Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.06.2009 по делу n А26-4341/2008. Отменить решение полностью и принять новый с/а

Основным критерием при выборе аналогов являлось их расположение в районе оцениваемых квартир и дата продажи, близкая к дате оценки. Корректировки на различие в инженерных системах, допускаются при проведении оценки, что и было сделано в отчетах об оценке.

Доводы представителя Общества, что это были первые дома жилого комплекса «Новые ключи» и при реализации квартир применялась маркетинговые приёмы, которые позволили продвинуть на рынке новый тип жилых домов, привлечь внимание потенциальных покупателей к строящемуся жилому комплексу, отклоняется апелляционным судом.

Ни в период проведения проверки, ни в суд Обществом не было представлено каких-либо доказательств (документов) маркетинговой политики, связанной с продвижением нового товара на рынке и, в связи с этим, обоснованностью скидок на квартиры, достигающих 65%.

Из имеющихся в деле расчетов установлено, что у Общества отсутствовала какая-либо согласованная система скидок - цены на квартиры формировались вне какой-либо определенной логической маркетинговой схемы, цена на одинаковые квартиры практически на одну и ту же дату существенно расходятся.

Маркетинговая политика – документ, в котором устанавливаются:

а) главная стратегия компании, из которой вытекают маркетинговые стратегии, применяемые компанией;

б) методы разработки бюджетов на проведение рекламных кампаний;

в) цели изучения рынка, сегментация рынка, способы расчета рыночных показателей, организация получения, сбора и анализа маркетинговых исследований и прочее.

Обществом не представлено в материалы дела каких-либо документов, свидетельствующих о разработке и наличии маркетинговых исследований и выработке определенных маркетинговых приемов.

Из пояснений директора Общества Твердовского о том, каким образом определялась цена на ту или иную квартиру, установлено, что цена на квартиру, отраженная в договорах купли-продажи, была договорной и определялась в ходе переговоров с каждым покупателем. Некоторым лицам, предоставлялись скидки как имеющим отношение к ООО «КСК-Строй». Обществом был представлен и приобщен к делу список работников, имеющих отношение к ООО «КСК-Строй» - из 5 человек.

Судом установлено, что только один из них состоял в трудовых отношениях с Обществом - главный инженер Мазуркевич А.А., но покупателем рассматриваемых проверкой квартир он не является.

Таким образом, скидки устанавливались либо из договоренности с каждым лицом (т.е. стихийно, не запланировано), либо исходя из того обстоятельства, что покупатель имеет трудовые отношения с организацией, связанной по роду деятельности с деятельностью Общества.

При таких обстоятельствах выводы суда первой инстанции о применении Обществом маркетинговых приемов противоречат материалам дела.

Довод Общества, что Инспекцией при проверке правильности применения цен по сделкам, не учтено наличие заключенных Обществом с застройщиками договоров бронирования, отклоняется апелляционным судом.

Данные о заключении указанных договоров и договоров купли-продажи квартир указаны в хронологической таблице продаж (том 14, л.д.49-52), и в представленном в материалы дела Расчёте отклонения цены равноценных квартир.

Договоры бронирования были заключены в большинстве случаев продажи квартир (в 72 из 83), реализованных Обществом в 1-3 кварталах 2007 года. Указанные договоры заключались в различные периоды 2006 года и содержали характеристику квартиры и её стоимость (договоры бронирования - том 3, л.д.82-84; 98-100; 105-106; 107-109; 119-121 и другие).

Однако судом первой инстанции не учтено, что Договоры бронирования не устанавливали каких-либо правовых последствий для Общества вследствие увеличения стоимости жилья в связи с ростом рыночных цен, из чего следует, что Общество при заключении договора купли-продажи не было связано обязательствами по договорам бронирования.

Как установлено из материалов дела денежные средства до момента заключения договоров купли-продажи в счет оплаты за строящиеся квартиры Обществу не передавались, что также подтверждается платежными документами и протоколами опросов свидетелей (граждан, приобретавших жилье), и не оспаривается самим Обществом.

Цены в договорах бронирования на момент их заключения (2006г.) также отклонялись от рыночных цен в г.Петрозаводске в сторону уменьшения по большинству квартир более чем на 20%. (данная информация отражена в расчете отклонения цены равноценных квартир в спорных домах, реализованных ООО «КСК-строй» в периоде за 9 мес.2007г. и данные об отклонении от средне -рыночной цены в г.Петрозаводске).

Вывод суда первой инстанции о соотношении тенденций формирования Обществом цен с данными о средней рыночной цене по г.Петрозаводску из справки РГЦ «Недвижимость» не соответствует действительности. Отклонения от рыночной цены даже на момент заключения договоров бронирования достигает по отдельным квартирам 40%.

Также из материалов дела установлено, что Обществом реализовано 29 квартир ниже себестоимости, которую заявитель сам определил по документам.

Так, например Макаровым А.Е. приобретена квартира по цене 541 901 руб., в то время как себестоимость указанной квартиры по документам самого Общества составляет 571 467,60 руб.

Довод Общества, что при заключении договоров бронирования граждане приобретая векселя ООО «Риэлтер-кредит» на согласованную сумму стоимости квартиры, таким образом, как бы вносили предоплату за покупаемые квартиры, отклоняется апелляционным судом.

ООО «Риэлтер-кредит» на запрос налогового органа направило ответ об отсутствии, каких-либо взаимоотношений с Обществом, связанным с приобретением квартир.

Кроме того, в ходе судебного разбирательства установлено, что даже при получении процентного займа Обществом у ООО «Риэлтер-кредит» общая сумма денежных средств составила всего 837 000 руб., что подтверждается выпиской банка с лицевого счета ООО «Риэлтер-кредит» за спорный период.

Данное обстоятельство не позволяет сделать вывод об использование денежных средств граждан для строительства квартир через приобретение векселей у ООО «Риэлтер-кредит» и передаче указанных средств Обществу в качестве займа для использования их при строительстве указанных жилых домов.

Таким образом, Обществом не представлено доказательств обоснованного занижения цен на реализуемые квартиры, которые могут быть учтены в соответствии с нормами статьи 40 НК РФ.

При таких обстоятельствах оспариваемое решение Инспекции является соответствующим нормам НК РФ.

Руководствуясь ст. 150, пунктом 2 статьи 269, статьями 270 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда  Республики Карелия от 18 февраля 2009 года по делу №А26-4341/2008 отменить.

Принять отказ ООО «Комбинат строительных конструкций-строй» в части требований о признании недействительным решения Инспекции ФНС России от 24.07.2008 №4.1-164 по доначислению налога на прибыль в сумме 119 руб.

В указанной части производство по делу прекратить.

В остальной части  в удовлетворении требований отказать.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

М.В. Будылева

Судьи

О.В. Горбачева

 Л.П. Загараева