Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.09.2011 по делу n А56-74635/2010. Отменить решение полностью и принять новый с/а

в соответствии с названным приказом были возложены на ТУ ФАУФИ. Поскольку полномочия КУГИ СПб и ТУ ФАУФИ разграничены законодателем, то ТУ ФАУФИ приняло распоряжение о применении Методики с повышающими коэффициентами, но его действие в соответствии с полномочиями ТУ ФАУФИ   распространяется на имущество, находящееся в Ленинградской области, и не распространяется на имущество, находящееся в Санкт-Петербурге.

Таким образом, действие рассматриваемого Распоряжения не распространяется на имущество (здания), располагавшееся в Санкт-Петербурге и подведомственное КУГИ СПб.

Учитывая изложенное, по мнению апелляционного суда, Распоряжение не применимо к отношениям по рассматриваемому договору аренды, в связи с чем применение повышающих коэффициентов необоснованно.

Апелляционный суд учел также имеющиеся в материалах дела запрос истца в Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ленинградской области от 12.03.2010 г. № 20/052 на предмет наличия у названного управления полномочий по управлению и распоряжению объектами недвижимого имущества, находящимися в федеральной собственности, расположенными на территории Санкт-Петербурга на дату издания Распоряжения, и ответ управления об отсутствии названных полномочий.

Кроме того, из письма управления от 08.02.2011 № 21-836/11-0-1 следует, что Распоряжение применялось при определении арендной платы за пользование зданиями, строениями, сооружениями и отдельными помещениями, находящимися в федеральной собственности в период с 21.05.2005 по 21.06.2005,  по состоянию на 17.06.2008  Распоряжение не применялось в связи с утратой его силы и применением Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В соответствии со статьей 8 Федерального закона от 29.07.1998 № 135  «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон ФЗ «Об оценочной деятельности») проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду.

В соответствии со статьей 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Суд кассационной инстанции в постановлении от 21.02.2011 по настоящему делу указал, что при новом рассмотрении суду необходимо установить, на основании каких нормативных актов на момент направления истцом ответчику уведомления от 06.05.2009  определялся размер арендной платы по договору аренды объектов недвижимости, которые являются федеральной собственностью.

По мнению апелляционного суда, на момент направления истцом ответчику уведомления от 06.05.2009  размер арендной платы по договору аренды объектов недвижимости, которые являются федеральной собственностью, определялся на основании указанного закона.

Нормы данного закона являются императивными, поэтому вывод суда первой инстанции о том, что правила данного закона не подлежат применению, поскольку изменение арендной платы на основании рыночной оценки стоимости арендуемого имущества не было предусмотрено ни договором аренды, ни Методикой, ни Распоряжением, не соответствуют ГК РФ.

При таких условиях применение Распоряжения в данном деле противоречит императивным нормам Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», поэтому нормы Распоряжения не подлежат применению в данном споре, а позиция истца о возможности одностороннего изменения размера арендной платы по договору и применении повышающих коэффициентов на основании Распоряжения не основана на законе.

Пункт 2 статьи 450 ГК РФ предусматривает, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора другой стороной, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что вправе была рассчитывать при заключении договора.

Пункт 5.3.2 договора аренды предусматривает, что договор может быть расторгнут по требованию арендодателя по решению суда при возникновении задолженности по внесению предусмотренной договором с учетом последующих изменений и дополнений к нему арендной платы за объект (если оплата была произведена несвоевременно, по истечении 2-х месяцев, и так более 2-х раз подряд).

В соответствии с пунктом 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В соответствии с пунктом 5.4. договора аренды арендодатель вправе обратиться в суд с требованием досрочного расторжения договора, если арендатор не устранит существенные недостатки в срок, указанный в письменном предупреждении.

27.12.2010   истец направил ответчику уведомление № 20/333 с требованием устранить нарушения условий договора аренды.

Материалами дела подтверждается, что ответчик не имел возможности произвести оплату арендной платы в период с 19.10.2010 по 31.01.2011, поскольку по обращению истца на основании постановления по делу А56-50322/2009 и выданного во исполнение данного постановления исполнительного листа на денежные средства, находящиеся на расчетных счетах ответчика судебным приставом был наложен арест. После отмены обеспечительных мер 30.03.2011 Ответчик получил возможность пользоваться расчетными счетами только, что подтверждается копией письма Северо-Западного банка ОАО «Сбербанк России»        № 13-17/543 от 05.04.2011. Платежными поручениями от 04.04.2011  № 48  и от 14.04.2011 № 63 ответчик полностью оплатил задолженность по арендной плате в согласованном в договоре аренды размере.

Суд принимает во внимание то, что арендная плата за июль и август 2008 г. оплачена ответчиком дважды. Первый раз платежными поручениями от 02.07.2008  № 172 г. и 04.08.2008 № 204 на счет ТУ ФАУГИ, поскольку истец уведомил ответчика о переходе права собственности на арендованное имущество только письмом от 26.08.2008, т.е. после осуществления названной оплаты. Вторично оплата была произведена на счет истца указанными выше платежными поручениями № 48 и № 63.

Таким образом, по мнению апелляционного суда, ответчик не допустил нарушения условий договора аренды в части своевременного перечисления арендной платы, исходя из размера, установленного договором.

Пункт 8 информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.05.1997 г. № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров» предусматривает, что требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

Поскольку нарушения устранены в разумный срок, истец не понес ущерба и отсутствует просрочка оплаты по истечении двух месяцев, и так более двух раз, то требования в части расторжения договора и выселения удовлетворению не подлежат.

Истец в качестве основания расторжения договора сослался  также на пункт 3 статьи 615 и пункт 1 части 1 статьи 619 ГК РФ, пояснив суду, что Ответчик пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора, а именно сдает  часть помещений в субаренду без согласия истца. Суд первой инстанции названным доводам истца оценки не дал.

Вместе с тем, Распоряжением Леноблкомимущества № 254 от 18.06.2002  ответчику разрешено использовать объект недвижимости в соответствии с уставными целями, в том числе сдавать в субаренду.

В соответствии с пунктом 1 статьи 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Смена собственника на сдаваемый в аренду объект является одним из способов перемены лиц в обязательстве.

В соответствии с пунктом 1 статьи 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Поскольку ответчику предыдущим арендодателем разрешено сдавать помещения в субаренду, данное разрешение оформлено в виде постановления, а истцом не предоставлено доказательств изменения сторонами данного условия договора, правовые основания для расторжения договора по указанным основаниям отсутствуют.

На основании изложенного решение суда первой инстанции следует отменить, в удовлетворении исковых требований отказать.

Руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области  от 06.05.2011 отменить.

В удовлетворении иска отказать.

Взыскать с ОАО «Кировский завод» (198097, Санкт-Петербург, пр. Стачек, д. 47; ОГРН 1027802712365) в пользу ООО «ВОЛГО-БАЛТ» (199004, Санкт-Петербург г, 5-я линия, 32; ОГРН 1027800507261) 6 000 руб. расходов по оплате государственной пошлины по апелляционным и кассационной жалобам.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления постановления в законную силу.

Председательствующий

Я.В. Барканова

Судьи

В.И. Желтянников

 И.А. Серикова