Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.10.2009 по делу n А56-5153/2009. Изменить решение

дальнейшем спор разрешается в суде.

В любом случае арендатор забирает ключи, и вступает во владение помещением, а субарендатор передает их не позднее даты возврата.

Согласно п. 7.3 договора помещение считается фактически переданным арендатору в его владение с момента подписания данного акта.

Любые произведенные субарендатором отделимые улучшения, не удаленные им из помещения в течении 15 рабочих дней по окончании срока действия договора становятся собственностью арендатора.

В разделе 9 договора «особые условия» стороны также установили ( 9.1), что если субарендатор оставил (бросил) помещение и при этом представителей субарендатора не удается найти по известным каналам связи, арендатор вступает во владение помещением и субарендатор впоследствии выплачивает арендную плату за весь период до подписания обратного акта приема-передачи.

Дополнительным соглашением №1 срок договора продлен до 17.07.07 г., при этом в п.4 соглашения указано, что дополнительное соглашение действует до 31.07.07 г.

Согласно п. 5.1 договора в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения условий договора виновная сторона обязана возместить другой стороне причиненные убытки.

Согласно п. 6.7 договора в случае досрочного прекращения договора или непродлении его до 3-х летнего срока аренды правовой режим произведенных субарендатором отделимых и неотделимых улучшений и порядок компенсации их стоимости производится в порядке, установленном договором.

Из материалов дела видно, что помещения были переданы субарендатору, в соответствии с условиями договора по акту от 01.01.07г. в эксплуатационном состоянии, оборудованным инженерными системами отопления электроснабжения, водоснабжения, канализации, вентиляции, пожарной сигнализации.

В дело представлен акт от 10.10.2007г. обследования арендованных помещений, с участием начальника ЖЭУ 22, представителей иных юридических лиц, из которого следует, что на указанную дату помещение, без обратной передачи его арендатору, оставлено в ненадлежащем состоянии, в том числе с демонтажом пожарной сигнализации, нарушением оборудования водоснабжения и сигнализации -л.д. 24т.2.

В материалы дела ответчиком представлено уведомление от 23.07.07г. (л.д.71) о направлении Крючковой Н.В. акта приема-передачи помещения на возврат; уведомление о компенсации некоторых видов работ по улучшению помещения; акт от 18.07.07 г.

Имеются данные о направлении указанных документов 03.08.07 г. почтовой связью.

Указанные документальные доказательства свидетельствуют о том, что субарендатор освободил помещения с нарушением условий и порядка, установленных договором, о которых было указано выше.

В нарушение п. 3.2.12 договора субарендатор не известил арендатора о предстоящем освобождении письменно и в нарушение положений п.п. 3.2.13, 7.1 договора не передал помещения представителям арендатора по акту. Таким образом, арендатор не получил извещения о времени и дате обратной сдачи помещения и не принимал участие в такой сдаче, тем самым не имея возможности проверить фактическое состояние помещений.

Направление актов без фактической передачи не предусмотрено условиями договора и противоречит требованиям закона.

Согласно названных выше пунктов договора, обязанность организации сдачи помещений лежала на субарендаторе. Эти положения договора полностью корреспондируют с нормами ГК РФ, в частности статьей 622, согласно которой при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Из материалов дела видно, что между сторонами велась переписка по вопросу сдачи помещений, в рамках которой стороны не могли договориться о компенсации произведенных улучшений.

Требования субарендатора о компенсации произведенных улучшений не соответствовали условиям договора и таким образом, создаваемые им фактические препятствия к передаче помещений надлежащим образом по этой причине являются необоснованными.

В этой связи, суд апелляционной инстанции полагает, что за время после окончания договора и до момента, когда арендатор фактически вернул себе помещения, который следует определить по акту от 10.10.07 г., т.к. иных данных о дате возврата не имеется, подлежит начислению арендная плата по статье 622 ГК РФ и п.п. 2.1, 7.3, 9.1 договора, в корреспонденции со статьями 309, 310 ГК РФ.

Так, из содержания указанных выше пунктов договора и ч.2 статьи 622 ГК РФ следует, что если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

В данном случае арендная плата подлежит начислению в сумме 1 146 388 руб. за период с 17.07.07 г. по 10.10.07 г.

Как уже указано, в рамках рассматриваемого договора субарендатор взял на себя обязательства, в том числе, согласно п. 3.2.4, произвести в помещении с письменного разрешения арендатора перепланировку и реконструкцию, предварительно согласовав объем и сметную стоимость работ с арендатором. Также иные работы по текущему ремонту и иным улучшениям производятся с согласия и ведома арендатора.

Из материалов дела видно, что фактически стороны состояли в договорных отношениях ранее 2007 года.

В материалы дела представлены акты приема-передачи, из которых следует, что в предшествующий рассматриваемому договору период стороны оговаривали проведение работ в помещении по монтажу пожарной сигнализации, которая была произведена ответчиком до 2007 года. Однако, в деле не имеется данных о том, что стороны оговорили порядок и возможность компенсации этих работ со стороны арендатора, как это было предусмотрено договором.

В тоже время, в акте приема-передачи помещений, составленном в рамках данного договора, от арендатора в пользование субарендатора указано, что помещение оборудовано пожарной сигнализацией.

Демонтаж этих коммуникаций, как усматривается из переписки сторон и акта от 10.10.07г. был произведен субарендатором при выезде из помещений, что противоречит условиям договора и закона.

В этой связи, на субарендаторе лежит обязанность компенсировать расходы арендатора по приведению помещения в первоначальное состояние.

Однако, не имеется достаточных документальных оснований полагать, что установленная истцом система пожарной сигнализации, стоимость работ по монтажу и закупке которой он просит взыскать, соответствует ранее установленной.

Также суд считает документально не доказанными убытки в размере стоимости ремонта помещений, поскольку в данной ситуации, для обоснованности исчисления объема и стоимости необходимого ремонта истец должен был при привлечении подрядной организации или для производства ремонта своими силами обеспечить информирование ответчика о необходимости осмотра помещений с целью определения степени повреждений и ремонта.

Из материалов дела не следует, что ответчик приглашался для такого осмотра.

Согласно положений статьи 15 ГК РФ, под убытками понимаются расходы, которые лицо произвело или должно произвести для восстановления нарушенного права.

Размер таких расходов доказывается лицом, требующим их взыскания.

Размер убытков в данном споре надлежаще не доказан.

Представленная в дело в качестве доказательства убытков смета по своему содержанию не соответствует содержанию дефектов, оставленных после выезда субарендатора.

Доводы ответчика о том, что истец, приобретший право требования на основании соглашения о переводе долга, не может считаться надлежащим, ввиду отсутствия обратного извещения о переводе долга, не принимаются апелляционным судом.

Ответчик обоснованно указывает, что по договору аренды обязательства возникают у обеих сторон. На арендодателе лежит обязанность передать помещения в пригодном состоянии и принять помещения обратно. На арендаторе лежит обязанность нормально эксплуатировать арендуемое имущество, производить выплату арендной платы и вернуть имущество арендодателю в исходном состоянии с учетом нормального износа.

Не исполнение обязательства любой из сторон влекут предусмотренные законом и договором последствия.

Согласно статьям 382, 384 ГК РФ право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.

Для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором.

Если должник не был письменно уведомлен о состоявшемся переходе прав кредитора к другому лицу, новый кредитор несет риск вызванных этим для него неблагоприятных последствий. В этом случае исполнение обязательства первоначальному кредитору признается исполнением надлежащему кредитору.

Если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права.

Из материалов дела видно, что арендатор исполнил свои обязательства и передал помещения в пользование ответчику. Субарендатор же свои обязательства исполнил ненадлежащим образом, помещения в порядке, предусмотренном договором и законом, не сдал.

Обязанность возврата арендованного имущества лежит именно на арендаторе (в данном случае субарендаторе). На арендодателе (в данном случае арендаторе) лежит обязанность приемки помещений обратно в случае надлежащих действий по их передаче.

Поскольку таких надлежащих действий не установлено, не исполнение этих обязательств по договору влечет возможность начисления арендной платы за просрочку передачи помещений, и данное право требования оплаты этих сумм может быть передано иному лицу на основании сделки - уступки требования. О состоявшемся переходе прав ответчик был уведомлен, что подтверждается представленными в материалы дела доказательствами.

Таким образом, суд апелляционной инстанции полагает, что решение суда первой инстанции подлежит частичному изменению.

Подлежит взысканию сумма арендной платы за период просрочки сдачи помещений в размере 1 146 388 руб. В остальной части исковые требования о взыскании денежных средств удовлетворению не подлежат по изложенным основаниям.

Решение суда в части отказа в требовании о расторжении договора отмене или изменению не подлежит, в связи с тем, что суд обоснованно указал на истечение срока действия договора и отсутствие оснований к расторжению.

В соответствии со ст.110 АПК РФ с ответчика подлежит взысканию госпошлина пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

В части требований, в которых истцу отказано, госпошлина по иску остается за истцом.

С учетом предоставления истцу отсрочки уплаты госпошлины по иску, последняя подлежит взысканию со сторон в соответствующих суммах в доход федерального бюджета РФ.

Госпошлина по апелляционной жалобе, ввиду ее частичного удовлетворения, распределяется между сторонами в равных частях.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области  от 24.07.2009 года по делу №  А56-5153/2009  изменить, изложив в следующей редакции.

Взыскать с ООО «Крошка-Картошка СПб» в пользу ООО «Олимпия» 1 146 388 руб. задолженности, а также 500 руб. расходов по госпошлине по апелляционной жалобе.

В остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Взыскать с ООО «Крошка-Картошка СПб» в доход федерального бюджета РФ 7 473,07 руб. госпошлины по иску.

Взыскать с ООО «Олимпия» в доход федерального бюджета РФ 50 469,91 руб. госпошлины по иску.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

М.А. Шестакова

Судьи

И.Г. Медведева

 В.Б. Слобожанина