Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.02.2010 по делу n А44-1155/2009. Отменить решение полностью и принять новый с/а

платежными поручениями от 27.11.2008 № 427 и от 29.09.2008 № 148 (том 2, листы 93, 94).

  Факт  и количество предъявленной для оплаты электрической энергии арендодатель не оспаривает.

  Таким образом, осталась неоплаченной переменная часть арендной платы в размере 55 694 руб. 48 коп., а потому удовлетворение данного требования    ООО «Белый камень» правомерно.

  Вместе с тем, суд апелляционной инстанции находит необоснованным взыскание с ООО «ГолдСтар» в пользу ООО «Белый камень» пеней в размере 29 750 руб. 40 коп. за период с 13.01.2008 по 25.03.2009.

Пунктом 5.4 договора стороны установили, что при просрочке исполнения обязательств, в частности неуплате в срок арендной платы, начисляются пени в размере 0,1 % от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки, но не более 10% от суммы просроченного платежа.

Между тем срок внесения арендных платежей арендатором поставлен в зависимость от даты направления ему счета арендодателем и установлен пунктом 4.3 договора аренды – в течение десяти рабочих дней с даты его получения.

Однако доказательств, подтверждающих получение (вручение) соответствующих счетов ООО «ГолдСтар», в материалах дела нет, суду не представлено.

Имеющееся в деле доказательство направления арендодателем арендатору счета от 27.02.2009 № 23 (том 2, листы 31-32) судом во внимание не принимается, поскольку счет под таким номером и датой  для оплаты           ООО «ГолдСтар» не предъявлялся, о чем свидетельствуют реестры выставленных счетов, приобщенные в материалы дела.  Под названным номером присутствует лишь счет от 03.03.2008.

При таких обстоятельствах срок, с которого обязательство по внесению арендных платежей в соответствии с условиями спорного договора аренды считается арендодателем нарушенным, не представляется возможным.

В свете изложенного правовых оснований для удовлетворения данного требования у суда первой инстанции не имелось. Решение суда в указанной части подлежит отмене.

Вместе с тем, довод ООО «ГолдСтар» о том, что арендованные помещения были переданы в непригодном для целей аренды состоянии, отклоняется ввиду следующего.

Согласно статье 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В силу статьи 612 упомянутого Кодекса арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора. Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества. Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков. Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Как следует из материалов дела, объект аренды передан Обществу по акту от 01.01.2008 (том 1, лист 14), в котором указано его техническое состояние. При этом в графу «замечания, недостатки, сроки устранения» какие-либо сведения не внесены.

Из данного акта не следует, что арендованное помещение технически непригодно для использования в соответствии с целями аренды.

Доказательств того, что оно находится в ненадлежащем, аварийном состоянии, не имеется. Каких-либо недостатков спорного помещения в нем не отражено.

Не имеется в материалах дела и обращений арендатора к арендодателю с требованием об устранении таковых.

Кроме того, в силу пункта  3.1.6 договора аренды от 27.11.2007 арендодатель принял на себя обязательство по обеспечению сдаваемого помещения электроэнергией, отоплением, горячим и холодным водоснабжением.

Доказательств предъявления арендатором претензий арендодателю в связи с отсутствием (неоказанием) данных услуг суду не представлено.

Кроме того, исходя из статьи 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды, а арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

В соответствии со статьей 623 этого же Кодекса в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

В пункте 3.1.2 договора определено, что арендодатель обязан передать помещение без каких либо дефектов, которые могли бы помешать использованию помещения, в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению использования арендатором помещений. При досрочном расторжении настоящего договора по инициативе арендодателя возместить арендатору стоимость неотделимых без вреда для помещения улучшений с учетом их износа, произведенных арендатором за счет собственных средств и с согласия арендодателя. Возмещение стоимости вышеуказанных улучшений производится арендодателем в течение 3-2 (трех) дней с даты возврата помещения арендодателю по соответствующему акту (подпункт 3.1.11).

В силу пункта 3.4.1 договора арендатор имеет право производить дополнительные работы по улучшению помещения, в том числе, включая, но не ограничиваясь, проводить дополнительные работы по текущему ремонту, переустройству, отделке и содержанию арендуемого помещения за свой счет и по предварительному согласованию с арендодателем. По окончании срока действия  договора либо досрочном его расторжении изъять произведенные им улучшения помещения, которые могут быть отделены без ущерба для помещения (отделимые улучшения). Отделимые улучшения являются собственностью арендатора (пункт 3.4.2 договора). При досрочном расторжении договора по инициативе арендодателя получить возмещение стоимости неотделимых без вреда для помещения улучшений помещения с учетом их износа, произведенных арендатором за счет собственных средств и с согласия арендодателя. Стоимость неотделимых улучшений помещения, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит (подпункт 3.4.8).

Кроме того, пункт 3.3.4 договора устанавливает, что арендатор обязан в течение пяти дней после окончания срока действия договора возвратить  помещение арендодателю по акту, подписываемому сторонами, в состоянии не худшем, чем то, в котором помещение было передано арендатору, с учетом его нормального износа.

Как правильно указал суд первой инстанции, ООО «ГолдСтар» в нарушение вышеназванных условий договора не представило документов, подтверждающих согласие арендатора на проведение каких-либо ремонтных работ, согласование с ним расходов на их осуществление, а также  необходимость их проведения.

Более  того, как следует из письма ООО «ГолдСтар» от 16.02.2009 № 7 (том 2, лист 1), в арендованных помещениях располагался магазин «Дарья», который работал, а решение о расторжении договора аренды последовало со стороны арендатора  ввиду нерентабельности магазина.

При этом довод подателя жалобы о том, что судом первой инстанции необоснованно отказано в проведении строительно-технической экспертизы для установления характера выполненных арендодателем работ (капитальный или текущий), судом апелляционной инстанции во внимание не принимается, поскольку в данном случае проведение любых работ по улучшению объекта аренды при отсутствии на то согласия арендатора (и при отсутствии доказательств необходимости  их осуществления) служит отказом для их возмещения.

Ссылка ООО «ГолдСтар» на то, что в акте приема-передачи арендованных помещений из аренды от 27.02.2009 указано на произведенные арендодателем улучшения, с которыми арендатор согласился, не может служить основанием для их возмещения ввиду следующего.

В данном акте претензий по качеству  принятого объекта аренды не содержится. Не отражены в нем и проведенные арендатором работы, а также их стоимость. Кроме того, из него не следует, что ООО «Белый камень» приняло  на себя обязанности по возмещению произведенных ООО «ГолдСтар» расходов по улучшению арендованного имущества.

Таким образом, суд апелляционной инстанции считает обоснованным отказ суда первой инстанции в удовлетворении требования ООО «ГолдСтар» о взыскании с ООО «Белый камень» 510 551 руб. 81 коп. стоимости улучшений арендованного имущества.

Нарушений норм процессуального права, которые привели или могли привести к принятию неправильного решения, судом первой инстанции не допущено.

Расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение дела судом первой инстанции подлежат возмещению ООО «Белый камень» за счет ООО «ГолдСтар» пропорционально удовлетворенным исковым требованиям на основании статьи 110 АПК РФ.

При подаче искового заявления ООО «Белый камень» уплатило госпошлину в сумме 10 359 руб. 12 коп., что подтверждается платежными поручениями от 24.03.2009 № 238 (том 1, лист 26) и от 02.04.2009 № 257 (том 1, лист 35). Между тем с заявленных исковых требований в размере 438 983 руб. 88 коп. (с учетом отказа от иска в размере 3968 руб.) следовало уплатить госпошлину в сумме 13 779 руб. 67 коп. Поскольку госпошлина внесены в меньшем, чем установлено Налоговым кодексом Российской Федерации, размере, недостающая часть в сумме 3420 руб. 55 коп. подлежит взысканию с истца в федеральный бюджет.

Более того, при подаче встречного иска ООО «ГолдСтар» внесло государственную пошлину платежным поручением от 12.05.2009 № 248 в размере 11600 руб. Между тем за предъявление иска о взыскании 510 551 руб. 81 коп. следовало уплатить 15 211 руб. 03 коп. Таким образом, государственная пошлина в размере 3611 руб. 03 коп. подлежит взысканию с ООО «ГолдСтар» в федеральный бюджет.

Государственная пошлина за рассмотрение апелляционной жалобы подлежит возмещению ООО «ГолдСтар» за счет ООО «Белый камень» пропорционально удовлетворенным заявленным в жалобе требованиям.

Руководствуясь статьями 49, 104, 110, 150, 151, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

п о с т а н о в и л :

решение Арбитражного суда Новгородской области от 16 октября          2009 года по делу № А44-1155/2009 отменить в части взыскания 3968 рублей долга, 29 750 руб. 40 коп. пеней и распределения судебных расходов, изложив резолютивную часть решения суда в следующей редакции:

«Производство по делу в части взыскания 3968 руб. долга прекратить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ГолдСтар» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Белый Камень»           409 233 руб. 62 коп. долга, 12 845 руб. 82 коп. расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение дела судом первой инстанции.

В остальной части иска обществу с ограниченной ответственностью «Белый Камень» отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Белый Камень» в федеральный бюджет 3420 руб. 55 коп. государственной пошлины за рассмотрение дела в суде первой инстанции.

Отказать обществу с ограниченной ответственностью «ГолдСтар» в удовлетворении исковых требований к обществу с ограниченной ответственностью «Белый камень» о взыскании 510 551 руб. 81 коп.  стоимости  улучшений арендованного имущества.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ГолдСтар» в федеральный бюджет 3 611 руб. 03 коп. государственной пошлины за рассмотрение дела в суде первой инстанции».

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Белый Камень» в пользу общества с ограниченной ответственностью «ГолдСтар» 100 руб.  расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции.

Председательствующий                                                                 О.Г. Писарева

Судьи                                                                                                     А.В. Журавлев

                                                                                                         С.В. Козлова