Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.03.2008 по делу n А56-7767/2007. Отменить решение полностью и принять новый с/а

ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 50-52

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Санкт-Петербург

11 марта 2008 года

Дело №А56-7767/2007

Резолютивная часть постановления объявлена     28 февраля 2008 года

Постановление изготовлено в полном объеме  11 марта 2008 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего  Полубехиной Н.С.

судей  Аносовой Н.В., Горбик В.М.

при ведении протокола судебного заседания:  помощником судьи Баймухаметовой А.Р.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-1245/07) Казакова Николая Ивановича на решение  Арбитражного суда  Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 18.12.2007 г. по делу № А56-7767/2007 (судья С.Т. Астрицкая),

по иску ОАО "Акционерная компания трубопроводного транспорта нефтепродуктов "Транснефтепродукт"

к  ОАО "Фонд имущества Санкт-Петербурга", КУГИ Санкт-Петербурга

3-е лицо - Казаков Николай Иванович

о признании недействительными торгов

при участии: 

от истца: представителя по доверенности от 24.12.2007 г. Пригоды А.В.

от ответчиков: не явились (извещены)

от 3-го лица: представителя по доверенности от 22.03.2007 г. Сиротинина Н.И.,

                       Казакова Н.И.

установил:

Открытое акционерное общество "Акционерная компания трубопроводного транспорта нефтепродуктов "Транснефтепродукт" (далее – Компания) обратилось в Арбитражный суд Санкт-Петербурга и Ленинградской области  с иском к Открытому акционерному обществу "Фонд имущества Санкт-Петербурга" (далее – Фонд) о признании недействительными торгов, проведенных Фондом 14.03.2007 г. по продаже объектов нежилого фонда, расположенных по адресам: 197022, Санкт-Петербург, наб. Малой Невки, д.4, лит.А, общей площадью 1066,4 кв.м., кадастровый номер 78:7:3223:3:1; 197022, Санкт-Петербург, наб. Малой Невки, д.4 лит.Б, общей площадью 278,4 кв.м., кадастровый номер 78:7:3225:3:10, одновременно с предоставлением права на заключение договора аренды (на 49 лет) земельного участка из земель поселений, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, наб. Малой Невки, д.4, лит.А общей площадью 9 144 кв.м., кадастровый номер 78:7:3225:3, занимаемого указанными объектами нежилого фонда и необходимого для их использования.

В обоснование исковых требований Компания указала на нарушение проведенными торгами своих прав, как арендатора земельного участка по адресу: Санкт-Петербург, наб. Малой Невки, д.4, лит.А, право аренды которого возникло на основании заключенного с Комитетом по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее – Комитет) на срок до 09.10.2054 г. договора аренды №15/ЗД-001785 от 04.05.2006 г.

В ходе судебного разбирательства суд допустил к участию в деле в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, победителя торгов Казакова Николая Ивановича, который просил обязать Фонд заключить с ним договор купли-продажи объектов нежилого фонда согласно протоколу подведения итогов открытого аукциона  от 14.03.2007 г.

Определением от 15.05.2007 г. суд со ссылкой на ст.49 Арбитражного процессуального кодекса РФ принял к рассмотрению требования Компании о признании недействительным распоряжения Комитета от 02.02.2007 г. №152-рз «Об условиях приватизации объектов нежилого фонда по адресу: Санкт-Петербург, наб. Малой Невки, д.4, лит.А, Б, одновременно с предоставлением покупателю права на заключение договора аренды (49 лет) земельного участка, признании недействительными торгов, проведенных Фондом 14.03.2007 г. по продаже объектов нежилого фонда, расположенных по адресам: 197022, Санкт-Петербург, наб. Малой Невки, д.4, лит.А, общей площадью 1066,4 кв.м., кадастровый номер 78:7:3223:3:1; 197022, Санкт-Петербург, наб. Малой Невки, д.4 лит.Б, общей площадью 278,4 кв.м., кадастровый номер 78:7:3225:3:10, одновременно с предоставлением права на заключение договора аренды (на 49 лет) земельного участка из земель поселений, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, наб. Малой Невки, д.4, лит.А общей площадью 9 144 кв.м., кадастровый номер 78:7:3225:3, занимаемого указанными объектами нежилого фонда и необходимого для их использования, и признании недействительным протокола подведения итогов открытого аукциона от 14.03.2007г.

Тем же определением суд привлек к участию в деле в качестве второго ответчика Комитет.

Решением от 18.12.2007 г. суд в полном объеме удовлетворил требования Компании, отказав в удовлетворении требования Казакова Н.И. об обязании Фонда заключить договор купли-продажи.

В апелляционной жалобе, поданной Казаковым Н.И., третье лицо просит решение отменить, как принятое с нарушением норм материального и процессуального права, и отказать в удовлетворении требований Компании, удовлетворив самостоятельные требований третьего лица.

В обоснование жалобы Казаков Н.И. указал на рассмотрение дела в отсутствие третьего лица, не извещенного о времени и месте судебного разбирательства, что в силу ч.4 ст.270 Арбитражного процессуального кодекса РФ является основанием для отмены решения, а также на неправильное применение положений гражданского и земельного законодательства, регулирующих переход прав на земельный участок при смене собственника объекта недвижимости, на котором он расположен.

Компания в отзыве на апелляционную жалобу изложенные в ней доводы отклонила, считая жалобу необоснованной, а решение суда принятым в соответствии с нормами действующего законодательства.

Фонд и Комитет, извещенные о времени и месте судебного разбирательства, отзывы на жалобу не представили, представителей в судебное заседание не направили.

В судебном заседании третье лицо и его представитель жалобу поддержали, доводы жалобы подтвердили, а представитель Компании возражала против удовлетворения жалобы.

Исследовав материалы дела, выслушав объяснения представителей участвующих в деле лиц и обсудив доводы жалобы, апелляционный суд признал жалобу подлежащей частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Как установлено судом в решении и подтверждается материалами дела, 14.03.2007 ОАО «Фонд имущества Санкт-Петербурга» были проведены торги в форме открытого аукциона по продаже объектов нежилого фонда, расположенных по адресам:

-   Санкт-Петербург, набережная Малой Невки, дом 4, литера А, общей площадью 1066,4 кв. м, кадастровый номер 78:7:3225:3:1;

-   Санкт-Петербург, набережная Малой Невки, дом 4, литера Б, общей площадью 278,4 кв.м, кадастровый номер 78:7:3225:3:10 (далее - Объекты).

Основанием для проведения торгов является оспариваемое Распоряжение Комитета от 02.02.2007 №152-рз, «Об условиях приватизации объектов нежилого фонда по адресу: Санкт-Петербург, наб. р.М.Невки, д. 4, лит. А, лит. Б, одновременно с предоставлением покупателю права на заключение договора аренды (на 49 лет) земельного участка» (далее - Распоряжение л.д. 111, т.1), которым в соответствии со ст.14 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» определены условия приватизации указанных объектов.

Согласно условиям приватизации, установленным в Распоряжении, а также информационному сообщению о проведении приватизации в Официальном бюллетене "Вестник Фонда имущества Санкт-Петербурга" № 4 (69) 12.02.2007 (л.д. 4, т.2) покупателю Объектов предоставляется право на заключение договора аренды (на 49 лет) земельного участка из земель поселений, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, набережная Малой Невки, дом 4, литера А, общей площадью 9 144 кв.м, кадастровый номер 78:7:3225:3, занимаемого Объектами и необходимого для их использования (далее -Земельный участок).

14.03.2007 по итогам открытого аукциона по продаже объектов нежилого фонда продаваемых единым лотом, являющихся имуществом казны Санкт-Петербурга, Казаков Н.И. признан победителем аукциона.

В соответствии с протоколом подведения итогов открытого аукциона от 14.03.2007 (л.д. 91, т.1), определившим победителя аукциона, договор купли-продажи объектов одновременно с предоставлением права на заключение договора аренды земельного участка заключается с победителем аукциона в течение 5 дней с даты подведения итогов аукциона.

Объекты, подлежащие приватизации, переданы в аренду истцу на основании договоров аренды от 10.10.2005 №15-А006521 и №15-А006522 зарегистрированных в установленном законом порядке 23.12.2005 (л.д. 24-32, 44-51, т.1). Договоры аренды Объектов заключены между Комитетом и Компанией сроком до 22.12.2054.

Земельный участок, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, набережная Малой Невки, дом 4, литера А, также передан в аренду Компании на основании договора аренды земельного участка от 04.05.2006 №15/ЗД-001785, зарегистрированного в установленном законом порядке 17.07.2006 (л.д. 62-67, т.1). Договор аренды земельного участка заключен между Комитетом и истцом сроком до 09.10.2054. Передача Земельного участка в аренду истцу и заключение с ним указанного выше договора были обусловлены необходимостью передачи права на земельный участок арендатору находящихся на нем зданий в соответствии с требованиями ст.652 Гражданского Кодекса РФ.

При рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции подтвержден факт государственной регистрации договоров аренды.

В соответствии с п.7 ст.3 Федерального Закона «О введении в действие Земельного Кодекса РФ» со дня введения в действие Земельного Кодекса РФ приватизация зданий, строений, сооружений, в том числе зданий, строений, сооружений промышленного назначения, без одновременной приватизации земельных участков, на которых они расположены, не допускается, за исключением случаев, если такие земельные участки изъяты из оборота или ограничены в обороте. Поскольку сведений об изъятии или ограничении в обороте земельного участка, переданного в аренду Компании по договору №15/ЗД-001785 от 04.05.2006 г., в материалах дела не имеется, оспариваемое распоряжение, предусматривающее предоставление права на заключение договора аренды земельного участка, противоречит названному закону. Кроме того, пунктом 6 Постановления 11 Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 г. «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что в силу ст.28 Закона о приватизации приватизация недвижимости осуществляется одновременного в отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых этим имуществом и необходимых для его использования.

Соблюдение при издании оспариваемого распоряжения установленного вводным законом требования позволило бы устранить ту коллизию между правами нового собственника объектов и правами арендатора земельного участка, на которые указал суд в решении.

Неприменении судом п.7 ст.3 вводного закона не повлияло на правильность вывода суда о несоответствии оспариваемого распоряжения закону. Апелляционный суд согласен с выводом суда о нарушении оспариваемым распоряжением прав Компании как пользователя земельного участка на условиях действующего договора аренды, заключенного с собственником земельного участка и не прекращенного в установленном порядке. Последствия распоряжения создают условия, при которых нарушается закрепленный земельным законодательством Российской Федерации принцип единства собственника здания и находящегося под ним земельного участка.

В остальной части решение подлежит отмене.

В соответствии со ст.449 Гражданского Кодекса РФ могут быть признаны недействительными только торги, проведенные с нарушением правил.

Оснований для признания торгов недействительными Компанией не приведено ни в исковом заявлении, ни в заявлении об изменении предмета исковых требований. В ходе судебного разбирательства по апелляционной жалобе представитель Компании подтвердила отсутствие нарушений правил проведения торгов. Суд первой инстанции необоснованно применил положения о ничтожности сделок к сделке, которая в силу закона является оспоримой. Оснований для признания торгов недействительными не имеется и в этой части решение подлежит отмене как принятое с нарушением ст.ст.448, 449 Гражданского Кодекса РФ.

Согласно п.5 ст.448 Гражданского Кодекса РФ лицо, выигравшее торги, и организатор торгов подписывают в день проведения аукциона протокол, который имеет силу договора.

Поскольку торги в установленном порядке Компанией не оспорены, не имеется правовых оснований для признания недействительным протокола о результатах торгов.

Положения п.5 ст.448 Гражданского Кодекса РФ разграничивают понятие протокола о результатах торгов и договора, заключенного по результатам торгов. В случае уклонения одной из сторон от заключения договора другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор, а также о возмещении убытков, причиненных уклонением от его заключения.

Установленное п.5 ст.448 Гражданского Кодекса РФ право на понуждение к заключению договора корреспондирует ст.445 Гражданского Кодекса РФ, устанавливающего обязательный досудебный порядок, доказательств которого не представлено третьим лицом.

В силу п.2 ст.148 Арбитражного процессуального кодекса РФ если истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, когда это предусмотрено федеральным законом или договором, иск подлежит оставлению без рассмотрения.

Вместе с тем ч.2 ст.50 Арбитражного процессуального кодекса РФ установлено, что третьи лица, заявляющие самостоятельные требования относительно предмета спора, пользуются правами и несут обязанности истца, за исключением обязанности соблюдения досудебного порядка урегулирования спора.

Поскольку судом первой инстанции  нарушено требование ст.50 Арбитражного процессуального кодекса РФ, выразившееся в принятии к рассмотрению требования третьего лица об обязании Фонда заключить договор купли-продажи, не относящееся к предмету спора об оспаривании ненормативного акта и торгов, а также в отсутствии  определения (с учетом резолютивной части) о вступлении в дело третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, апелляционный суд пришел к выводу, что судом по существу принято к рассмотрению самостоятельное исковое заявление, что следует из его названия. С учетом данного обстоятельства и отсутствия со стороны третьего лица правопритязаний на оспаривание распоряжения и торгов апелляционный суд признал решение в части отказа в удовлетворении самостоятельных требований третьего лица подлежащим отмене и оставлению требования без рассмотрения. Для применения положений ч.2 ст.50 Арбитражного процессуального кодекса РФ, освобождающих от обязанности соблюдения досудебного порядка урегулирования спора с ответчиком, отсутствуют условия, предусмотренные ч.1 ст.50 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Апелляционный