Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.03.2010 по делу n А66-3102/2009. Отменить решение полностью и принять новый с/а

ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Батюшкова, д.12, г. Вологда, 160001

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

31 марта 2010 года

г. Вологда

Дело № А66-3102/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 29 марта 2010 года.

Полный текст постановления изготовлен 31 марта 2010 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Федосеевой О.А., судей Журавлева А.В. и Зайцевой А.Я.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Берая Т.Г.,

         при участии от Отдела по управлению имуществом и земельным отношениям администрации города Конаково Бойковой М.С. по доверенности от 08.12.2009 № 21, Ивановой М.В. по доверенности от 08.12.2009 № 22 и Соловьева В.О. по доверенности от 08.12.2009 № 20, от некоммерческого партнерства «Торговый мир» Цыганова А.Ю. по доверенности от 31.03.2009,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Отдела по управлению имуществом и земельным отношениям администрации города Конаково и некоммерческого партнерства «Торговый мир» на решение Арбитражного суда Тверской области от 23 декабря 2009 года по делу              № А66-3102/2009 (судья Нофал Л.В.),

у с т а н о в и л:

Отдел по управлению имуществом и земельными отношениями администрации города Конаково (далее – Отдел) обратился в Арбитражный суд Тверской области с иском к некоммерческому партнерству «Торговый мир» (далее – НП «Торговый мир») о расторжении договора аренды от 12.01.2004 № 765, выселении НП «Торговый мир» из занимаемых им нежилых помещений общей площадью 638,20 кв.м, расположенных по адресу: Тверская область, г. Конаково, Торговый проезд, д. 3, кадастровый номер 69:43:0000000:00001:1-2902:1000/А и взыскании 2 666 275 руб. 72 коп., в том числе 1 577 275 руб. 44 коп. задолженности по арендной плате и 1 089 000 руб. 28 коп. неустойки.

Определением суда от 08.06.2009 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Комитет по управлению имуществом и земельными отношениями администрации Конаковского района (далее – Комитет) и общество с ограниченной ответственностью «Бизнес-Центр» (далее – ООО «Бизнес-Центр»).

Определением суда от 15.07.2009 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной регистрационной службы по Тверской области (далее – УФРС по Тверской области).

Решением Арбитражного суда Тверской области от 23 декабря 2009 года (с учетом определения об исправлении описок от 21.01.2010) исковые требования Отдела о расторжении договора аренды от 12.01.2004 № 765 оставлены без рассмотрения. С НП «Торговый мир» в пользу Отдела взыскано 1 577 275 руб. 44 коп. задолженности по арендной плате и 500 000 руб. неустойки, всего 2 077 275 руб. 44 коп., а также 24 831 руб. 38 коп. расходов по уплате государственной пошлины. В остальной части иска отказано. Отделу возвращено из федерального бюджета 4000 руб. 62 коп. государственной пошлины.

Отдел с судебным решением не согласился и обратился с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить в части оставления исковых требований о расторжении договора без рассмотрения, отказа в выселении ответчика, а также уменьшения договорной неустойки и принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований. Доводы жалобы сводятся к тому, что неустойка, заявленная истцом, соразмерна последствиям нарушения обязательств ответчиком. Считает необоснованным вывод суда о несоблюдении досудебного порядка урегулирования спора. Письменное предупреждение о необходимости исполнения обязательства, то есть погашения задолженности, содержится в двух уведомлениях, направленных ответчику 03.10.2008 и 14.11.2008, которые получены ответчиком. Истцом также 01.12.2008 направлено предложение о расторжении договора в связи с невнесением арендной платы. Ответчик в суде первой инстанции не заявлял о том, что им не получены вышеуказанные уведомления. Кроме того, вывод суда о том, что истом не представлено соглашение о расторжении договора аренды и акт приема-передачи, противоречит материалам дела, поскольку указанные документы направлялись ответчику вместе с уведомлением от 01.12.2008.

НП «Торговый мир» с судебным решением не согласилось и обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит его изменить в части взыскания задолженности по договору аренды, суммы неустойки и госпошлины, в удовлетворении исковых требований в данной части - отказать. Доводы жалобы сводятся к тому, что судом неправильно применены нормы материального права и неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела. Ответчик производил оплату по договору аренды в соответствии с пунктом 4.1 договора и приложениями № 1, 2. Отдел не уведомил НП «Торговый мир» об изменении расчетов по арендной плате. Дополнительное соглашение к договору аренду от 12.01.2004 № 765 об изменении арендной платы не зарегистрировано в установленном порядке. Кроме того, отсутствуют доказательства регистрации дополнительного соглашения от 26.02.2008 о перемене лиц в обязательстве. Расчет арендной платы является незаконным и не подлежащим применению. В соответствии с пунктом 2 статьи 8 Положения об аренде имущества, находящегося в собственности муниципального образования «Городское поселение город Конаково», утвержденного решением Совета депутатов города Конаково от 30.08.2007 № 246, размер годовой арендной платы за недвижимое имущество рассчитывается по формуле: Ап=Бап*Киз*Км*Кт*Кз*Кд*Кнж*Ку*S. Поскольку коэффициент «Ку» определяется Отделом, то им должны быть представлены доказательства установления значений этого коэффициента. Таких доказательств не имеется, поскольку значение данного коэффициента не установлено до настоящего времени. Вместе с тем, в материалах дела имеется неподписанное дополнительное соглашение, в котором в расчете арендной платы для НП «Торговый мир» коэффициент «Ку» составляет 1,5. При этом суд согласился с представленным расчетом арендной платы, взыскав ее с ответчика. Полагает, что суд обязан был проверить правомерность применения коэффициента «Кд», составляющего 2. Считает, что указанный коэффициент применен неправильно, поскольку арендатором выступает некоммерческое партнерство, которое не вправе заниматься предпринимательской деятельностью.

Отдел в отзыве на апелляционную жалобу НП «Торговый мир» в ее удовлетворении просил отказать.

НП «Торговый мир» в отзыве на апелляционную жалобу Отдела в ее удовлетворении просило отказать, решение в обжалуемой части Отделом – оставить без изменения.

В судебном заседании апелляционной инстанции представители Отдела  поддержали доводы, изложенные в жалобе, просили ее удовлетворить, а в удовлетворении жалобы НП «Торговый мир» – отказать.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель НП «Торговый мир» поддержал доводы, изложенные в жалобе, просил ее удовлетворить, а в удовлетворении жалобы Отдела – отказать.

Третьи лица надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения апелляционных жалоб, представителей в суд не направили. Комитет и ООО «Бизнес-Центр» представили ходатайства о рассмотрении жалоб без их участия. В связи с этим апелляционные жалобы рассмотрены в их отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Заслушав объяснения представителей сторон, исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции находит апелляционную жалобу Отдела подлежащей частичному удовлетворению, а решение суда первой инстанции в части оставления искового заявления Отдела о расторжении договора аренды без рассмотрения, отказа в выселении НП «Торговый мир» из нежилого помещения и распределения судебных расходов - подлежащим отмене в связи с несоответствием выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела. В остальной части решение суда следует оставить без изменения, а апелляционные жалобы Отдела и НП «Торговый мир» - без удовлетворения.

Как следует из материалов дела, 12.01.2004 Комитетом (правопредшественник, арендодатель) и НП «Торговый мир» (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения № 765, в соответствии с которым арендодатель обязался предоставить арендатору в аренду объект нежилого фонда (нежилое помещение) площадью 670,2 кв.м, расположенный по адресу: Тверская область, г. Конаково, Торговый проезд, д. 3, для использования под торговлю.

Договор заключен сторонами на срок с 01.01.2004 по 31.12.2028 (пункт 1.2 договора). По акту приема-передачи от 12.01.2004 арендодатель передал имущество арендатору.

Дополнительным соглашением от 12.01.2005 стороны уточнили площадь арендуемого помещения - 638,2 кв.м, подписав передаточный акт от 12.01.2005.

Стороны согласовали размер, сроки, порядок исчисления и порядок внесения арендной платы (раздел 4 договора).

Пунктом 4.3 договора стороны предусмотрели ответственность арендатора за просрочку перечисления арендной платы в виде пени в размере 0,5% от суммы задолженности за каждый день просрочки после 10 числа следующего месяца.

Пунктом 4.5 договора установлено, что в случае изменения Методики определения арендной платы или базовой ставки арендной платы, арендодатель вправе в одностороннем порядке произвести соответствующий перерасчет арендной платы. В этом случае арендатор обязуется производить оплату исходя из представленного ему расчета, начиная с первого числа, следующего за месяцем получения соответствующего уведомления о перерасчете платежа.

Пунктом 5.4 договора определено, что в соответствии с пунктом 2 статьи 450 и абзацем шестым статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении условий договора одной из сторон.

Любые изменения и дополнения к договору должны быть совершены в письменном виде и подписаны уполномоченными на то представителями сторон (кроме пункта 4.5 договора).

Договор аренды № 765 16.03.2005 зарегистрирован в установленном законом порядке.

Арендатор нарушил условия указанного выше договора об оплате и сроках внесения арендных платежей, что и явилось основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции признал их обоснованными частично.

Из пункта 1 статьи 614 ГК РФ следует, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В силу статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Статьей 310 данного Кодекса определено, что односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Поскольку задолженность НП «Торговый мир» в размере 1 577 275 руб. 44 коп. подтверждена материалами дела, ответчиком в порядке, предусмотренном статьей 65 АПК РФ, доказательств уплаты арендной платы по договору от 12.01.2004 не представлено, суд первой инстанции обоснованно взыскал указную сумму задолженности с НП «Торговый мир».

Доводам НП «Торговый мир», приведенным в отзыве на исковое заявление и продублированным в апелляционной жалобе, судом первой инстанции дана надлежащая правовая оценка. Выводы суда являются законными и обоснованными.

Суд первой инстанции признал несостоятельными доводы ответчика о том, что соглашение к договору аренду от 12.01.2004 № 765 об изменении арендной платы не зарегистрировано в установленном порядке, поскольку указанным договором (пункт 4.1) определен порядок исчисления арендной платы, что подтверждает соблюдение существенных условий для данного вида договоров (договоров аренды), и право арендодателя в одностороннем порядке производить перерасчет арендной платы (пункт 4.5) в зависимости от изменения Методики ее исчисления, утвержденной органами местного самоуправления, что повлекло обязанность арендатора вносить арендную плату в новом размере. Дополнительное соглашение от 26.02.2008 о расчете размера арендной платы подписано со стороны ответчика без замечаний, в связи с чем довод НП «Торговый мир», изложенный в жалобе, о том, что истец не уведомил его об изменении размера арендной платы, является бездоказательным.

Доводы НП «Торговый мир» о неправильном применении в расчете арендной платы коэффициентов, не принимаются арбитражным апелляционным судом, поскольку в суде первой инстанции они не заявлялись, задолженность по арендной плате по данным основаниям ответчиком не оспаривалась. Кроме того, одновременно с дополнительным соглашением от 26.02.2008 ответчиком подписано приложение № 1, в котором сторонами согласован расчет размера арендной платы с применением оспариваемых НП «Торговый мир» коэффициентов.

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Пунктом 4.3 договора стороны предусмотрели ответственность арендатора за просрочку перечисления арендной платы в виде пени в размере 0,5% от суммы задолженности за каждый день просрочки после 10 числа следующего месяца.

Суд первой инстанции правомерно взыскал с ответчика за период с 11.07.2008 по 15.04.2009 неустойку в размере 500 000 руб. с учетом статьи 333 ГК РФ.

Согласно части первой статьи 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств, длительность неисполнения обязательства.

В данном случае суд первой инстанции, исходя из анализа всех обстоятельств дела и оценки соразмерности заявленных сумм, пришел к выводу о наличии оснований для уменьшения неустойки, что не противоречит нормам материального права.

Суд апелляционной инстанции не находит в выводах суда первой инстанции, основанных на такой оценке доказательств, нарушений положений статьи 333 ГК РФ.

Таким образом, доводы, изложенные в жалобе Отдела в части неправомерного применения статьи 333 ГК РФ, подлежат отклонению арбитражным апелляционным судом по изложенным выше обстоятельствам.

Вместе