Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.01.2010 по делу n А05-10052/2009. Изменить решение

ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Батюшкова, д.12, г. Вологда, 160001

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

29 января 2010 года                          г. Вологда                Дело №  А05-10052/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 27 января 2010 года.

Полный    текст   постановления    изготовлен   29 января 2010 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Зайцевой А.Я.,  судей Журавлева А.В. и Федосеевой О.А.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Берая Т.Г.,

при участии от индивидуального предпринимателя Симонян Станислава Эдуардовича   Гудкова Д.В. по доверенности от 20.03.2009, от открытого акционерного общества «Дом моды «Чайка»  Марченко Е.Д. по доверенности от 20.03.2009,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу открытого акционерного общества «Дом моды «Чайка» на решение Арбитражного суда Архангельской области от 12 ноября 2009 года по делу        № А05-10052/2009 (судья    Бунькова Е.В.),

у с т а н о в и л:

индивидуальный предприниматель Симонян Станислав Эдуардович (далее – Предприниматель) обратился в Арбитражный суд Архангельской области с исковыми требованиями:

обязать открытое акционерное общество «Дом Моды «Чайка» (далее – Общество) не чинить препятствий в пользовании нежилыми помещениями на шестом этаже в здании по адресу: город Архангельск, улица Урицкого, дом 1;

обязать ответчика привести работу лифта в нормальный режим с остановкой на 6 этаже, возможностью вызова лифта на данный этаж и беспрепятственным пользованием истцом лифтом.

Истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) заявленные требования изменил и просил  обязать  Общество не чинить препятствий в пользовании нежилыми помещениями на шестом  этаже в здании по адресу: город Архангельск, улица Урицкого, дом 1, и обязать ответчика привести работу двух лифтов в здании в нормальный режим с остановкой на шестом этаже, возможностью вызова двух лифтов на шестом этаже и беспрепятственным пользованием истцом двумя лифтами в здании.

Решением  от 12.11.2009 суд  в целях  устранения нарушений права собственности  Предпринимателя  на нежилые помещения, расположенные на шестом этаже в здании по адресу: город Архангельск, улица Урицкого, дом 1, и общее имущество в указанном здании возложил на  Общество обязанность в срок не позднее  трех  рабочих дней с момента  вступления  настоящего решения в законную силу  привести  работу двух  лифтов в здании в нормальный режим с остановкой на шестом  этаже, возможностью вызова  двух  лифтов  на шестом  этаже и обеспечить Предпринимателю  беспрепятственное пользование  двумя лифтами в здании на условиях, согласованных  в договоре об установлении  сервитута от 21.03.2005, заключенном  Обществом и Предпринимателем.

Общество с судебным актом не согласилось, в апелляционной жалобе, ссылаясь на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, недоказанность имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд считал установленными, просит   его отменить.

Доводы подателя жалобы сводятся к следующему: судом принято решение о праве истца на  долевую собственность в общем имуществе здания, которое выходит за рамки исковых требований. Истец является собственником нежилых помещений площадью 653,9 кв.м без учета лифтов, холлов, коридоров, лестничных маршей, технического этажа, теплового узла, электрощитовой и других инженерных сетей. Все инженерные сети в здании принадлежат ответчику, что подтверждает их балансовая стоимость и эксплуатационные соглашения о балансовой принадлежности в границах ответственности. Суд пришел к необоснованному выводу о  действии договора сервитута и указал об этом в резолютивной части решения.  Истец неосновательно пользуется чужим имуществом, умышленно уклоняется от заключения договора сервитута, не производит оплату, тем самым причиняет Обществу убытки и нарушает его права по владению, пользованию и распоряжению собственным имуществом. 

В судебном заседании апелляционной инстанции  представитель Общества доводы жалобы поддержал, просит решение суда отменить, в иске отказать полностью.

Представитель Предпринимателя в отзыве на  жалобу и в судебном заседании апелляционной инстанции возразил против  ее доводов, просит решение суда оставить без изменения, жалобу – без удовлетворения.

Выслушав представителей  Общества и Предпринимателя, исследовав доказательства по делу, доводы жалобы и отзыва на нее, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции считает, что имеются основания для изменения решения суда на основании  пункта 4 части 1 статьи 270 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, Предпринимателю на праве  собственности принадлежат нежилые помещения  общей площадью 653, 9 кв.м, расположенные на первом и шестом этажах  в здании по адресу: город Архангельск,  улица Урицкого, дом 1, о чем  14.04.2005  в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним  сделана запись № 29-01/01-15/2005-030.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 14.04.2005 серии 29 АЕ № 023752  документами-основаниями для регистрации  права  послужили  договор купли-продажи нежилых помещений от 10.03.2005 и акт приема-передачи от 10.03.2005 (т.1 л.25).

Из договора  купли-продажи   от  10.03.2005, заключенного Обществом  (продавец) и Предпринимателем (покупатель), следует, что продавец  передал, а  покупатель принял  в собственность  и оплатил нежилое помещение № 11а на первом этаже и нежилые помещения № 2-42 на шестом этаже  общей площадью 653, 9 кв. м в здании по адресу: город Архангельск,  улица Урицкого, дом 1 (т.1, л. 96-97).

Пункт  1.4 договора  предусматривает, что  помещения принадлежат продавцу на праве собственности на основании договора  купли-продажи от 09.11.1994 № 322, зарегистрированного  муниципальным учреждением «Учреждение  технической инвентаризации и учета  операций  с недвижимостью» города Архангельска 28.08.1997, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество  и сделок с ним 11.05.1999 сделана запись  регистрации № 29-01/01-08/1999-418.

Из текста  договора  купли-продажи от 09.11.1994, заключенного фондом  муниципального имущества города Архангельска (продавец) и Обществом (покупатель),  следует, что в порядке приватизации  покупатель приобретает в собственность  здание  «Дом быта «Чайка» общей площадью  8084, 4 кв.м по адресу: город Архангельск,  улица Урицкого, дом 1.

На основании  вышеназванного договора купли-продажи и акта  приема-передачи от 23.11.1994 Обществу  11.05.1999 выдано свидетельство  о государственной регистрации права собственности на указанное здание серии 29.00 № 0007598 (т.1 л. 133). До настоящего времени  другого свидетельства   ответчику не выдано.

Из  данных технических паспортов на все здание и шестой этаж в отдельности видно, что доступ на данный этаж технически обеспечен внутренними лестницами и двумя лифтами.

Стороны 21.03.2005  подписали два договора об установлении сервитута, в том числе  право  пользования двумя лифтами, и о долевом участии по содержанию инженерного оборудования, коммуникаций, оплате коммунальных платежей, общего текущего и капитального ремонта здания, обслуживание мест общего пользования.

В материалах дела  представлены  копии решений  Арбитражного суда Архангельской области  от 30.07.2009  по делу № А05-6106/2009 по иску  Общества к Предпринимателю  об установлении соразмерной платы за пользование  помещениями     по договору  сервитута и от  11.09.2009 по делу № А05-8700/2009  по иску  Предпринимателя к Обществу о взыскании  с ответчика неосновательного обогащения, образовавшегося в связи с  осуществлением  истцом платежей по договору сервитута.  При рассмотрении  вышеназванных дел судом дана оценка  договору  об установлении сервитута от 21.03.2005. Суд  признал, что сервитут  не установлен, не  зарегистрирован. При этом  договор от 21.03.2005  представляет собой  гражданско-правовую сделку, заключенную сторонами на основании  статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее –  ГК РФ) и регулирующую совместно с договором-соглашением от 21.03.2005 № 2  правоотношения  сторон по использованию и содержанию общего имущества.

Поскольку между истцом и ответчиком  в 2009 году возникли разногласия относительно порядка пользования местами общего пользования и  оплаты расходов по их содержанию, Общество в апреле 2009 года перекрыло доступ Предпринимателя  к лифтам на шестом этаже. Данное обстоятельство установлено судом, подтверждается материалами дела и не оспаривается  ответчиком.

Считая, что данными действиями ответчика созданы препятствия в пользовании  Предпринимателем нежилыми помещениями на шестом этаже, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Рассматривая заявленные требования, суд первой инстанции пришел к следующим выводам: стороны являются собственниками помещений, расположенных в нежилом  здании, к отношениям которых  по поводу общего  имущества в таком здании подлежат применению  в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ нормы законодательства, регулирующие  сходные  отношения, в частности  статьи 249, 289, 290 ГК РФ; исковые требования являются обоснованными, поскольку  истец  доказал как факт принадлежности ему  права собственности на нежилые помещения в здании и, как следствие,  права на общее имущество  в здании, так и  факт  отсутствия у него по вине  ответчика фактической возможности пользования общим имуществом в здании, в частности,  лифтами, для того, чтобы подняться в помещения, расположенные на шестом этаже. В свою очередь, Общество не представило суду доказательств того, что действия по отключению  лифта на шестом этаже совершены  в целях обеспечения безопасности кого-либо, в том числе вследствие аварии, либо в целях, обусловленных технической особенностью работы лифтов в здании, либо в связи с проведением планового ремонта лифтов.  При принятии решения судом  учитываются условия  обеспечения ответчиком  пользования  Предпринимателем  двумя лифтами в здании, согласованные  сторонами в договоре  об установлении сервитута от 21.03.2005.

Арбитражный суд апелляционной инстанции считает, что исковые требования Предпринимателя являются законными и обоснованными.

В соответствии со статьей 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Как правильно указал суд первой инстанции, условием удовлетворения иска об устранении препятствий является совокупность доказанных юридических фактов, которые свидетельствуют о том, что собственник претерпевает нарушения своего права. Негаторный иск может быть удовлетворен при доказанности следующих обстоятельств: наличие права собственности или иного вещного права у истца; наличие препятствий в осуществлении прав собственности; обстоятельства, подтверждающие то, что именно ответчиком чинятся препятствия в использовании собственником имущества, не соединенные с лишением владения.

Из материалов дела видно, что Предприниматель является собственником  нежилых помещений № 2-42 общей площадью 653, 9 кв.м, расположенных на шестом этаже  здания, расположенного по адресу: город Архангельск, улица Урицкого, дом 1. Для обеспечения прохода к данным  помещениям согласно сведениям технических паспортов, представленных сторонами в апелляционную инстанцию, предусмотрены лестницы и два лифта исходя из того, что здание является семиэтажным.

Суд установил, что в апреле 2009 года  ответчик  отключил кнопки вызова двух лифтов на шестом этаже. Основанием  для таких действий послужили возникшие между сторонами разногласия по порядку пользования  лифтами и оплате их содержания.

Как следует из материалов дела, как на момент  продажи Обществом нежилых помещений на шестом этаже Предпринимателю, так и на момент принятия судом решения по настоящему делу многоэтажное (свыше пяти этажей) здание  оборудовано лифтами, находящимися в рабочем состоянии  и имеющими остановку на шестом этаже. Данные лифты  относятся к общему имуществу здания, поскольку  предназначены для обслуживания  более одного  помещения, и правом пользования ими обладают все сособственники нежилых помещений в здании.

Аналогичный   вывод   содержится в  пункте 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суд Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на   общее   имущество здания» (далее – Постановление Пленума  № 64), согласно которому  к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Довод подателя жалобы о том, что он является единоличным собственником  спорных лифтов, поэтому вправе  предоставить истцу их в пользование за отдельную плату, является ошибочным.

В соответствии с Постановлением Пленума № 64 отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи  6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ. В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.

Пункт 3  вышеназванного Постановления Пленума предусматривает, что право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Ссылка подателя жалобы на то обстоятельство, что  при заключении с Предпринимателем  в 2005 году договора купли-продажи нежилых помещений Общество не имело намерений и не продавало  помещения, относящиеся к местам общего пользования, а именно лестницы и лифты, поэтому данные объекты недвижимости  остались