Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.08.2009 по делу n А21-1652/2009. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

адрес банка предложения о заключении краткосрочного договора аренды нежилых помещений, даже если таковые предпринимались, не соответствуют предусмотренной предваритель­ным договорам обязанности ответчика по заключению основного договора.

В дополнение к апелляционной жалобе было также указано, что 30.09.2008 года в адрес истца был направлен формально согласованный работниками истца и ответчика договор аренды. Указанный договор не являлся письменным предложением о заключении краткосрочного или основного договоров, предусмотренных предварительным договором или согласованным сторонами вариантом краткосрочного или основного договоров, которые являются Приложениями № 2, 3 к предварительному договору. В ходе судебного заседания ответчик также не отрицал, что содержание направленного 30.09.2008 года договора аренды не соответствует содержанию проектов краткосрочного или основного договоров, которые были согласованы сторонами в Приложении № 2, 3. При данных обстоятельствах, действия по направлению такого договора аренды не основаны на предварительном договоре. Направление данного договора аренды ответчиком является общей гражданско-правовой офертой.

Выслушав в судебном заседании пояснения представителей участвующих в деле лиц, поддержавших изложенные выше доводы, изучив материалы дела, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, на основании следующих выводов.

Как видно из материалов дела,  28.04.2008 г. между сторонами был заключен предварительный договор аренды нежилого помещения, которым определены условия заключения краткосрочного и основного договоров аренды.

В предварительном договоре аренды указано, что арендодатель предполагает передать в аренду нежилые помещения общей ориентировочной площадью 406,08 кв.м, расположенные на мезонине 2 этажа, в строящемся административно - торговом комплексе с подземной автостоянкой, общей    ориентировочной площадью 64047 кв.м., расположенном в г. Калининграде ул. Театральная, 30.

Расположение помещения и его границы выделены на фрагменте поэтажного плана – приложение 1 к договору.

Стороны договорились подписать: 1) краткосрочный договор аренды не позднее 15 июня 2008 года – дата начала аренды и 2) основной договор аренды, сроком на 5 лет, в течение 60 дней с момента получения арендодателем свидетельства о государственной регистрации права собственности на объект недвижимости.

Согласно п. 1.2 договора точная площадь помещения, сдаваемого в аренду, будет определена на основании документов технической инвентаризации.

Дата заключения краткосрочного договора аренды фактически, по смыслу договора, привязана к дате сдаче в эксплуатацию здания – названа в договоре как дата открытия.

В случае переноса даты открытия стороны договорились, что арендодатель уведомляет об этом арендатора в срок не позднее 20 дней до даты начала аренды.

Согласно ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Проанализировав условия предварительного договора, заключенного между сторонами, положения приведенной выше нормы, суд апелляционной инстанции полагает, что соглашением сторон было определено условие о заключение договора аренды помещений в объекте недвижимости, который по смыслу гражданского законодательства в этом случае следует квалифицировать как основной договор.

Деление участниками спора, в содержании своего предварительного договора, будущего основного договора на краткосрочный и основной является условным, определяющим лишь порядок оформления сроков аренды.

Таким образом, по смыслу договора и закона, заключение уже краткосрочного договора для участников является заключением основного договора.

Условие о сроке заключения основного договора, если оно не согласовано, не надлежаще согласовано сторонами, определяется, согласно ГК РФ, обязанностью заключить основной договор в течении года.

Судом первой инстанции обоснованно, исходя из положений договора и материалов дела было указано в решении, что условие договора в части заключения договора аренды на срок менее года ( не подлежащего регистрации), т.е. именуемого сторонами краткосрочного договора, определено в предварительном договоре достаточным образом – до 15.06.08 г., дата открытия – введение к эксплуатационный оборот.

Письменные предложения о заключении договора аренды должны быть направлены арендатору не позднее, чем за 15 дней до даты открытия.

По смыслу иных, изложенных выше положений договора, в случае изменения сроков открытия комплекса, арендодатель уведомляет арендатора об изменении сроков за 20 дней и определяет новую дату открытия.

Таким образом, доводы подателя жалобы о том, что предварительный договор является не согласованным и должен был быть признан судом незаключенным, вследствие чего подлежит взысканию предварительный обеспечительный платеж по договору, не принимаются апелляционным судом.

Стороны договора определили, что арендодатель направляет арендатору, в течение 7 дней с момента утверждения технической заявки, по форме приложения 7 к договору, содержащей заявленные арендатором технические требования, обеспечительный платеж в размере 613992,96 руб. без НДС.

По смыслу п. 2.5 договора этот платеж служит обеспечением возможных для арендатора убытков и санкций, вызванных незаключением договора по причинам, зависящим от арендатора. На сумму этого платежа, как указано в договоре, не начисляются какие-либо проценты.

По смыслу п. 6.1 предварительного договора, предусматривающего возможность удержания арендодателем обеспечительного платежа в случае незаключения договора аренды по причинам, зависящим от арендатора, в качестве штрафа, данный платеж представляет собой разновидность договорной неустойки, предусмотренной за нарушение условий предварительного договора.

Включение условия о неустойке, согласно ст. 393 ГК РФ, в положения предварительного договора не противоречит действующему законодательству и сущности правоотношений сторон и не может расцениваться как соглашение о задатке.

Согласно ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

В условиях предварительного договора нет указания о том, что данный обеспечительный платеж когда либо, в период действия предварительного договора, основного договора, в случае окончания договорных отношений или иной период времени, может быть зачтен в счет причитающихся по договору платежей.

Указанный платеж предусмотрен сторонами именно как разновидность способа обеспечения исполнения обязательств, и условия его удержания фактически представляют собой условие о неустойке.

Таким образом, доводы апелляционной жалобы о том, что данное условие является условием о задатке, и к нему должны быть применимы соответствующие положения ГК РФ, с признанием данного условия в договоре ничтожным и возвратом задатка, не соответствуют установленным правоотношениям сторон, а также и существу исковых требований о взыскании суммы неосновательного обогащения.

Кроме того, суд полагает необоснованными доводы подателя жалобы о том, что обеспечительный платеж подлежат взысканию как неосновательное обогащение, в силу того, что по условиям договора он должен был быть перечислен после согласования технической заявки, которая фактически согласована не была.

Согласно положениям ст. 1109 ГК РФ, не подлежит возврату в качестве неосновательного обогащения имущество, переданное во исполнение обязательства до наступления срока исполнения, если обязательством не предусмотрено иное.

Также суд апелляционной инстанции не находит оснований согласиться с доводами жалобы в той части, где заявитель не соглашается с выводами суда о том, что причиной незаключения договора аренды являются действия самого заявителя.

Так, в жалобе указано, что утверждения суда основаны на показаниях свидетелей и доводах ООО «Европа-Центр», т.е. недопустимых в арбитражном процессе доказательствах, так как свидетель являлся заинтересованным в отказе в удовлетворении исковых требований, и он не мог указать источник своей осведомленности. В качестве источника собственной осведомленности свидетелем Китаевым А.Н. на­звана электронная переписка, однако доказательств того, что подобная переписка вообще существовала, велась с полномочным предста­вителем банка, не представлено.

Данные доводы апелляционный суд полагает противоречащими материалам дела.

Согласно ст. 64 АПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.

В качестве доказательств допускаются письменные и вещественные доказательства, объяснения лиц, участвующих в деле, заключения экспертов, показания свидетелей, аудио- и видеозаписи, иные документы и материалы.

Из жалобы не ясно, на каком основании показания свидетеля Китаева могут быть оценены судом как неотносимые или недопустимые.

Оценка судом доказательств дается по правилам ст.71 АПК РФ при непосредственном их исследовании и восприятии и по внутреннему убеждению.

Доводы апелляционной жалобы о недопустимости использования судом в качестве доказательств, электронной переписки сторон, доказывающий ведение переговоров о возможности заключения договора аренды, также суд полагает несостоятельными.

В силу договора стороны не определили возможность внесения в него изменений или дополнений факсом или с помощью переписки по электронным адресам.

Однако, в данном случае судом была оценена переписка сторон об условиях договора, а не тексты договоров и (или) соглашений, подписанных электронным образом.

Наличие электронной переписки между участниками представляет собой условия обычного делового оборота, который принимается и оценивается арбитражным судом.

При этом, суд обоснованно указал, что 30.09.08 г. сторона направила банку предложения в письменной форме о заключении договора аренды, который не был заключен по причинам арендатора.

Наличие в данных предложениях иных положений условий аренды, нежели были отражены в приложениях к предварительному договору (частично), не противоречит условиям и смыслу предварительного договора, в котором, как уже указано было выше, предусматривалась возможность изменения технических условий и площадей.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269,271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда  Калининградской области  от 17.06.2009 года по делу №  А21-1652/2009 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

М.А. Шестакова

Судьи

Я.В. Барканова

 В.В. Горшелев