Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.07.2009 по делу n А56-5774/2009. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 50-52

http://13aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Санкт-Петербург

14 июля 2009 года

Дело №А56-5774/2009

Резолютивная часть постановления объявлена     07 июля 2009 года

Постановление изготовлено в полном объеме  14 июля 2009 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего  Полубехиной Н.С.

судей  Горбик В.М., Старовойтовой О.Р.

при ведении протокола судебного заседания:  помощником судьи Баймухаметовой А.Р.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер  13АП-6905/2009)  ОАО "Гатчинское "ПОГАТ" на решение  Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 16.04.2009г. по делу № А56-5774/2009 (судья С.Т. Астрицкая), принятое

по иску ОАО "Гатчинское "ПОГАТ"

к  Автономной некоммерческой организации "Петербургский центр развития реставрационного мастерства "Петербургреставрация"

3-и лица: 1-ЗАО "Сатурн", 2-Управление Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области

 о признании сделки недействительной, о признании недействительной государственную регистрацию права собственности

при участии: 

от истца:  представителя по доверенности от 10.05.2009г. Корнева С.В.

от ответчика: не явился (извещен)

от 3-х лиц: 1- представителя по доверенности от 22.05.2009г. Журавлева В.Ю., генерального директора Барсанова А.Н.,

                   2- представителя по доверенности от 11.01.2009 г. Черновой В.О.

установил:

 Открытое акционерное общество «Гатчинское «ПОГАТ» (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Автономной некоммерческой организации «Петербургский центр развития реставрационного мастерства «Петербургреставрация» (далее - Организация) и  Управлению Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области о  признании недействительным договора купли - продажи от 17.05.2006 о продаже в общую долевую собственность 54/100 долей, в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 97275,0 кв. м с кадастровым номером 47:23:02-59-002:0025, а также о продаже в собственность нежилого здания (котельная), назначение - нежилое, площадью - 377,4 кв. м, этажность - 2-3, литера Ж, условный номер 47-26-2/2003-410, инв. №3613, нежилого здания (трансформаторная подстанция), назначение - нежилое, площадью - 76,9 кв. м, этажность -1, литера Л, условный номер 47-26-2/2003-412, инв. №3613,     нежилого здания  (контрольно-пропускной  пункт), назначение.- нежилое, площадью - 212,6 кв. м, этажность -3, литера М, условный номер 47-26-2/2003-413, инв. №3613  расположенные  по  адресу:  Ленинградская  область, Гатчинский район, Веревская волость, деревня Вайялово, Красноселькое шоссе, б/н, и признании     недействительной     государственной     регистрации     перехода права собственности к Организации на указанные объекты, совершенной 13.06.2006г.

В качестве правового обоснования недействительности договора Общество сослалось на ст.168 Гражданского кодекса РФ, считая, что сделка купли-продажи объектов недвижимости совершена в нарушение ст.ст.209, п.2 ст.552 Гражданского кодекса РФ, ст.ст.6, 35 Земельного кодекса РФ, поскольку при продаже объектов недвижимости продавцом отчужден не сформированный в установленном порядке земельный участок (3 земельных участка), а доля в праве общей долевой собственности.

В обоснование заявления об оспаривании государственной регистрации перехода права собственности Общество  указало на совершение регистрации в нарушение требований ст.ст.9, 13, 17 ФЗ от 21.07.1997г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации), полагая, что регистрирующим органом не проводилась правовая экспертиза представленных на государственную регистрацию перехода права собственности документов.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Закрытое акционерное общество "Сатурн" (далее - ЗАО "Сатурн") – в настоящее время собственник объектов недвижимости и доли в праве общей долевой собственности на земельный участок.

  Определением арбитражного суда от 10.03.2009 г. по ходатайству истца Управление Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области (далее - УФРС) привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Решением от 16.04.2009г. в иске отказано. Суд первой инстанции признал сделку по отчуждению перечисленных объектов к Организации действительной и не нарушающей прав истца. Кроме того, суд не установил нарушений УФРС действующего законодательства при совершении государственной регистрации перехода права собственности, признав, что установленный п.4 ст.198 Арбитражного процессуального кодекса РФ срок на обжалование государственной регистрации истцом пропущен.

Общество обратилось с апелляционной жалобой, в которой, указав на нарушение норм материального и процессуального права, просит решение отменить и заявленные требования удовлетворить. Дополнительно к основаниям недействительности сделки, указанными в исковом заявлении, Общество в апелляционной жалобе привело новые доводы, полагая, что фактическая продажа недвижимости не производилась, так как сделка совершалась для создания видимости ее исполнения; продажа объектов производилась в период смены собственников и генерального директора, в связи с чем была совершена для целей, противоречащих основам правопорядка (ст.169 Гражданского кодекса РФ); сделка со стороны покупателя совершена в противоречии с целями деятельности, определенными его учредительными документами (ст.713 Гражданского кодекса РФ).

Организация представила отзыв на апелляционную жалобу, в котором изложенные в ней доводы отклонила, полагая жалобу необоснованной, а решение принятым в соответствии с действующим законодательством.

Остальные участвующие в деле лица отзывы на апелляционную жалобу не представили. 

В судебном заседании представитель истца жалобу поддержал, доводы жалобы подтвердил, представители УФРС и ЗАО «Сатурн» возражали против удовлетворения жалобы. Полномочный  представитель ответчика в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства Организация извещена надлежащим образом.

Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.

Исследовав материалы дела, выслушав объяснения представителей участвующих в деле лиц и обсудив доводы жалобы, апелляционный суд признал жалобу не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

Как правильно установлено судом в решении и подтверждается материалами дела, здания котельной, трансформаторной подстанции, контрольно-пропускного пункта, расположенные по адресу: Ленинградская область, Гатчинский район, Веревская волость, деревня Вайялово, Красноселькое шоссе, д. 7, литеры Ж, Л, М перешли в собственность истца в процессе приватизации государственного предприятия в 1999 году. Данный факт подтвержден планом приватизации (л.д.32-45) и уведомлениями о подтверждении перехода права собственности на объект недвижимости №557-Н, №556-Н, №553-Н от 14.03.2008 (л.д.46-49).

24.12.2004 Ленинградским областным комитетом по управлению государственным имуществом издано Распоряжение №328 о предоставлении в собственность  Общества земельного участка общей площадью 97275 кв.м. из земель промышленности, расположенного по адресу: Ленинградская область, Гатчинский район, Веревская волость, деревня Вайялово, Красноселькое шоссе, уч. б/н, кадастровый № 47:23:02-59-002:0025 для хозяйственной деятельности (л.д.17-18).

На основании данного Распоряжения ГУ «Фонд имущества Ленинградской области» и Обществом заключен договор №117 от 24.12.2004, в соответствии с которым в собственность истца передан указанный земельный участок (л.д.12-16). Согласно п.1.2 договора на земельном участке расположены принадлежащие  истцу на праве собственности объекты недвижимости   - десять нежилых зданий. 29.12.2004 земельный участок передан истцу по акту приема передачи (л.д.19).  

17.05.2006г. сторонами заключен договор, согласно которому истец передал в долевую собственность ответчика 54/100 долей, в праве общей долевой  собственности на земельный участок площадью 97275,0 кв. м с кадастровым номером 47:23:02-59-002:0025 (отчуждаемым долям соответствуют 52528,5 кв.м. площади участка), а также передал в собственность находящиеся на земельном участке здание котельной, площадью - 377,4 кв. м, литера Ж, условный номер 47-26-2/2003-410, инв. №3613, нежилое здание трансформаторной подстанции, площадью - 76,9 кв. м, литера Л, условный номер 47-26-2/2003-412, инв. №3613,   нежилое здание  контрольно-пропускного  пункта, площадью - 212,6 кв. м, литера М, условный номер 47-26-2/2003-413, инв. №3613,  расположенные  по  адресу:  Ленинградская  область, Гатчинский район, Веревская волость, деревня Вайялово, Красноселькое шоссе, б/н (л.д.20-21). Объекты переданы ответчику по акту приема-передачи (л.д.22).

Из выписок из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 11.12.2008 (л.д.51-53), свидетельств о государственной регистрации права №№ 785774, 785775, 785775 от 10.07.2007 и объяснений лиц, участвующих в деле, следует, что здания котельной, трансформаторной подстанции и  контрольно-пропускного  пункта переданы Организацией в собственность ЗАО «Сатурн». Суд рассмотрел дело в рамках заявленных требований – по тому предмету и основаниям, которые указаны истцом в исковом заявлении.

При принятии решения суд первой инстанции правомерно исходил из положений п.2 ст.218 Гражданского кодекса РФ, устанавливающих в качестве основания приобретения права собственности на имущество, которое имеет собственника, договоры купли-продажи, мены, дарения или иные сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно ч.2 ст.223 Гражданского кодекса РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. В отношении сделок, связанных с отчуждением недвижимости, ст.551 Гражданского кодекса РФ установлены требования к регистрации перехода права собственности.

В соответствии со ст.52 Земельного кодекса РФ отчуждение земельного участка его собственником другим лицам осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством, с учетом предусмотренных ст.27 Кодекса ограничений обороноспособности земельных участков.

Статья 244 Гражданского кодекса РФ предусматривает принадлежность имущества, не делая исключения для земельных участков, на праве общей собственности, с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).

Если земельная доля не выделена на местности, а определена только в количественном выражении в виде дроби и/или кв. м. то она представляет собой долю в праве общей собственности на целый земельный участок. В этом случае объектом собственности выступает весь земельный участок, состоящий из множества долей в праве.

Материалами дела подтверждается, что на момент заключения оспариваемого договора право собственности истца на продаваемые объекты недвижимости было надлежащим образом зарегистрировано в соответствии с требованиями закона. Предметом договора купли-продажи являлась доля в праве общей долевой собственности на земельный участок.

В соответствии с п.1 ст.247 Гражданского кодекса РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

12.07.2006г. сторонами заключено соглашение о пользовании земельным участком, находящимся у них на праве долевой собственности, которым определен режим использования земельного участка.

В силу положений ст.35 Земельного кодекса РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. Отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, производится вместе с земельным участком, за исключением  случаев, установленных Земельным кодексом РФ.

В соответствии с п.2 ст.552 Гражданского кодекса РФ в случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

На основании указанных норм суд первой инстанции правомерно отклонен довод истца о том, что договор купли-продажи является недействительной сделкой вследствие продажи зданий без продажи земельных участков, находящихся под ними. Поскольку на земельном участке с кадастровым №47:23:02-59-002:0025  находятся иные объекты недвижимости, принадлежащие продавцу, соблюдение сторонами договора принципа следования объектов недвижимости судьбе земельных участков в виде продажи долей в праве общей долевой собственности не противоречит действующему законодательству. Запрет на владение земельным участком на праве общей долевой собственности не установлен. 

Согласно ст.166 Гражданского кодекса РФ сделка недействительна по основаниям, установленным Гражданским кодексом РФ, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). В соответствии со ст.168 Гражданского кодекса РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Из оспариваемого договора от 17.05.2006г. следует, что он соответствует требованиям закона. Обстоятельства, указанные истцом при оспаривании сделки, не являются основаниями для признания сделки недействительной.

При отклонении требования о признании недействительной государственной регистрации права собственности Организации на спорные объекты суд первой инстанции руководствовался п.1 ст.2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» № 122-ФЗ (далее - Закон №122-ФЗ), определившим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним как юридический акт признания