Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.04.2009 по делу n А56-30667/2008. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 50-52

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Санкт-Петербург

06 апреля 2009 года

Дело №А56-30667/2008

Резолютивная часть постановления объявлена     30 марта 2009 года

Постановление изготовлено в полном объеме  06 апреля 2009 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего  Масенковой И.В.

судей  Герасимовой М.М., Марченко Л.Н.

при ведении протокола судебного заседания:  Тихомировой Н.М.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер  13АП-2039/2009) Региональной общественной организации «Санкт-Петербургское благотворительное общество защиты животных» на решение Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 30.12.2008 г. по делу № А56-30667/2008 (судья Астрицкая С.Т.), принятое

по иску Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга

к Региональной общественной организации "Санкт-Петербургское благотворительное общество защиты животных"

о выселении

при участии: 

от истца: спец.-ю/к  Степанкевич Е.В., дов. от 26.12.2008 г. №33886-42

от ответчика: пр. Телова А.В., дов. от 20.09.2007 г.

установил:

Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее – истец, КУГИ) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском об истребовании из незаконного владения Региональной общественной организации «Санкт-Петербургское благотворительное общество защиты животных» (далее – ответчик, Общество защиты животных)  земельного участка площадью 7762 кв. м., кадастровый номер 78:6119Б:2009, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Ильинская слобода, д. 17а, и выселении ответчика с занимаемого земельного участка.

30.12.2008 г. судом первой инстанции вынесено решение об удовлетворении исковых требований: из незаконного владения Общества защиты животных истребован земельный участок общей площадью 7762 кв. м с кадастровым номером 78:6119Б:2009, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, Ильинская слобода, д. 17, путем выселения ответчика с занимаемого земельного участка.

Решение суда мотивировано следующими выводами:

- заключенный между сторонами договор аренды земельного участка № 07/ЗК-03084 от 30.09.2003 г. расторгнут 14.04.2008 г. на основании уведомления КУГИ, однако ответчик продолжает использовать спорный земельный участок без законных на то оснований;

-  отсутствие договорных отношений с КУГИ является основанием для выселения ответчика с незаконно занимаемого земельного участка;

- ответчиком не представлено доказательств наличия правовых оснований для занятия спорного земельного участка.

Судом применены положения статьи 606 ГК РФ.

На решение суда Обществом защиты животных подана апелляционная жалоба, в которой указано на незаконность и необоснованность судебного акта.

По мнению подателя жалобы, исковые требования не подлежали удовлетворению, поскольку  ответчик имеет в собственности находящееся на земельном участке здание ветеринарного изолятора, переданного ему Управлением ветеринарии Санкт-Петербурга, и данные сведения содержатся в техническом паспорте здания № 188 Б/23, выданном Проектно-инвентаризационным бюро Красногвардейского района Санкт-Петербурга 21.02.1995 г. Участок, на котором находится здание, сформирован и прошел кадастровый учет. В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с указанным кодексом. Таким образом, ответчик имеет исключительное право на приватизацию земельного участка или приобретение права аренды участка, на котором расположено строение, что исключает право истца истребовать спорный участок и требовать выселения ответчика.

Кроме того, ответчик указывает, что удовлетворение заявленных КУГИ требований фактически означает лишение ответчика права пользования принадлежащим ему имуществом – находящимися на учете строениями. Спор о праве на строения, обозначенные на плане земельного участка, являющемся приложением к договору аренды, судом не рассматривался. Таким образом, решение суда нарушает имущественные права ответчика, которые вообще не были предметом судебного рассмотрения.

Податель жалобы просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт об отказе в иске.

КУГИ Санкт-Петербурга отзыв на апелляционную жалобу не представлен.

В судебном заседании апелляционного суда представитель РОО «Санкт-Петербургское благотворительное общество защиты животных» поддержал доводы апелляционной жалобы, истец против удовлетворения жалобы возражал, ссылаясь на то, что обстоятельств, препятствующих выселению, не имеется. Правоустанавливающих документов, подтверждающих, что на спорном земельном участке находятся объекты недвижимости, принадлежащие ответчику, не представлено.

Законность и обоснованность решения суда первой инстанции проверены в апелляционном порядке.

Заслушав объяснения представителей сторон, изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, апелляционный суд не находит оснований для ее удовлетворения.

Судом первой инстанции установлено и материалами дела подтверждается, что 30.09.2003 г. между КУГИ и Обществом защиты животных заключен договор № 07/ЗК-03084 аренды земельного участка  (л.д.5-9), согласно которому  Обществу защиты животных передан для использования на условиях аренды земельный участок Зона 8, кадастровый номер 78:6119Б:2009, находящийся по адресу: Санкт-Петербург, Ильинская слобода, д. 17а, площадью 7762 кв. м. Целевое использование участка – под приют для животных. Участок относится к категории земель «земли поселений».

В пункте 2.2. договора аренды отмечено, что участок свободен от капитальных строений, его техническая характеристика является окончательной и вся деятельность арендатора, изменяющая приведенную характеристику, может осуществляться исключительно с разрешения Арендодателя.

Пунктом 3.1 был установлен срок действия договора аренды по 15.12.2003 г.  Продление срока действия договора на неопределенный срок предусмотрено пунктом 6.1 в случае, если до окончания срока действия договора ни одна из сторон не уведомит другую сторону о прекращении договора.

14.04.2008 г. КУГИ в адрес Общества защиты животных направлено уведомление о прекращении срока действия договора в соответствии с пунктом 2 статьи 610 ГК РФ и пунктом 6.1 договора аренды (л.д. 13-15).    

25.07.2008 г. и по инициативе КУГИ проведена проверка функционального использования земельного участка, в ходе которой установлено, что, несмотря на уведомление о расторжении договора, земельный участок не освобожден и используется под приют для животных (акт на л.д. 16).

Указанные обстоятельства повлекли обращение КУГИ в арбитражный суд с настоящим иском.

После принятия искового заявления к производству суда КУГИ повторно была проведена проверка функционального использования земельного участка, в ходе которой также установлено, что земельный участок не освобожден (акт от  05.11.2008 г. – л.д. 23).

Условия договора, регулирующие порядок его расторжения, содержатся в  разделе 6 и предусматривают следующее:

- пункт 6.1, на который имеется ссылка в уведомлении КУГИ от 14.04.2008 г., предусматривает, что договор прекращает свое действие по окончании его срока, а также в любой другой срок по соглашению сторон;

- пункт 6.3 содержит случаи, когда договор может быть расторгнут в судебном порядке по требованию арендодателя;

- пункт 6.4. предусматривает право арендодателя в бесспорном и одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в случае принятия в установленном порядке решения о предоставлении участка под капитальное строительство, что влечет расторжение договора. Уведомление об отказе от исполнения договора направляется арендатору за 30 дней до расторжения договора.

Кроме того, пунктом 7.8. договора предусмотрено, что арендодатель имеет право в бесспорном и одностороннем порядке отказаться от исполнения договора аренды в случае неисполнения арендатором пунктов 7.4, 7.5 и 7.6 договора.

Принимая во внимание, что стороны договора аренды до 15.12.2003 г. не заявили о его расторжении, он, согласно условиям пункта 6.1. договора был продлен не неопределенный срок.

В силу пункта 2 статьи 610 ГК РФ, любая из сторон договора аренды вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. По истечении указанного срока, как следует из смысла названной нормы, договор аренды прекращается.

Уведомление о прекращении срока договора аренды земельного участка со ссылкой на положения пункта 2 статьи 610 ГК РФ, и пунктом 6.1. договора аренды получено ответчиком 25.04.2008 г., что подтверждается представленными в материалы дела почтовым уведомлениями. В силу положений статьи 622 ГК РФ, арендатор был обязан вернуть земельный участок арендодателю в срок до 25.07.2008 г.  Основания для прекращения аренды, предусмотренные гражданским законодательством, являются основаниями и для прекращения договора аренды земельного участка (статья 46 Земельного кодекса Российской Федерации).

Эта обязанность РОО «Санкт-Петербургское благотворительное общество защиты животных» до сегодняшнего дня не исполнена, что не отрицается ответчиком. При таких обстоятельствах, суд первой инстанции обоснованно принял решение об изъятии земельного участка и выселении ответчика.

Доводы апелляционной жалобы о том, что судом первой инстанции должно было быть учтено то обстоятельство, что на спорном земельном участке находятся объекты недвижимого имущества, не могут быть приняты.

При предоставлении земельного участка в аренду, цель его использования не включала в себя эксплуатацию капитальных зданий, на что указывает описание технического состояния земельного участка. При таких обстоятельствах, факт использования здания или сооружения, находящегося на спорном земельном участке в любом случае не связан с арендными правоотношениями, основанными на договоре аренды от 30.09.2003 г. №07/ЗК – 03084. и не может являться основанием для их сохранения.

Кроме того, из сопоставления приложенного к договору аренды плана спорного земельного участка и ситуационного плана объекта недвижимого имущества, приложенного к Техническому паспорту здания №119Б/24, не следует, что используемый для размещения строения земельный участок и участок, который был предоставлен в аренду идентичны. По данным технического паспорта 2008 г. в части экспликации земельного участка, застроенная площадь составляет 195 кв.м., что значительно менее площади спорного земельного участка (7762 кв.м.). Меньшую площадь занимает строение и по данным Технического паспорта ветизолятора, который, по словам ответчика, был предоставлен им в пользование: застроенная площадь земельного участка - 385 кв.м., фактически площадь - 5575 кв.м.

Исходя из смысла положений статьи 271,273, 552, 652  ГК РФ, статей 35, 36 ЗК РФ, право пользования земельным участком, занятым зданием или сооружением, может предоставляться владельцу в любом случае, в размере, не превышающем либо выделенный для использования этого объекта размер участка, либо непосредственно занятого этим объектом недвижимости и необходимым для его использования. Так как переданный по договору аренды земельный участок под использование объекта недвижимости, как указано выше, не предоставлялся, право пользование им не может быть сохранено со ссылкой на право пользования зданием.

Более того, из статьи 272 ГК РФ следует, что законодатель допускает случаи утраты собственником объекта недвижимости права на использование участка и предусматривает на этот случай специальные последствия – права на недвижимость определяются в соответствии с соглашением между собственником участка и собственником недвижимого имущества, либо судом по требованию собственника земельного участка или собственника соответствующего недвижимого имущества.

Поскольку требований об определении судьбы построек, занимаемых ответчиком, не заявлялось, у суда первой инстанции не было оснований для исследования этого вопроса.

Следует отметить, что статья 36 ЗК РФ, на которую ссылается податель апелляционной жалобы, регулирует порядок предоставления земельного участка собственнику находящейся на нем недвижимости, а не предусматривает какие-либо основания сохранения прав на использование земельного участка в связи размещением на нем зданий и сооружений. При этом, предоставление участка возможно только при наличии соответствующего обращения заинтересованного лица к уполномоченному органу с приложением перечня документов, установленных федеральным органом исполнительной власти (пункт 5 статьи 36 ЗК РФ). Сведений о направлении подобного обращения ответчиком материалы дела не содержат. Между тем, ответчик не лишается права на такое обращение и в случае его выселения по мотивам прекращения договора аренды.

Также не представлено доказательств о наличии у РОО «Санкт-Петербургское Общество защиты животных» каких-либо прав на эксплуатацию указанных им сооружений.

В силу положений статьи 68 АПК РФ, обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами. Право собственности на недвижимое имущество в силу пункта 1 статьи 130 ГК РФ подлежит государственной регистрации. Согласно положениям пункта 1 статьи 2 Федерального закона Российской Федерации от 21.07.1997 г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон №122-ФЗ) государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Ответчиком документов о государственной регистрации права собственности на нежилое здание, расположенное по адресу Ильинская слобода, дом 17а, Литер Е не представлено.

Равным образом, отсутствуют доказательства приобретения права собственности до вступления в силу Закона №122-ФЗ, которые позволили бы признать юридически действительными права на недвижимое имущество в соответствии с положениями статьи 6 Закона №122-ФЗ.

Упоминание о принадлежности объекта на праве собственности Санкт-Петербургскому обществу защиты животных в Техническом паспорте на здание Ветизолятора, составленном 21.02.1995 г., является лишь косвенным подтверждением действительного наличия такого права. При отсутствии иных доказательств, подтверждающих