункта 3.6 договора вправе изменить размер арендной платы в бесспорном и одностороннем порядке. Новый размер арендной платы устанавливается с момента получения арендатором уведомления о внесении соответствующих изменений в договор. Момент получения арендатором уведомления определяется в любом случае не позднее пяти дней с даты его отправки заказным письмом по адресу, указанному в договоре.

Согласно пункту 3.7 договора арендатор перечисляет арендную плату не позднее десятого числа первого месяца текущего квартала.

В случае нарушения арендатором обязанности своевременно и полностью выплачивать арендодателю установленную договором арендную плату за пользование объектом начисляются пени в размере 0,15% с просроченной суммы арендных платежей за каждый день просрочки (пункт 5.2 договора).

В связи с переходом к обществу права собственности на объект недвижимости, расположенный на спорном земельном участке, между Комитетом, закрытым акционерным обществом «Первая мебельная фабрика» и обществом заключено дополнительное соглашение от 19.08.2005 № 1, согласно которому права арендатора перешли к обществу, предусмотрена обязанность арендатора оплачивать фактическое пользование земельным участком площадью 447 кв.м, расположенным за пределами границ землепользования. Дополнительное соглашение зарегистрировано в установленном порядке 17.01.2006 (л.д. 13 - 19).

Расчет арендной платы за земельный участок, переданный по договору аренды, произведен с применением кодов функционального использования 1.5, 7.2, 18.0 на основании ведомости инвентаризации, подготовленной государственным учреждением «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» от 11.04.2005 регистрационный номер 0657-05/1 по состоянию на 04.04.2005 (л.д. 14, 16). При этом код 18.0 применен к части земельного участка, определенной пропорционально площади неиспользуемых (пустующих) помещений в здании, расположенном на спорном земельном участке.

Руководствуясь пунктом 3.6 договора, сославшись на Закон Санкт-Петербурга от 05.12.2007 № 608-119 «О Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга», постановление правительства Санкт-Петербурга от 26.11.2009  № 1379 «О мерах по реализации Закона Санкт-Петербурга «О Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга» (далее – постановление  № 1379), Комитет направил в адрес общества уведомление от 21.12.2009 № 5291 об изменении арендной платы за земельный участок, пунктом 3 которого предусмотрено, что с 01.01.2013 размер подлежащей ежеквартальному (ежемесячному) внесению арендной платы определяется арендатором самостоятельно в соответствии с расчетом арендной платы, осуществленным арендодателем, и с учетом коэффициента динамики рынка недвижимости, применяемого при определении арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Санкт-Петербурга, а также за земельные участки, государственная собственность за которые не разграничена, по отношению к ставке арендной платы, установленной постановлением № 1379. Значения коэффициента динамики рынка недвижимости (Кд), применяемого при определении арендной платы за земельные участки в период с 2010 по 2013 годы включительно, установлены пунктом 5 постановления № 1379 (л.д. 20, 21).

Впоследствии Комитет направил 03.07.2014 обществу уведомление от 01.07.2014 № 5149/14 об изменении арендной платы в связи с изменением вида деятельности арендатора (л.д. 30, 31).

В связи с неисполнением обществом обязанности по оплате арендной платы в размере, установленном уведомлением от 01.07.2014 № 5149/14, Комитет обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции не усмотрел оснований для удовлетворения исковых требований.

Апелляционный суд не находит оснований для отмены судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы, полагает, что суд первой инстанции при принятии решения правомерно исходил из следующего.

Как предусмотрено статьей 307 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. По общему принципу, изложенному в пункте 1 статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства, одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации оговорено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. В соответствии с абзацем вторым пункта 1 этой статьи порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В силу принятых на себя по договору аренды обязательств арендатор должен своевременно и полностью выплачивать арендодателю арендную плату в размере и порядке, определенном разделом 3 договора.

 В силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции до 01.03.2015) стоимость аренды государственной (муниципальной) земли отнесена к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды. Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять иной размер арендной платы, независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Абзацем пятым пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001            №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»                (в редакции Федерального закона от 24.07.2007 № 212-ФЗ) предусмотрено, что размер арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

В Санкт-Петербурге размер, порядок и условия внесения арендной платы устанавливается Законом Санкт-Петербурга «О Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга», а также постановлением № 1379.

Этими нормативными актами арендная плата определяется в зависимости от зоны градостроительной ценности территории, функционального использования земельного участка (частей земельного участка) для осуществления определенных видов деятельности либо размещения определенных видов объектов.

При этом код функционального использования территории (Кн) определяется по фактическому использованию земельного участка (части земельного участка).

Согласно пунктам 2.7, 2.8 постановления № 1379 при заключении договора аренды земельного участка арендная плата рассчитывается с применением кода функционального использования территории Кн – 18.0. При определении арендной платы применяются коэффициенты в соответствии с настоящим Положением, при этом понижающие коэффициенты (кроме Кп) устанавливаются равными 1.00, если иное не предусмотрено настоящим Положением. Кн – 18.0 предполагает использование земельного участка под любые разрешенные виды функционального использования в соответствии с договором аренды без изменения арендной платы. Исключение составляют игорный бизнес и рекламная деятельность. При использовании земельных участков под игорный бизнес и рекламную деятельность применяются соответствующие коэффициенты. Определение арендной платы для рынков и торговых зон производится в соответствии с пунктом 3.2 настоящего Положения. Иные коды Кн, понижающие корректирующие коэффициенты, или базовая ставка для особых (льготных) видов деятельности арендаторов применяются при предоставлении арендатором ведомости инвентаризации земельного участка, выполненной отделом землеустройства Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости». Также оговорено определение арендной платы по фактическому функциональному использованию земельного участка с даты изменения функционального использования.

Судом первой инстанции установлено, что новый размер арендной платы, указанный в уведомлении от 01.07.2014 № 5149/14, рассчитан Комитетом на основании ведомости инвентаризации земельного участка по функциональному использованию территории от 20.06.2014 №38006Б-14/1, составленной государственным унитарным предприятием  "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" по заказу Комитета по состоянию на 28.05.2014. Данной ведомостью определено, что земельный участок фактически используется под автостоянку на закрытой территории с ограниченным доступом (код 11.5), для садово-паркового хозяйства (газон), код 1.5. Кроме того, указано, что для части земельного участка площадью 964 кв.м подлежит применению код 18.0, поскольку вид деятельности не установлен ввиду отсутствия допуска в здание (л.д. 26 - 29).

Вместе с тем, как правомерно указано судом, постановление №1379                     не предполагает применение Кн–18.0 по причине невозможности доступа представителей государственного унитарного предприятия "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости"  в здание арендатора.

Таким образом, следует признать обоснованным вывод суда первой инстанции о неправомерности начисления арендной платы с применением базовой функции, предполагающей любые виды деятельности на земельном участке, ко всему земельному участку, занятому зданием.

Кроме того, судом также установлено, что 22.09.2004 зарегистрировано право собственности ответчика на нежилое здание площадью 2 038 кв.м с кадастровым номером 78:3055:0:32, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, ул. Мира,                   дом 34, литер А, находящееся на спорном земельном участке.

По договору аренды от 01.03.2011 №01/03-11ИДВ нежилые помещения общей площадью 485,9 кв.м в указанном здании переданы в аренду Обществу с ограниченной ответственностью «Издательский дом «Время» под использование под офис, сроком по 31.01.2012 (л.д. 85).

Впоследствии дополнительным соглашением от 01.04.2011 №1 в названный договор внесены изменения, определено, что в аренду переданы нежилые помещения общей площадью 494,91 кв.м в здании, расположенном по адресу: Санкт-Петербург, ул. Мира, дом 34, литер А. В дальнейшем в указанный договор неоднократно вносились изменения.

Между обществом и Закрытым акционерным