Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.10.2009 по делу n А56-5153/2009. Изменить решение

ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 50-52

http://13aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Санкт-Петербург

23 октября 2009 года

Дело №А56-5153/2009

Резолютивная часть постановления объявлена     19 октября 2009 года

Постановление изготовлено в полном объеме  23 октября 2009 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего  Шестаковой М.А.

судей  Медведевой И.Г., Слобожаниной В.Б.

при ведении протокола судебного заседания:  помощником судьи Какушкиной Д.Ц.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер  13АП-11766/2009) ООО "Олимпия" на решение  Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 24.07.2009 года по делу № А56-5153/2009 (судья Раннева Ю.А.), принятое

по иску ООО "Олимпия"

к  ООО "Крошка-Картошка СПб"

3-е лицо  ИП Крючкова Надежда Владимировна

о расторжении договора субаренды, взыскании 8 888 596,40 руб. задолженности и убытков

при участии: 

от истца: Баулин А.И. по доверенности от 15.01.09г.

от ответчика: Горшков А.Л. по доверенности от 15.04.09г., Бредин А.Г. по доверенности от 01.01.09г.

от 3-го лица: не явился (извещен)

установил:

В Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области обратилось ООО «Олимпия» с иском к ООО «Крошка-Картошка СПб» о расторжении договора субаренды нежилого помещения б/н от 01.01.07г., заключенного между ИП Крючковой Н.В. и ООО «Крошка-Картошка СПб»,  взыскании 8 888 596,40 руб., в том числе 7 840 660,65 руб. арендной платы за период с 17.07.07г. по 31.12.08г. фактического пользования имуществом, 1 047 935,75 руб. убытков, причиненных вследствие ненадлежащего исполнения договора субаренды, включающих стоимость восстановительного ремонта в размере 233 736,31 руб. и стоимость восстановления (монтажа и пуско-наладочных работ) пожарной сигнализации в размере 814 199,44 руб.

В обоснование иска было указано, что в соответствии с условиями соглашения об уступке права требования от 27.08.08г. все права по спорному договору субаренды, включая право требования исполнения договора и возмещения убытков по нему, перешли от Н.В. Крючковой к истцу - ООО «Олимпия», о чем ответчик был уведомлен 20.10.08г.

Несмотря на то, что срок действия договора истек,  субарендатор надлежащим образом не освободил арендуемое помещение, помещение не было сдано, обратный акт приема-передачи не подписан. В силу п. 7.3 договора помещение считается фактически переданным арендатору с момента подписания сторонами акта приема-передачи от субарендатора к арендатору.

После окончания срока действия договора истец обнаружил ряд нарушений со стороны ответчика, устранить которые ООО «Крошка-Картошка СПб», за исключением оплаты задолженности по услугам связи на сумму 26 421,04 руб., отказалось, как и составить акт.

Согласно п. 5.1 договора виновная сторона обязана возместить причиненные убытки в полном объеме и заплатить неустойку.

В ответ на повторную претензию от 09.11.07г., ответчик также отказался от устранения допущенных нарушений и составления акта. При этом, ответчик подтвердил, что в ходе исполнения договора имели место переустройство и перепланировка арендуемого помещения, установка дополнительного оборудования, которое было демонтировано ответчиком, после чего помещение не приведено в надлежащее состояние, в том числе демонтирована пожарная сигнализация, которой было оборудовано помещение при передаче в аренду.

В соответствии со сметой стоимость восстановительного ремонта помещения составила 233 736,31 руб., стоимость восстановления (монтажа и наладки) пожарной сигнализации – 814 199,44 руб. Таким образом, арендодателю по договору были причинены убытки в размере 1 047 935,75 руб., которые ответчик согласно п. 5.1 договора обязан возместить в полном объеме.

Возражая против требований иска, ответчик представил отзыв, в котором указал следующее.

Первоначально, в 2004г. арендатором спорного помещения являлась ИП «Ионкина Т.В.», а с 01.12.05г. - ИП Крючкова, с которой ответчиком был заключен новый договор субаренды б/н от 01.12.05г.

Согласно первоначальному акту приема-передачи помещения в субаренду от 01.12.05г., пожарная сигнализация арендатором смонтирована изначально не была, вследствие этого передача с помещением системы противопожарной сигнализации в акте приема-передачи не указана. Впоследствии договор субаренды перезаключался на новые сроки с 01.01.06г. и с 01.01.07г., путем подписания новых договоров и актов приема-передачи. Указанное свидетельствует о том, что на протяжении всего периода с 01.10.04г. по 17.07.07г. помещение фактически находилось в непрерывном пользовании ответчика, который своими силами и средствами оснастил помещение системой противопожарной безопасности, что подтверждается договором подряда №34 от 16.02.05г. с ООО «Фирма АВТОМАТИКА», актом сдачи-приемки выполненных работ и платежными поручениями.

В соответствии с п. 6.6 договора субаренды, по окончании срока действия договора субарендатор вправе изъять произведенные им улучшения, которые могут быть отделены без ущерба для здания, однако, даже имея такую возможность, ООО «Крошка-Картошка СПб» не демонтировало систему противопожарной безопасности.

После истечения срока аренды 17.07.07г. субарендатор в соответствии с п. 3.2.13 договора освободил помещение в указанный в договоре срок, и неоднократно предлагал арендатору принять помещение по акту приема-передачи из аренды. Однако, переговоры к положительному результату не привели, в связи с чем акт приема-передачи в адрес арендатора был направлен по почте.

Задолженность по арендной плате у субарендатора перед арендатором за период по 17.07.07г. не существует. Дальнейшее пользование и владение помещением обществом не производилось.

Спорное помещение было освобождено в состоянии не худшем, чем в котором оно было передано субарендатору, с учетом нормального износа.

Кроме того, требуя возмещения убытков, истец не доказал вины ответчика.

Также, по мнению ответчика, соглашение об уступке права требования должно быть трехсторонним, поскольку в арендных правоотношениях арендодатель и арендатор взаимно являются должником и кредитором по отношению друг к другу, т.е. у арендодателя есть не только права, но и обязанности по договору. По мнению ответчика, истец не правомочен исполнять обязанности арендатора по договору субаренды, поскольку не исполнено условие, указанное в статье 608 ГК РФ.

Определением арбитражного суда от 27.04.2009 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, была привлечена предприниматель Крючкова Надежда Владимировна.

Решением суда от 24.07.2009 года в удовлетворении иска было отказано.

При исследовании материалов дела, доводов участвующих в деле лиц, суд пришел к следующим выводам.

При фактическом освобождении помещения субарендатором, направлении арендатору для подписания акта от 18.07.07г. приема-передачи нежилого помещения в связи с прекращением срока действия договора субаренды, условий для признания договора возобновленным на неопределенный срок, предусмотренных пунктом 2 статьи 621 ГК РФ не имеется. Договор прекратил действие в связи с истечением срока, на который он был заключен, в связи с чем, требование о его расторжении суд признал подлежащим отклонению.

Поскольку требование о взыскании неуплаченных арендных платежей истцом заявлено в соответствии со статьей 310 ГК РФ, как требование об исполнении договорного обязательства по действующему в спорный период и заявленному к расторжению судом договору субаренды, взыскание с ответчика платы за просрочку возврата помещения по прекращенному договору в соответствии с частью второй статьи 622 ГК РФ истец не требовал, иск в указанной части суд также признал не подлежащим удовлетворению.

Требования в части взыскания суммы убытков судом также отклонены ввиду недоказанности. Так, суд указал, что Акт от 10.10.2007, в котором зафиксировано состояние спорных помещений, составлен через несколько месяцев после освобождения помещений субарендатором, без его участия; претензии арендатора являются односторонними документами; других доказательств, подтверждающих фактическое состояние помещений на момент их освобождения не представлено.

Размер убытков определен по данным смет, составленных строительными организациями; однако фактически ремонтные работы в помещениях не проведены; доказательств того, что ремонт подлежит проведению истцом, за его счет и в точном соответствии с данными сметами, не имеется.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, ООО «Олимпия» направило апелляционную жалобу, в которой указано на недоказанность установленных судом обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, неправильном применении норм материального права, по следующим основаниям.

Суд первой инстанции не принял во внимание доводы истца о том, что руководствуясь п. 9.1 договора ответчик фактически оставил (бросил) помещение, а следовательно, субарендатор обязан выплатить арендную плату за весь срок до подписания обратного акта приема-передачи, в полном соответствии с условиями договора.

В решении суда первой инстанции указано, что Акт от 10.10.2007 года, в котором зафиксировано состояние спорных помещений, составлен через почти три месяца после оставления ответчиком помещения и без участия ответчика, т.е. суд неправомерно посчитал, что доказательства со стороны истца являются односторонними документами.

Делая указанный вывод, суд первой инстанции не принял во внимание, что ответчик фактически отказался сдавать помещение, отказался прибыть для передачи помещения и ключей от помещения, отказался прибыть для составления акта сверки расчетов, а также акта приема-передачи, а субарендодатель принял все возможные меры для организации обратной передачи помещения. Данный факт подтверждается доказательствами со стороны истца: претензией от 13.08.2007 года и повторной претензией от 09.10.2007 года, письмом ответчика от 01.04.2009 года №0066/1. Кроме того, претензионная переписка по договору продолжалась и после составления акта от 10.10.2007 года.

Суд первой инстанции при вынесении решения не принял во внимание то, что именно системы водоснабжения, энергоснабжения и пожарная сигнализация, которые передавались с помещением в субаренду по акту от 01.01.2007 года, были приведены в непригодное для нормального использования состояние.

Выводы суда первой инстанции об отсутствии оснований для взыскания арендных платежей ввиду того, что договор, на основании которого общество просило их взыскать с ответчика, прекращен, т.е. не возобновил свое действие на неопределенный срок, не соответствуют обстоятельствам дела, поскольку истец просил взыскать арендные платежи с ответчика как обязательство по договору.

Кроме того указано, что судом первой инстанции при вынесении решения неправомерно установлено, что права истца в настоящем споре не нарушены.

Истец - ООО «Олимпия», обратился в суд с настоящим иском на основании соглашения с ИП Крючкова Н.В. от 27.08.2008 г. об уступке права требования по договору, в соответствии с которым к ООО «Олимпия» перешло право требования от ООО «Крошка-Картошка СПб» исполнения всех обязательств по договору.

При этом, в соответствии с положениями статьи 382 ГК РФ, ИП Крючкова Н.В. и новый кредитор ООО «Олимпия» уведомили должника ООО «Крошка-Картошка СПб» о переходе права требования по договору аренды.

Третье лицо, извещенное о времени и месте судебного заседания, в суд своего представителя не направило. Дело рассматривается в его отсутствие на основании статей 123, 156 АПК РФ.

Выслушав в судебном заседании представителей сторон, изучив материалы дела, апелляционный суд приходит к следующему.

Как видно из материалов дела, между Индивидуальным предпринимателем Крючковой Н.В.(арендатор) и ООО «Крошка-Картошка» (субарендатор) 01.01.07 г. был заключен договор субаренды нежилого помещения по адресу: Санкт-Петербург, ул. Чайковского, 15 лит .А, пом. 211.

Согласно п. п. 1.4 договора помещение сдается для использования под офис, склад, производство продуктов общественного питания. Арендатор, подписывая договор, дает принципиальное согласие субарендатору на проведение реконструкции и перепланировки помещения.

Согласно п. 1.5 договора стороны установили, что сведения о помещении, изложенные в договоре, и в приложениях к нему, являются достаточными для использования помещения в соответствии с целями, указанными в п.1.4 договора.

По п. 2.1 договор вступает в силу с момента подписания и действует до 01.07.07г. При этом стороны указали, что принятые сторонами на себя обязательства возникают с момента его подписания и действуют до их полного исполнения. Срок аренды помещений составляет тот же срок.

Согласно п. 1.8 договора передача помещения по акту приема-передачи по договору аренды субарендатору на условиях данного договора означает, что с этого момента и до подписания обратного акта приема-передачи субарендатор несет полную ответственность, в том числе, по оплате коммунальных услуг и внесению арендатору арендной платы, в соответствии с условиями раздела 4 договора.

Согласно п. 3.1.4 договора арендатор взял на себя обязательство, в том числе, по завершении действия договора принять помещение у субарендатора по акту приема-передачи.

Субарендатор взял на себя обязательства, в том числе, согласно п. 3.2.4 договора, произвести в помещении с письменного разрешения арендатора перепланировку и реконструкцию, предварительно согласовав объем и сметную стоимость работ с арендатором.

Согласно п. 3.2.12 договора субарендатор также обязался письменно сообщить арендатору, не позднее, чем за 60 дней, о предстоящем высвобождении арендуемого помещения в связи с окончанием срока действия договора или при его досрочном расторжении.

Согласно п. 3.2.13 договора, в течение 3 календарных дней после окончания или иного прекращения срока действия договора субарендатор обязан освободить и сдать помещения арендатору, а арендатор обязан принять помещение по акту, в состоянии, отвечающем следующим требованиям: состояние помещения не должно быть ухудшено субарендатором по сравнению с состоянием, в котором оно было получено, с учетом нормального износа.

В разделе 7 договора конкретизированы обязательства сторон по возврату помещений арендатору.

Согласно п.7.1 договора по истечении срока действия договора помещения возвращаются по акту, который подписывается не позднее даты прекращения. Если стороны не смогли договориться об условиях акта приема-передачи, несогласная сторона записывает в акт свое несогласие. В