Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.07.2009 по делу n А56-2418/2008. Отменить решение полностью и принять новый с/а

ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 50-52

http://13aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Санкт-Петербург

02 июля 2009 года

Дело №А56-2418/2008

Резолютивная часть постановления объявлена     23 июня 2009 года

Постановление изготовлено в полном объеме  02 июля 2009 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего  Слобожаниной В.Б.

судей  Медведевой И.Г., Черемошкиной В.В.

при ведении протокола судебного заседания:  Лариной И.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер  13АП-3734/2009)  ЗАО "Промышленно-торговая компания "Строитель" на решение  Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 19.02.2009г. по делу № А56-2418/2008 (судья Савинова Е.В., арбитражные заседатели Котова Е.В., Герина И.И.), принятое

по иску ООО "ЛиИ"

к  1) ЗАО "Промышленно-торговая компания "Строитель",

    2) Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга

3-е лицо:  Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости"

о взыскании неосновательного обогащения

при участии: 

от истца: представители Брагилева И.А., по дов. б/н от 29.05.2009г. и Горчакова Л.В., по дов. б/н от 26.08.2008г.

от ответчика-1: генеральный директор Рогинский М.Б., протокол о назначении №2/06,

от ответчика-2: специалист-юрисконсульт Кочинова Т.Н., по дов. №34005-42 от 29.12.2008г.

от 3-го лица: не явился, извещен.

установил:

         Общество с ограниченной ответственностью  «ЛиИ»  (далее - ООО «ЛиИ») обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области (далее – суд)  с иском к  закрытому акционерному обществу «Промышленно-торговая компания «Строитель» (далее - ЗАО «ПТК «Строитель») о взыскании 1 953 230,52 рублей неосновательного обогащения за период с 07.10.2004 по 21.12.2005.

         Протокольным определением от 18.03.2008 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее  - КУГИ).

Определением суда от 16.05.2008г. к рассмотрению дела привлечены арбитражные заседатели Котова Евгения Викторовна и Герина Инна Игоревна.             Определением суда от 27.05.2008 к участию  деле в качестве второго ответчика привлечен КУГИ.

Распоряжением и.о. председателя арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 31.07.2008 произведена замена председательствующего судьи, в связи с чем в соответствии с частью 2 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрение дела начато сначала.

Определением суда от 04.12.2008г. к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено  Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» (далее -  ГУИОН).             Решением суда от 19.02.2008г. (судья Савинова Е.В, арбитражные заседатели Котова Е.В., Герина И.И.) требования удовлетворены частично: с закрытого акционерного общества «Промышленно-торговая компания «Строитель» в пользу общества с ограниченной ответственностью «ЛиИ» взыскано  1 782 930,52 руб. неосновательного обогащения за период с 07.10.2004 по 21.12.2005г., в остальной части исковых требований отказано.

         ЗАО «ПТК «Строитель», обжаловав в апелляционном порядке решение, просит его  отменить ввиду несоответствия выводов суда фактическим обстоятельствам дела, неправильного применения норм Гражданского и Земельного кодекса Российской Федерации.

         Истец  просил оставить обжалуемое решение без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

         КУГИ представлены письменные пояснения, согласно которым КУГИ оспаривает расчет истцом суммы подлежащих уплате арендных платежей в связи с приобретением здания на арендуемом ЗАО «ПТК «Строитель» земельном участке, по существу апелляционной жалобы оставил данный вопрос на усмотрение апелляционного суда.

         ГУИОН, надлежащим образом уведомленный о времени и месте судебного заседания, представителей не направил, в объяснениях (л.д. 52, том 2) пояснил, что в связи с тем, что при вынесении решения суду первой инстанции не требовалось применение материалов и документации, изготовленной ГУИОН, в том числе Ведомостей инвентаризации земельных участков по функциональному использованию, рассмотрение апелляционной жалобы по существу оставляет на усмотрение апелляционного суда.

         Ввиду заслушивания представителя третьего лица в судебном заседании 26.05.2009г. и отсутствия смены состава после отложения рассмотрения жалобы, апелляционный суд считает возможным рассмотреть  дело в порядке пункта 3 статьи 156, пункта 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителя третьего лица.

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела,  08.02.2003г. земельный участок площадью 10 149 кв.м, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, улица Циолковского, дом 10,  литера Д, предоставлен ЗАО «ПТК «Строитель» на условиях аренды по договору              от 08.02.2003 № 11/ЗД-01952 (далее – Договор аренды).

Условия Договора (л.д. 35-43, том 1) были изменены,    дополнительным соглашением от 20.05.2004 № 1 площадь земельного участка изменена в сторону уменьшения до 9 368 кв.м (л.д. 39-40, том 1), и дополнительным соглашением от 14.04.2006 № 2 площадь земельного участка  изменена в сторону уменьшения до 6401 кв.м (л.д. 41-42).

На основании договора купли-продажи объекта нежилого фонда от 29.09.2004 истец приобрел у ЗАО «ПТК «Строитель» здание, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, улица Циолковского, дом 10, литера М (л.д. 6-8, том 1).        Договор зарегистрирован государственным учреждением юстиции «Городской бюро регистрации прав на недвижимость» 07.10.2004, что подтверждается  свидетельством о государственной регистрации права частной собственности  серия  78-АБ №204494.

В разделе 9 договора купли – продажи было указано, что условия землепользования определяются в соответствии с действующим законодательством. Продавец владеет земельным участком на праве аренды на основании Договора аренды земельного участка от 08.02.2003 № 11/ЗД-01952,   

Размер арендной платы, подлежащей перечислению ЗАО «ПТК «Строитель» по условиям договора аренды, определен пунктами 3.3.-3.8  Договора аренды.

После формирования границ земельного участка под зданием, приобретенным истцом, между КУГИ и истцом был заключен договор от 03.03.2006г. № 11/ЗД-02502 (л.д. 9-15, том 1) аренды земельного участка по адресу: 198103, г. Санкт – Петербург, улица Циолковского, дом 10, литера М, площадью 2.967 кв. м), при этом согласно пункту 3.2 договора условия последнего распространены на правоотношения сторон, возникшие с 21.12.2005г.  

Считая, что перечисление им в адрес КУГИ  в период с 05.10.2005г. по 17.01.2006г. платежными поручениями денежных средств производилось за ЗАО «ПТК «Строитель» в счет дальнейших взаиморасчетов, истец просит указанные суммы взыскать с ответчика 1 как неосновательное обогащение.

При этом в обоснование исковых требовании истец ссылается на отсутствие со стороны   ЗАО «ПТК «Строитель» уведомления КУГИ о переходе права собственности на здание и соответственно о необходимости внесения изменений в договор  аренды от 08.02.2003 № 11/ЗД-01952.

Без формирования границ земельного участка под приобретенным  зданием и покрытия истцом задолженности     ЗАО «ПТК «Строитель», составлявшей 1. 602. 836, 73 руб., по мнению истца, заключение договора аренды земельного участка между истцом и КУГИ было невозможным.

В ходе рассмотрения дела, не оспаривая  наличие обязанности по компенсации КУГИ денежных сумм за фактическое пользование земельным участком под приобретенным зданием, истец представил расчет арендной платы за земельный участок, находящийся в пользовании  истца за период с момента перехода права собственности на объект недвижимости до момента заключения договора аренды земельного участка между истцом и КУГИ (л.д. 3-4, том 2).

Согласно данному расчету истец был обязан производить оплату из расчета 1. 048 у. е. в квартал за земельный участок в размере 2. 967 кв.м., итого – 170. 300 руб. за весь период.

ЗАО «ПТК «Строитель» требования истца оспорил по основаниям, указанным в отзыве (л.д. 26-27, том 1) по следующим основаниям:

 - ЗАО «ПТК «Строитель» неоднократно уведомляло КУГИ о переходе прав собственности  на объект недвижимости литера «М» по адресу: ул. Циолковского, дом 10, новому владельцу – ООО «ЛиИ», что подтверждается приложенными к отзыве уведомлениями;

 - истцом, длительное время не производившего платежи за аренду земельного участка,  производились платежи за аренду земельного участка под принадлежащим ему зданием литера «М», но не за ЗАО «ПТК «Строитель»;

 - задолженность истца перед КУГИ отсутствует;

 - проведением между  ООО «ЛиИ» и   ЗАО «ПТК «Строитель» взаиморасчетов по арендной плате, что подтверждается справкой о состоянии расчетов по договору  аренды от 08.02.2003 № 11/ЗД-01952. 

В отношении второго ответчика КУГИ, привлеченного по ходатайству  истца (л.д.55, том 1) к участию в деле, основания исковых требований указаны не были.

КУГИ по существу заявленных требований пояснил (л.д. 5, том 2), что в соответствии  с нормами статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации с момента государственной регистрации права собственности истца на здание у покупателя возникла обязанность оплачивать арендную плату за пользование частью земельного участка, занятого принадлежащим ему зданием, на тех же условиях, что и прежний собственник.

ГУИОН в письменных пояснениях (л. д.  6-7, том 2) сообщило  о невозможности по запросу суда представить сведения о размере арендной платы за земельный участок по объекту недвижимости площадью 2. 921, 4 кв.м, расположенный по адресу : Санкт – Петербург,   ул. Циолковского, дом 10, литера М, по состоянию  на 07.10.2004г. не представляется возможным, поскольку нельзя выделить какую – то часть участка и применить к ней абстрактный расчет, сделанный без учета всей площади участка и всех видов деятельности в совокупности.

Судом  первой инстанции правильно  установлено,  что в соответствии со  статьей 271 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьей  35 Земельного кодекса Российской Федерации  у истца  возникла обязанность оплачивать арендную плату за пользование частью земельного участка, занятого принадлежащим ему зданием с момента государственной регистрации права собственности.             Вместе с тем выводы суда о том,   что истец оплатил арендную плату не только за занимаемый принадлежащим ему зданием земельный участок, но и за земельный участок, занимаемый  ЗАО «ПТК «Строитель», что подтверждается представленными в материалы дела платежными поручениям (л.д. 19-23), актами сверки расчетов (л.д. 16-18, 30-32), противоречат материалам дела.

     По мнению суда, какой-либо договоренности по оплате истцом арендной платы за земельный участок, находящийся в пользовании  ЗАО «ПТК «Строитель», между сторонами достигнуто не было.

Оспаривая выводы суда, ЗАО «ПТК «Строитель» в апелляционной жалобе указало на их противоречие представленным ответчиком 1 справки о состоянии расчетов по договору  аренды от 08.02.2003 № 11/ЗД-01952 по состоянию на 12.12.2006г.,  совместное письмо между  ООО «ЛиИ» и   ЗАО «ПТК «Строитель»  от 05.10.2005г. в адрес КУГИ с просьбой принимать платежи от ООО «ЛиИ» за пользование земельным участком под зданием литера М   по действующему договору аренды.

С учетом кодов деятельности по классификации ГУИОН, указанных в Договоре аренды от 08.02.2003г. № 11/ЗД-01952,   имевших место  и на момент заключения договора купли – продажи здания,  истцом были произведены платежи за аренду земельного участка, нашедшие отражение в справке о состоянии расчетов.

Изучив материалы дела, заслушав объяснения представителей,  апелляционный суд считает доводы апелляционной жалобы обоснованными, решение суда – подлежащим отмене как принятое при неполном исследовании материалов дела, несоответствии выводов суда фактическим обстоятельствам дела, неправильном применении норм материального и процессуального права.

Согласно пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, пункту 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации  при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке,  принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

Как следует из пункта 14 Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных  применением земельного законодательства»,  при    рассмотрении споров, связанных с применением положений пункта 3 статьи 552  Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта статьи  35 Земельного кодекса Российской Федерации, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее:

Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Выводы суда первой инстанции об отсутствии договоренности между  ООО «ЛиИ» и   ЗАО «ПТК «Строитель» о размере арендной платы, подлежащей перечислению истцом  за пользование земельным участком под  зданием литера М  противоречат материалам дела. 

В справке о состоянии расчетов по  договору аренды от 08.04.2003 № 11/ЗД-01952 по состоянию на 12.12.209г. (л.д. 57, том 1) отражены даты оплаты арендных платежей ООО «ЛиИ» - 05.10.2005г., 13.12.2005г., 14.12.205г. ,