Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.04.2008 по делу n А21-7238/2006. Отменить решение полностью и принять новый с/а

ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 50-52

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Санкт-Петербург

14 апреля 2008 года

Дело №А21-7238/2006

Резолютивная часть постановления объявлена     08 апреля 2008 года

Постановление изготовлено в полном объеме  14 апреля 2008 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего  Аносовой Н.В.,

судей  Кашиной Т.А., Шестаковой М.А.

при ведении протокола судебного заседания:  Лобовым Р.О.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-1506/2008)  предпринимателя Климовой Ю.С. на решение   Арбитражного суда  Калининградской области от 20.12.2007 по делу № А21-7238/2006 (судья Ефименко С.Г.),

по иску Администрации Муниципального образования "Зеленоградский район"

к  предпринимателю Климовой Ю.С.

3-е лицо:  Управление Федеральной регистрационной службы по Калининградской области,

о расторжении договора аренды и встречного иска об изменении условий договора

при участии: 

от истца: не явился (извещен);

от ответчика: Супрун М.П. по доверенности от 30.07.07;

от 3-го лица: не явился (извещен),

установил:

Администрация Муниципального образования «Зеленоградский район» (далее - Администрация) обратилась в Арбитражный суд Калининградской области с иском к предпринимателю Климовой Юлии Сергеевны о расторжении договора аренды земельного участка от 27.09.2002, расположенного в районе пос. Сокольники Зеленоградского района Калининградской области, заключенного с ответчиком.  

В ходе рассмотрения спора Климова Ю.С. заявила встречное исковое требование, в котором просит обязать Администрацию заключить дополнительное соглашение к договору аренды, исключив из его текста сроки освоения земельного участка (т.1, л.д. 76-77).

В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования, привлечено Управление Федеральной регистрационной службы по Калининградской области.

Решением от 20.12.2007 суд первой инстанции отказал в удовлетворении иска и встречного иска.

Не согласившись с указанным решением,  Климова Ю.С. обратилась с апелляционной жалобой, в которой, ссылаясь на нарушение судом норм материального и процессуального права, не соответствие выводов суда  представленным доказательствам и обстоятельствам дела, просит отменить решение от 20.12.2007 в части отказа в удовлетворении встречного иска и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении встречного иска обязав Администрацию МО «Зеленоградский район» в течение 10 дней с момента вступления в законную силу судебного акта по делу заключить дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 27.09.2002г. о внесении следующих изменений в договор:

П. 3.2.13.  п.3.2.14. договора исключить;

П. 3.2.15. считать п. 3.2.1.3. и читать его в следующей редакции: «Получить разрешение на строительство и производство строительно-монтажных работ. Осуществить строительство комплекса кемпингов с индустрией экотуризма, подписав акт законченного строительством объекта, выполнив работы по благоустройству территории в соответствии с нормативными сроками строительства, сметной документацией, согласованной в установленном порядке. Далее по тексту договора».

В связи с болезнью судьи Лариной Т.С., дело передано в производство судье Аносовой Н.В.  В связи с этим апелляционная жалоба рассмотрена в новом составе суда в соответствии со статьей 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сначала.

Извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства истец и третье лицо своих представителей в судебное заседание не направили, поэтому апелляционная жалоба рассмотрена в его отсутствие.

В судебном заседании представитель предпринимателя Климовой Ю.С.  поддержала изложенные в апелляционной жалобе доводы.  

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, 29.10.2001 Главой МО «Зеленоградский район» было принято постановление № 1322 «О предоставлении ЧП Панафидиной Ю.С. в аренду земельного участка площадью 11 га под строительство комплекса кемпингов с индустрией экотуризма в пос. Сокольники Зеленоградского района».

Постановлением Главы МО «Зеленоградский район» № 1602 от 30.09.2002  были внесены изменения в постановление № 1322 от 29.10.2001 в части уточнения площади земельного участка - 5,0 га и увеличения сроков разработки и согласования проектной документации, получения разрешения на строительно-монтажные работы.

На основании принятых постановлений, 27.09.2002 между сторонами был заключен договор аренды земельного участка, в соответствии с которым  Панафидина Ю.С. приняла в пользование на 49 лет земельный участок площадью 5.0 га для строительства комплекса кемпингов с индустрией экотуризма.

Соглашением от 10.12.2002 внесены изменения в договор аренды в связи  с изменением фамилии Панафидиной Ю.С. на Климову Ю.С. и паспортных данных арендатора.

Согласно пунктам 3.2.9., 3.2.13., 3.2.14,. 3.2.15. договора аренды земельного участка Климова Ю.С. обязалась: в месячный срок с момента заключения договора обеспечить его государственную регистрацию,  представить    проект строительства   и   благоустройства   для   согласования   в   администрацию   в   срок   до 01.04.2003, получить разрешение на производство строительных работ в срок до 01.06.2003,  приступить   к   строительству   не   позднее   01.07.2003, завершить строительство   комплекса   кемпингов,   подписав   акт   законченного   строительством объекта и выполнив работы по благоустройству территории, в срок до 01.06.2005.

Пунктами 4.1., 4.2. и 4.3. договора аренды земельного участка также предусмотрено, что арендная плата в установленном размере перечисляется арендатором в срок до  15 августа каждого года.  Оплата за период с 01.10.2002 по 01.01.2003 должна быть произведена в срок до 01.12.2002, а арендатор обязан не позднее 1 июля каждого года представлять арендодателю расчет причитающейся с арендатора арендной платы, а в срок не позднее 20 августа каждого года копии платежных поручений об оплате. При этом размер арендной платы может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке. Не использование участка арендатором, в соответствии с п. 4.3. не может служить основанием для невнесения арендной платы.

Ссылаясь на то, что Климова Ю.С. не выполнила условия договора, предусмотренные пунктами 3.2.9., 3.2.13., 3.2.14., 3.2.15, Администрация обратилась в арбитражный суд с иском о расторжении договора аренды.

Климова Ю.С., полагая, что нарушения условий договора были допущены в результате неправомерных действий администрации, заявила встречное исковое требование об изменении условий договора, просила обязать администрацию заключить дополнительное соглашение к договору аренды, исключив из его текста сроки освоения земельного участка.

          Суд первой инстанции, посчитав договор аренды от 27.09.2002 земельного участка незаключенным в силу того, что условие об объекте аренды не согласовано сторонами, в удовлетворении первоначального и встречного исков отказал.

          Изучив материалы дела, исследовав представленные сторонами доказательства, суд апелляционной инстанции  пришел к следующим выводам.

  Согласно пункту 1 статьи 432 ГК РФ  договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

 В обоснование вывода о том, что договор аренды земельного участка от 27.09.2002 не был заключен сторонами суд указал на то, что в договоре не указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (пункт 3 статьи 607 ГК РФ).

            Однако, как следует из материалов дела, в аренду был передан земельный участок в границах согласно прилагаемому чертежу, который является неотъемлемой частью договора аренды (т.1, л.д. 91). До предоставления земельного участка в аренду и заключения договора аренды был составлен акт выбора и обследования земельного участка под строительство от 29.10.2001 в соответствии с Земельным кодексом РСФСР, которым было констатировано, что земельный участок площадью 5,0 га пос. Сокольники Зеленоградского района по градостроительным, санитарным и пожарным требованиям пригоден для строительства комплекса кемпингов с индустрией экотуризма (т.2, л.д. 41). Согласованный и утвержденный подробный План земельного участка прилагался также к постановлению к Постановлению Главы Администрации МО «Зеленоградский район» от 29.10.2001 № 1322 и Постановлению Главы МО «Зеленоградский район» № 1602 от 30.09.2002 (т. 2, л.д. 37, 13) о предоставлении участка в аренду.   

Кроме того, в аренду Климовой Ю.С. была сдана часть земельного участка в границах кадастрового квартала № 39:05:05-11-01 (т.1, л.д. 29-31), что не противоречит нормам Земельного кодекса Российской Федерации о сдаче земельных участков в аренду.

Из материалов дела не усматривается также, что за время действия договора между сторонами договора имелись разногласия в отношении границ переданного в аренду земельного участка. 

Договор аренды зарегистрирован в установленном порядке в органе по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним 03.05.2006.

Кроме того, наличие арендных отношений между Администрацией и  Климовой Ю.С. было подтверждено судебными актами по делам №А21-4545/05, №А21-5130/06, №А21-2642/07.

 Нельзя, таким образом, признать обоснованным вывод суда о незаключенности договора аренды.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГК РФ) по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора одной из сторон и в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.  

Согласно статье 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Из материалов дела следует, что Администрацией направлялась претензия от 03.07.06 с требованием об уплате арендной платы до 01.11.2006 и расторжении договора, однако в материалах дела нет сведений о вручении данного письма арендатору (т.1, л.д. 29-31).

В материалах дела имеется претензия Администрации от 14.07.2006 с уведомлением о вручении, в которой арендодатель потребовал в течение двух дней с момента получения письма устранить нарушение договорных обязательств, а именно освоить земельный участок, завершить строительство в установленные сроки (то есть до 01.06.2005), уплатить арендную плату за четыре года. При этом Администрация указала на недействительность государственной регистрации договора аренды, произведенной 03.05.2006, и ликвидацию земельного участка, сданного Климовой Ю.С. в аренду, постановлением Администрации от 19.04.2005 № 489 (т.1, л.д. 23-25).

В связи с этим судом первой инстанции сделан обоснованный вывод о том, что установленный арендодателем в претензии срок нельзя считать разумным, что противоречит статье 619 ГК РФ. 

Как следует из материалов дела, Администрация постановлением от 19.04.2005 № 489 отменила свои постановления о предоставлении Климовой Ю.С. в аренду земельного участка и приняла решение о ликвидации земельного участка Климовой Ю.С. с кадастровым номером 39:05:05-11-01-0023.

Решением Арбитражного суда Калининградской области от 11.08.2006 по делу № А21-4545/2005 постановление Администрации от 19.04.2005 № 489 признано недействительным.

Постановлением Администрации от 30.06.2005 № 1122 земельный участок был выделен ООО «Крафт», а постановлением Администрации от 29.06.2006 № 1180 предоставлен ему в аренду под кадастровым номером 39:05:05-11-01:0398.

Решением Арбитражного суда Калининградской области от 27.11.2006 по делу № А21-5130/2006  постановления Администрации от 30.06.2005 № 1122 и от 29.06.2006 № 1180 были признаны недействительными. При этом судом было установлено, что участок с кадастровым номером 39:05:05-11-01:0398 накладывается на земельный участок с кадастровым номером 39:05:05-11-01:0023 площадью 50000 кв.м, а указанные постановления Администрации были изданы с целью сдачи  в аренду ООО «Крафт» земельного участка в районе пос. Сокольники, переданного в пользование предпринимателю Климовой по договору аренды от 27.09.2002 на основании постановления № 1322.

В соответствии с пунктом 1 статьи 10 ГК РФ не допускаются действия граждан и  юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.

Из материалов дела усматривается, что Климова Ю.С. до истечения срока завершения строительства, установленного пунктом 3.2.15 договора аренды, обращалась в Администрацию с просьбой продления сроков (вх.№ 3336 от 30.06.04, т.1, л.д. 134), что свидетельствует о добросовестности арендатора. Ответ на данное письмо в материалах дела отсутствует.

Из материалов дела следует, что земельный участок был поставлен на кадастровый учет только 11.04.2005. До этого момента договор аренды не мог быть зарегистрирован арендатором в соответствии с условиями договора в течение одного месяца с момента подписания договора. В связи с этим данное условие договора было заранее неисполнимым. 

Начиная с 19.04.2005, с момента принятия Постановления Администрации № 489, Климова Ю.С. находилась в условиях юридической неопределенности своего права аренды. Земельный участок был исключен из земельного кадастра на основании постановления Администрации от 19.04.2005 № 489.

Суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что нарушение сроков освоения земельного участка, с учетом длительного срока аренды земельного участка, нельзя считать существенным нарушением условий договора, являющимся основанием для расторжения договора в соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации.

Кроме того, из материалов дела не усматривается, было ли выдано Климовой Ю.С. разрешение на строительство в порядке статьи 62 Градостроительного кодекса Российской Федерации (Федеральный закон от 07.05.1998 № 73-ФЗ), а также то, что она утратила право на получение разрешения на строительство в соответствии со статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации