Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.03.2010 по делу n А13-11611/2009. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Батюшкова, д.12, г. Вологда, 160001

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

31 марта 2010 года                         г. Вологда                   Дело № А13-11611/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 24 марта 2010 года.

Полный    текст   постановления    изготовлен   31 марта 2010 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Зайцевой А.Я., судей  Журавлева А.В. и Федосеевой О.А.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Воеводиной О.Н.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью «Ремонтно-строительная фирма»  Агафонова А.А. по доверенности от 24.12.2009,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Ремонтно-строительная фирма»  на решение Арбитражного суда Вологодской области от  29 января 2010 года по делу № А13-11611/2009 (судья Курпанова Н.Ю.),

у с т а н о в и л:

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Вологодской области (далее – Теруправление)  обратилось в Арбитражный суд Вологодской области  с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Стройинвест» (далее –         ООО «Стройинвест») о взыскании 240 998 руб. 46 коп. задолженности по договору аренды земельного участка от 15.07.2008 № 202 и 14 003 руб. 69 коп. пеней за просрочку внесения платежей, а также с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Ремонтно-строительная фирма» (далее – ООО  «РСФ») о взыскании задолженности по договору аренды от 15.07.2008  № 202 в размере 91 312 руб. 60 коп. и 7495 руб. 43 коп. пеней.

Делам присвоены номера А13-11611/2009 и А13-11612/2009.

Определением суда от 20.10.2009 вышеназванные дела объединены в одно    производство   для совместного рассмотрения. Делу присвоен номер А13-11611/2009.

Истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) изменил исковые требования и просил  взыскать с ООО «Стройинвест»  193 375 руб. 63 коп. задолженности по арендной плате по состоянию на дату расторжения договора и акта передачи имущества   арендодателю   (14.05.2009) и  29 412 руб. 84 коп. неустойки, с ООО «РСФ» - 73 268 руб.  50 коп.  задолженности по арендной плате на ту же дату и 10 663 руб. 11 коп. пеней за просрочку внесения арендных платежей.

Решением от 29.01.2010  взыскано с ООО «Стройинвест» 203 375 руб.          63 коп., из них: 193 375 руб. 63 коп. задолженности и 10 000 руб. пеней с перечислением Управлению федерального казначейства   по   Вологодской области по соответствующим реквизитам, в  федеральный бюджет -  5311 руб. 03 коп. государственной  пошлины. В остальной части иска отказано. Взыскано с ООО «РСФ» 78 268 руб. 50 коп., из них: 73 268 руб. 50 коп. задолженности и 5000 руб. пеней с перечислением по соответствующим реквизитам Управления федерального казначейства по Вологодской области,  в  федеральный бюджет - 2323 руб. 37 коп. государственной пошлины. В остальной части иска отказано.

ООО «РСФ» с судебным актом не согласилось, в апелляционной жалобе, ссылаясь на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, неправильное применение норм материального права,  просит   его отменить в части  взыскания  с ответчика ООО «РСФ» в пользу истца  задолженности по арендной плате и пеней в размере 78 268 руб. 50 коп. и прекратить производство по делу.

Доводы подателя жалобы сводятся к  следующему: оснований для взыскания арендной платы с ООО «РСФ» не имеется, поскольку  арендодатель не исполнил надлежащим образом свои обязательства  и передал арендатору имущество с нарушением   требований, установленных статьей 611 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ). ООО «РСФ» фактически не использовало и не могло использовать переданный в аренду земельный участок, поскольку арендуемое имущество предназначено исключительно для эксплуатации и обслуживания дома № 7 по улице Ленина, которое также не использовалось и не могло быть использовано арендатором, так как находилось в аварийном состоянии. Опасность обрушения здания делало невозможным использование территории, непосредственно прилегающей к зданию. Вывод суда о том, что ответчик располагал сведениями о недостатках переданного в аренду имущества, основан на неверном применение норм материального права, поскольку предметом договора аренды являлось не здание, а расположенные в нем помещения, состояние которых не оговорено в договоре. Суд в нарушение требований статьи 170 АПК РФ не дал оценки возражениям   ООО «РСФ», изложенным в судебном заседании, в части нарушения требований статьи 29 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) при заключении договора аренды. Судом не принят во внимание тот факт, что договор аренды нежилых помещений от 23.10.2006          № 96 считается заключенным с момента его государственной регистрации, то есть с  17.10.2008. Вместе с тем, договор аренды земельного участка № 202 заключен до заключения договора аренды нежилых помещений № 96. В силу изложенного договор № 96 заключен с нарушением требований закона и в силу статьи 168 ГК РФ является недействительным и не создающим правовых последствий.

В    судебном    заседании апелляционной инстанции представитель  ООО «РСФ»  доводы жалобы поддержал, просил решение суда отменить в  части  взыскания с данного ответчика  в пользу истца  78 268 руб. 50 коп. задолженности  по арендной плате и пеней, в иске к ООО «РСФ» отказать.

Теруправление и ООО «Стройинвест»  надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителей в суд не направили, отзывы на жалобу не представили, в связи с этим  дело рассмотрено в их отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 АПК РФ.

В соответствии с частью 5 статьи 268 АПК РФ в случае, если в порядке  апелляционного производства обжалуется только часть  решения, арбитражный суд  апелляционной инстанции  проверяет законность и обоснованность  решения только в обжалуемой  части, если при этом  лица, участвующие в деле, не заявят возражений.

Поскольку  ответчик  обжалует  решение суда только в части взыскания с ООО «РСФ» задолженности и пеней в размере 78 268 руб. 50 коп., а со стороны лиц, участвующих в деле, возражений не представлено, апелляционная инстанция проверяет  судебный акт только в обжалуемой части.

Выслушав  представителя ООО «РСФ», исследовав доказательства по делу, доводы жалобы, проверив законность и обоснованность судебного акта в обжалуемой части, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения жалобы.

Как следует    из   материалов   дела, Теруправление (арендодатель) и ООО «Стройинвест» (арендатор) заключили договор аренды нежилых помещений от 19.02.2008 № 6.

В соответствии с данным договором  арендодатель передает, а арендатор  принимает в аренду  (временное пользование)  нежилые помещения  № 1-3,3а, 3б, 4-9 по плану техпаспорта на втором этаже и  помещения № 1-4,4а, 5-7 по плану техпаспорта на третьем этаже, общей площадью  731, 60 кв.м, находящиеся в здании по адресу: город Вологда, улица Ленина, дом 7, для использования под офис.

Договор заключен сроком действия с 01.01.2008 по 31.12.2013 и 18.09.2008 зарегистрирован в управлении Федеральной регистрационной службы по Вологодской области.

Помещения 01.01.2008 переданы по акту приема-передачи арендатору.

Теруправление (арендодатель) и ООО «РСФ» (арендатор) заключили договор аренды нежилых помещений от 23.10.2006 № 96.

По условиям данного договора арендодатель  передает, а арендатор принимает в аренду (временное пользование)  нежилые помещения   № 1-3, 3а, 4-15 по плану техпаспорта  на первом этаже, находящиеся  в здании  по адресу: город Вологда,  улица Ленина, дом 7, общей площадью 276, 9 кв.м для использования под офис.

Срок аренды установлен с  01.11.2006 по 31.12.2011.

Договор 17.10.2008 зарегистрирован в установленном законом порядке.

Помещения переданы по акту от 01.11.2006.

Теруправление  (арендодатель), ООО «РСФ», ООО «Стройинвест» и ООО «Турист» (арендаторы) 15.07.2008  заключили договор № 202 аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности.

В соответствии с пунктом 1.1 договора арендодатель предоставляет, а арендаторы, использующие  помещения  общей площадью 1263, 80 кв.м, принимают в аренду из земель  населенных пунктов земельный участок, находящийся в федеральной собственности,  с кадастровым номером 35:24:0202001:0043, общей площадью 997 кв.м, местоположение установлено относительно  ориентира – здания магазина, расположенного в границах  участка,  адрес ориентира: город Вологда, улица Ленина, дом 7, для эксплуатации и обслуживания здания в границах, указанных  в кадастровой карте (плане) в следующем распределении:

ООО «Стройинвест», использующее  помещения общей площадью               731, 60 кв.м, доля  в использовании земельного участка составляет  578/997;

ООО «РСФ»,  использующее помещения  общей площадью  276, 90 кв.м, доля земельного участка - 219/997;

ООО   «Турист»,    использующее       помещения       общей площадью 255, 30 кв.м, доля земельного учстка  - 200/997.

Срок аренды установлен с  05.05.2008 по 04.04.2009.

Земельный участок передан в аренду  по акту приема-передачи от 15.07.2008.

По истечении указанного в договоре срока арендаторы продолжали пользоваться имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя, поэтому договор был возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 ГК РФ.

Дополнительным соглашением от 20.04.2009 к данному договору  стороны исключили из числа участников по договору ООО «Турист».

Соглашением от 16.06.2009 стороны расторгли договор аренды от 15.07.2008 № 202 с 14.05.2009 в связи с расторжением договоров аренды помещений, находящихся в здании, расположенном на данном земельном участке.

Земельный участок возвращен арендодателю по акту приема-передачи от 14.05.2009.

По расчету Теруправления задолженность  ООО «Стройинвест» по арендной плате  по состоянию  на 14.05.2009 составила 193 375 руб. 63 коп. Истец также начислил и предъявил  29 412 руб. 84 коп. неустойки.

По расчету Теруправления задолженность  ООО «РСФ»  по арендной плате за период с  05.05.2008 по 13.05.2009  составила 73 268 руб. 50 коп. Истец начислил и предъявил  также 10 663 руб. 11 коп. неустойки за период  с 26.07.2008 по 04.12.2009.

Ненадлежащее выполнение договорных обязательств по внесению платы за землю явилось основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Рассматривая иск в части требований  Теруправления к ООО «РСФ», суд первой инстанции пришел к следующим выводам: требование истца о взыскании платы  за пользование земельным участком является обоснованным  по праву и по размеру в силу  статьи 614 ГК РФ;  получив имущество  в аренду, ответчик принял на себя обязательства по внесению  арендных платежей с момента подписания акта приема-передачи; доказательств, подтверждающих наличие  затруднений в использовании  земельного участка, которые   вызваны  ненадлежащим  исполнением  арендодателем  обязанностей по договорам аренды расположенных в здании нежилых помещений, арендатор суду не представил. Истец передал ответчику земельный участок, при этом  при заключении договора  он знал о фактическом состоянии нежилых помещений в здании на арендуемой территории и претензий по данному вопросу  при заключении  договора не предъявил.  Требование о взыскании  договорной неустойки является обоснованным в силу  пунктов 4.5 и 7.1 договора аренды, при этом ее размер    подлежит уменьшению  до 5000 руб. в порядке применения статьи 333 ГК РФ.

Арбитражный суд  апелляционной инстанции находит данные выводы правильными и соответствующими обстоятельствам дела.

Согласно статьям 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. При этом односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Суд первой инстанции установил, что обязательство  ответчика по внесению  платежей возникло в силу  договора, заключенного между сторонами, и  в результате  выполнения  истцом  обязанности по предоставлению земельного участка в аренду по акту.

Довод  подателя о том, что оснований для  взыскания платы за пользование земельным участком не имеется, поскольку он не пользовался  нежилыми помещениями по назначению в связи с  аварийностью здания, расположенного на данном земельном участке, был предметом подробного исследования в суде первой инстанции, ему дана мотивированная оценка, оснований не согласиться с которой  у апелляционной инстанции не имеется.

В соответствии со статьями 606 и 611 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. При этом арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Согласно статье 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

В то же время закон устанавливает, что арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

В соответствии с пунктом 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 арендодатель, который не исполнил обязательство по передаче сданного в аренду имущества в момент заключения договора или иной установленный договором срок, вправе требовать с арендатора внесения арендной платы только после фактической передачи последнему имущества.

Из материалов дела видно, что по договору аренды от 15.07.2008 № 202 Теруправление передало ответчику земельный участок. При этом  при заключении договора ответчик знал о фактическом состоянии нежилых помещений в