Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.02.2010 по делу n А44-1155/2009. Отменить решение полностью и принять новый с/а

ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Батюшкова, д.12, г. Вологда, 160001

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

04 февраля 2010 года

г. Вологда

Дело № А44-1155/2009  

Резолютивная часть постановления объявлена 28 января 2010 года.

Полный текст постановления изготовлен 04 февраля 2010 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Писаревой О.Г., судей Журавлева А.В. и Козловой С.В.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Воеводиной О.Н.,

при участии от ООО «Белый камень» - Волковой Е.П. по доверенности от 11.01.2010 № 01/юр,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «ГолдСтар» на решение Арбитражного суда Новгородской области от 16 октября 2009 года по делу            № А44-1155/2009 (судья Бестужева Г.М.),

у с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью «Белый Камень» (далее – ООО «Белый Камень») обратилось в Арбитражный суд Новгородской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «ГолдСтар» (далее –                       ООО «ГолдСтар») о взыскании 442 951 руб. 88 коп. по договору аренды нежилых помещений от 27.11.2007, из них: 413 201 руб. 48 коп. долга по арендной плате за период с 01.12.2008 по 28.02.2009, 29 750 руб. 40 коп. пеней за период с 13.01.2008 по 25.03.2009.

ООО «ГолдСтар» предъявило встречный иск к ООО «Белый Камень» о взыскании 510 551 руб. 81 коп. стоимости произведенных улучшений арендованного имущества.

Решением суда от 16 октября 2009 года первоначальный иск удовлетворен частично. Суд взыскал с ООО «ГолдСтар» в пользу ООО «Белый Камень» 413 201 руб. 48 коп. задолженности, 29 750 руб. 40 коп. пеней за просрочку исполнения обязательства, 9910 руб. 33  коп. расходов по уплате государственной пошлины. В остальной части иска отказал. ООО «ГолдСтар» в удовлетворении встречных исковых требований к ООО «Белый Камень» отказано.

ООО «ГолдСтар» с решением суда не согласилось, в апелляционной жалобе, ссылаясь на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда, изложенных в решении, фактическим обстоятельствам дела, просит его отменить и принять по делу новый судебный акт. По его мнению, в акте приема-передачи арендованного помещения указаны все его недостатки (согласованы сторонами и не оспариваются), которые не позволяли его использование для целей заключенного спорного договора. Считает, что передача в таком состоянии арендованного помещения предполагает согласие арендодателя на его ремонт и дополнительных согласований не требуется. После расторжения спорного договора арендодатель принял помещения по акту приема-передачи без замечаний, не оспорив как объем, так и стоимость проведенного капитального ремонта. При досрочном расторжении договора по инициативе арендодателя стоимость произведенного капитального ремонта возмещается арендатору. Полагает, что отказ суда в назначении строительно-технической экспертизы не обоснован. Указывает, что им не оплачены счета за два месяца 2009 года на сумму     222 200 руб., а суд взыскал 413 201 руб. 38 коп.

Представитель ООО «Белый Камень» в отзыве на жалобу и в суде апелляционной инстанции с доводами, изложенными в ней, не согласился. Просит оставить апелляционную жалобу без удовлетворения. Вместе с тем, заявил об отказе от требования о взыскании с ответчика 3968 руб. задолженности по арендной плате за один день февраля 2009 года, поскольку ООО «ГолдСтар» объект аренды возвратило истцу 27.02.2009, а исковые требования по взысканию арендных платежей предъявлены за полный месяц февраль 2009 года.

ООО «ГолдСтар», надлежащим образом извещено о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителей в суд не направило, в связи с этим дело рассмотрено в его отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, арбитражный суд апелляционной инстанции находит жалобу подлежащей частичному удовлетворению.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, ООО «Белый Камень» является собственником встроенного нежилого помещения общей площадью 210,50 кв.м на первом этаже здания, расположенного по адресу: город Великий Новгород, улица Псковская, дом 15, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 03.08.2007 серии 53  № 210503 (том 2, лист 33).

ООО «Белый Камень» (арендодатель) и ООО «ГолдСтар» (арендатор) 27.11.2007 заключили договор аренды, согласно которому арендодатель передал, а арендатор принял во временное владение и пользование часть нежилых помещений № 6, 9 общей площадью 101 кв.м (Приложение № 1 к договору), расположенных по вышеназванному адресу, за определенную в договоре плату для продажи продуктов питания, вино-водочных изделий.

Срок действия договора аренды установлен сторонами в пункте 2.1 - с 27.11.2007 на 3 года.

Разделом 3 договора определены права и обязанности сторон.

Пунктом 4.1 договора предусмотрена арендная плата.

Стороны в пункте 5.4 установили, что при просрочке исполнения обязательств, в частности неуплате в срок арендной платы, начисляются пени в размере 0,1 % от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки, но не более 10% от суммы просроченного платежа.

Актом приема-передачи от 01.01.2008 арендованное помещение передано арендодателем арендатору с указанием на техническое состояние арендованного помещения (том 1, лист 14).

Стороны спорного договора подписали 01.01.2009 дополнительное соглашение, согласно которому с 01.01.2009 постоянная часть арендной платы составляет 111 100 руб. (том 1, лист 123).

ООО «Белый Камень» 13.02.2009 известило ООО «ГолдСтар» об имеющемся долге и предложило его уплатить в срок до 27.02.2009 (том 1,       лист 25).

ООО «ГолдСтар» 16.02.2009 уведомило ООО «Белый Камень» о досрочном расторжении спорного договора в связи с нерентабельностью магазина (том 2, лист 1).

Актом приема-передачи от 27.02.2009 арендатор возвратил арендованные помещения арендодателю (том 1, лист 16).

Поскольку требование об оплате аренды ООО «ГолдСтар» не исполнило, ООО «Белый Камень» обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.    ООО «ГолдСтар», ссылаясь на произведенный ремонт в арендованных помещениях в связи с его непригодностью для целей аренды, заявило встречное требование о взыскании стоимости  ремонтных работ.

Суд первой инстанции, удовлетворяя первоначальный иск, признал его частично обоснованным, а отказывая в удовлетворении встречного иска, посчитал его необоснованным как по праву, так и по размеру.   

Проверив материалы дела, апелляционная инстанция считает, что обжалуемый судебный акт подлежит частичной отмене в связи с несоответствием выводов суда, изложенных в решении, фактическим обстоятельствам дела.

Из статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) следует, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Из пункта 1 статьи 425 ГК РФ следует, что договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 606 указанного Кодекса по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование, а арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы, ее размер определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).

На основании статьи 314 ГК РФ, если обязательство предусматривает день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода.

Сроки внесения арендных платежей и их размер сторонами согласованы в договоре аренды.

   Вместе с тем, на основании пункта 3 статьи 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

   В силу пункта 2 статьи 609 указанного Кодекса договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

   Как определено пунктом 2 статьи 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Из материалов дела следует, что договор аренды от  27.11.2007 заключен на три года, в связи с этим зарегистрирован 01.04.2008 (том 2, лист 24) в установленном Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон № 122-ФЗ) порядке.

Согласно пункту 4.1 договора арендная плата состоит из постоянной части в размере 135 307 руб. и переменной - за пользование электроэнергией в соответствии с показаниями электросчетчика на основании выставленных арендодателем счетов. Арендная плата выплачивается арендатором ежемесячно, авансовым платежом, на основании счета, выставляемого арендодателем. Арендодатель выставляет указанный счет не позднее 10 числа месяца, за который уплачивается арендная плата, но не ранее 25 числа месяца, предшествующего оплачиваемому.  Арендатор оплачивает выставленный арендодателем счет в течение десяти рабочих дней с даты его получения.

При этом пунктом 4.3 данного договора предусмотрено, что расчет суммы арендной платы и её начисление производится с даты первого дня торговли по дату подписания акта возврата помещений включительно.

Объект аренды передан арендодателем арендатору 01 августа 2008 года, о чем свидетельствует подписанный сторонами договора акт приема-передачи (том 1, лист 14).

Арендованное имущество возвращено арендатором арендодателю            27 февраля 2009 года, что подтверждается актом (том 1, лист 16).

Таким образом, в указанный период времени арендатор фактически пользовался помещением, что им не оспаривается, и, соответственно,  арендодатель вправе требовать внесения платы за его использование.

Вместе с тем, 01.01.2009 сторонами подписано дополнительное соглашение к договору аренды, согласно которому с 01.01.2009 установлена ежемесячная арендная плата (постоянная часть) в размере 111 100 руб.

  Однако данное дополнительное соглашение в установленном Законом    № 122-ФЗ порядке не зарегистрировано, поэтому в силу статей 452, 453,          654 ГК РФ является незаключенным.

  Данный вывод подтверждают разъяснения Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенные в пункте 9 Информационного письма от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

  Как усматривается из материалов дела, ООО «Белый камень» предъявило требование о взыскании арендных платежей за пользование арендованным имуществом за декабрь 2008 года в размере 135 307 руб., за январь 2009 года - 111 100 руб. и за февраль 2009 года - 111 100 руб. Таким образом, за 2009 год арендная плата предъявляется к взысканию ООО «Белый камень» исходя из размера арендной платы, установленной дополнительным соглашением от 01.01.2009.

  Представленными в материалы дела доказательствами подтверждается, что арендодатель  уплатил в счет арендных платежей денежные средства в сумме 1 488 377 руб.

  Вместе с тем, поскольку при рассмотрении дела арбитражный суд не вправе выйти за пределы исковых требований, принимая во внимание расчет истца (по первоначальному иску), с учетом размера арендной платы, определенной дополнительным соглашением к договору аренды в размере 111 100 руб. за январь и февраль 2009 года (27 дней), арендодателю за период с 01.01.2008 по 27.02.2009 следовало уплатить арендные платежи (постоянная часть) в общей сумме 1 841 916 руб. 14 коп.

Таким образом, недоплата составляет 353 539 руб. 14 коп.

В суде апелляционной инстанции  истец (ООО «Белый камень») заявил об отказе от требования о взыскании с ответчика 3968 руб. задолженности по арендной плате за один день февраля 2009 года, поскольку ООО «ГолдСтар» объект аренды возвратило истцу 27.02.2009, а исковые требования по взысканию арендных платежей предъявлены за полный месяц февраль          2009 года.

Поскольку данный отказ не противоречит закону и не нарушает права других лиц, он принимается апелляционным судом на основании                 статьи 49 АПК РФ. Производство по делу в этой части подлежит прекращению в силу статьи 150 АПК РФ, а решение суда в указанной части – отмене.

При таких обстоятельствах иск о взыскании с ООО «ГолдСтар» в пользу ООО «Белый камень» арендной платы (постоянная часть) в размере          353 539 руб. 14 коп. удовлетворен судом обоснованно.

При этом довод ООО «ГолдСтар» о  том, что арендная плата должна начисляться с 05.02.2008 – даты получения санитарно-эпидемиологического заключения с целью разрешения на эксплуатацию помещения в качестве магазина, противоречит условиям спорного договора аренды. В частности, пунктом 4.3 данного договора установлено, что расчет суммы арендной платы и её начисление производится с даты передачи помещения по акту приема-передачи по дату подписания акта возврата помещения включительно. 

Более того, предъявленный ООО «Белый камень» счет для оплаты         ООО «ГолдСтар» аренды за январь 2008 года от 28.01.2008 № 8 на 135 307 руб. (том 1, лист 61) последним оплачен, о чем свидетельствует платежное поручение от 04.02.2008 № 79 (том 1, лист 62).

Вместе с тем, арендатор принял на себя обязательства по уплате арендной платы (переменная часть) за пользование электроэнергией согласно пункту 4.1.2 договора аренды.

ООО «Белый камень» выставило для оплаты за пользование электроэнергией счета на общую сумму 194 492 руб. 17 коп., в том числе от 10.09.2008 № 76 на 114 780 руб. 08 коп, от 01.11.2008 № 96 на 24 017 руб.         61 коп., от 01.12.2008 № 104 на 18 074 руб. 46 коп., от 01.01.2009 № 7 на 13 842 руб. 50 коп., от 01.02.2009 № 14 на 23 777 руб. 52 коп., которые оплачены арендодателем в сумме 138 797 руб. 69 коп., что подтверждается