Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.02.2010 по делу n А13-8670/2009. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Батюшкова, д.12, г. Вологда, 160001

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

29 января 2010 года

г. Вологда

Дело № А13-8670/2009  

Резолютивная часть постановления объявлена 28 января 2010 года.

Полный текст постановления изготовлен 29 января 2010 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Писаревой О.Г., судей Журавлева А.В. и Козловой С.В.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Воеводиной О.Н.,

при участии от истца – директора Максименкова М.Н., Аксенова В.В. по доверенности от 20.09.2009, от ответчика – директора Попова Н.П.,           Михайлюк И.В. по доверенности от 01.10.2009,  

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «МиК» на решение Арбитражного суда Вологодской области от 29 октября 2009 года по делу № А13-8670/2009 (судья Курпанова Н.Ю.),

у с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью «МиК» (далее –   ООО «МиК») обратилось в Арбитражный суд Вологодской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к обществу с ограниченной ответственностью «Автоком» (далее – ООО «Автоком») о взыскании     352 133 руб. задолженности по договору аренды, в том числе 238 333 руб. долга за период с 01.01.2009 по 25.06.2009,            113 800 руб. пеней, начисленных по состоянию на 25.06.2009, и признании договора аренды нежилых помещений расторгнутым с 25.06.2009.

Решением суда от 29 октября 2009 года иск удовлетворен частично. Суд взыскал с ООО «Автоком» в пользу ООО «МиК» 173 000 руб., из них                  143 000 руб. задолженности по арендной плате и пени за просрочку её внесения в размере 30 000 руб., а также 5671 руб. 94 коп. расходов по уплате государственной пошлины. В остальной части иска отказал.

Истец с решением суда не согласился, в апелляционной жалобе, ссылаясь на нарушение судом норм материального права, просит его отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска в обжалуемой части в полном объеме. По его мнению, обязанности арендодателя по поставке электроэнергии в спорном договоре не предусмотрено. Полагает, что факт временного отсутствия электроэнергии, воды, тепла и газа не является основанием для отказа от арендуемого имущества. Фактически ответчик занимал арендованное помещение до 25.06.2009. Основания для расторжения спорного договора и нарушение ответчиком сроков внесения арендных платежей не отражены в судебном акте; уменьшение судом суммы пеней не обосновано. Считает, что действия ответчика намеренно направлены на разрыв партнерских отношений.

В судебном заседании апелляционной инстанции представители подателя жалобы поддержали доводы, в ней изложенные.

Представители ответчика считают апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению. Просят решение суда оставить без изменения.

Исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, арбитражный суд апелляционной инстанции находит жалобу не подлежащей удовлетворению.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, согласно свидетельству о регистрации права собственности от 31.07.2008 серии 35-СК № 443312 нежилое трехэтажное здание (склад-магазин) общей площадью 1215,5 кв.м, расположенное по адресу: город Череповец, Кирилловское шоссе, дом 61а, принадлежит истцу на праве собственности.

ООО «МиК» (арендодатель) и ООО «Автоком» (арендатор) 10.02.2009 заключили договор аренды здания № 01-09/АРП, согласно его условиям арендодатель сдал, а арендатор принял в аренду вышеуказанное нежилое здание и право пользования земельным участком, занятым под ним и необходимым для его использования, для организации автосалона.

Срок действия договора стороны установили в пункте 1.2 – с момента подписания до 31.12.2009 с правом пролонгации.

  В соответствии с пунктом 3.1 договора арендатор обязан уплачивать арендную плату в размере 130 000 руб. в месяц.

  Пунктом 3.2 установлен порядок внесения арендных платежей: 50 000 руб. от общей суммы арендной платы уплачиваются до второго числа текущего месяца на основании выставленного счета на оплату, оставшаяся сумма в размере                  80 000 руб. -  до второго числа следующего месяца.

Пунктом 4.2 договора предусмотрено, что за нарушение сроков внесения арендной платы арендодатель имеет право начислить пени в размере 2% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

Порядок расторжения договора установлен в разделе 5 договора.

Истец 14.05.2009 уведомил ответчика о досрочном расторжении спорного договора без указания причин и оснований расторжения.

Письмом от 18.05.2009 ответчик сообщил истцу об отсутствии законных оснований для досрочного расторжения договора аренды в одностороннем порядке, указав, что досрочное расторжение может причинить убытки арендатору.

Истец 26.05.2009 направил ответчику претензионное письмо о досрочном расторжении договора аренды, сославшись на отказ ООО «Автоком» согласовать повышение арендной платы до 500 000 руб., а также на произведенные неотделимые улучшения здания без согласия арендодателя.

Письмом от 02.06.2009 ответчик уведомил истца о задержке перечисления авансовой арендной платы за май 2009 года и до 15.06.2009 гарантировал произвести оплату.

ООО «МиК» уведомлением от 02.06.2009 сообщило ООО «Автоком», что в связи с проведением ремонтных работ в период с 02.06.2009 до их окончания  будет остановлена подача электроэнергии, а письмом от 03.06.2009 истец уведомил ответчика о прекращении подачи электроэнергии с 04.06.2009 и предложил воспользоваться предоставленным арендатору правом на одностороннее расторжение договора.

ООО «Автоком» письмом от 09.06.2009 сообщило ООО «МиК» о том, что его действия по отключению электроэнергии с 04.06.2009 незаконны, и потребовало возобновить поставку электроэнергии, указав на то, что в противном случае с 04.06.209 арендатор оставляет за собой право не уплачивать арендную плату, а также предъявить к возмещению убытки, вызванные неправомерными действиями арендодателя

Письмом от 17.06.2009 ООО «Автоком» предложило рассмотреть вопрос о приостановлении действия договора аренды до устранения причин прекращения подачи электроэнергии.

Письмом от 26.06.2009 ООО «МиК» повторно попросило подтвердить отказ от договора аренды в связи с тем, что помещение арендатором не используется.

Письмом от 07.07.2009 ООО «Автоком» ответило отказом и выразило желание сохранить арендные отношения.

Истец, ссылаясь на нарушение ответчиком условий спорного договора в части своевременного внесения арендных платежей, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования, арбитражный суд посчитал их частично обоснованными.

Проверив материалы дела, апелляционная инстанция не находит оснований не согласиться с принятым судом решением.

Из статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее -                ГК РФ) следует, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

На основании статьи 314 ГК РФ, если обязательство предусматривает день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода.

Сроки внесения платежей и их размер сторонами согласованы в разделе 3 спорного договора.

На основании пункта 1 статьи 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Между тем в соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

  Согласно пункту 1 статьи 611 названного Кодекса арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

На основании статьи 612 того же Кодекса арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора. Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.

Вместе с тем, в соответствии со статьей 421 ГК РФ стороны свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Статьей 310 ГК РФ установлено, что односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

 Факт передачи объекта в аренду ООО «Автоком» не оспаривает.

 Как усматривается из переписки сторон, подтверждается материалами дела, ответчик с 04.06.2009 не имел возможности использовать арендуемые помещения в соответствии с целями аренды в связи с прекращением подачи электроэнергии.

   Оценив имеющиеся в деле доказательства, арбитражный суд обоснованно пришел к выводу об удовлетворении исковых требований в части взыскания арендной платы за период фактического пользования арендованным зданием - с 01.05.2009 по 03.06.2009 (до начала совершения истцом действий по отключению электроэнергии) в размере 143 000 руб., поскольку после 03.06.2009 пользование объектом аренды в соответствии с целевым назначением, определенным договором аренды от 10.02.2009, стало невозможным.

  Довод подателя жалобы о том, что обязанности арендодателя по поставке электроэнергии в спорном договоре не предусмотрены, судом отклоняется ввиду следующего.

  В силу пункта 1 статьи 654 ГК РФ размер арендной платы является существенным условием договора аренды зданий.

  Согласно пункту 3.3 договора аренды от 10.02.2009 расходы по оплате электроэнергии входят в арендную плату. Остальные эксплуатационные расходы оплачиваются арендатором отдельно, согласно счетам, предъявленным снабжающими организациями.

  Договор аренды, на основании которого ООО «Автоком» предоставлено в пользование здание по вышеназванному адресу, не предусматривает обязанности арендатора заключить договор энергоснабжения напрямую с энергоснабжающей организацией либо выступить в качестве субабонента.

  Таким образом, на основании договора аренды и норм закона, регулирующих отношения аренды, у ООО «МиК» возникло обязательство по предоставлению ответчику имущества в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, в том числе с исправными системами электроснабжения. Истец, являясь арендодателем, обязан обеспечить подачу электроэнергии в переданные арендатору помещения.

 Действия арендодателя по отключению подачи электроэнергии создают арендатору препятствия в пользовании арендованным имуществом.

 На основании пункта 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Пунктом 4.2 договора иного не предусмотрено.

Поскольку факт просрочки внесения арендных платежей за май 2009 года и по 03.06.2009 подтвержден материалами дела и ответчиком не оспаривается, то судом первой инстанции сделан правильный вывод об обоснованности иска в части взыскания пеней в размере 90 800 руб. за просрочку оплаты аренды по спорному договору.

При этом суд первой инстанции воспользовался правом, предоставленным статьей 333 ГК РФ, и, применив принцип несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, уменьшил размер пеней до 30 000 руб.

Доводы подателя жалобы о том, что факт временного отсутствия электроэнергии, воды, тепла и газа не является основанием для отказа от арендуемого имущества, не могут быть приняты во внимание, так как противоречат положениям статьей 606, 611, 614 ГК РФ.

  Более того, как усматривается из переписки сторон, инициатором прекращения договорных отношений выступил арендодатель.

  Судом первой инстанции установлено и подтверждено истцом, что спорное здание с 01.08.2009 передано в аренду другому лицу, при этом спорный договор с ООО «Автоком» расторгнут в установленном порядке не был.

Ссылка подателя жалобы на то, что основания для расторжения спорного договора и нарушение ответчиком сроков внесения арендных платежей не отражены в решении суда, отклоняется апелляционной коллегией, так как суд первой инстанции отразил в оспариваемом судебном акте основания частичного его удовлетворения (статьи 309, 614 ГК РФ) и основания отказа в части признания спорного договора расторгнутым с 25.06.2009 (статьи 450,  619 ГК РФ), указав, что односторонний отказ истца от спорного договора разделом 5 спорного договора аренды не предусмотрен.

Довод истца о том, что уменьшение судом суммы пеней необоснованно,  во внимание не принимается в связи со следующим.

Согласно статье 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе ее уменьшить.

 На основании пункта 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.1997 № 17 «Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации» основанием для применения статьи 333 ГК РФ может служить только явная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательств. Критериями для установления несоразмерности