Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.04.2010 по делу n А66-5266/2009. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Батюшкова, д.12, г. Вологда, 160001

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

29 апреля 2010 года                        г.Вологда                   Дело № А66-5266/2009

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Тарасовой О.А., судей Виноградовой Т.В. и             Потеевой А.В. при ведении протокола секретарём судебного заседания Любишкина О.А.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью «Нинэль» Королёвой А.М. по доверенности от 14.01.2010,  от Комитета по управлению имуществом Тверской области Львова В.А. по доверенности от 16.10.2009  № 12440-04,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Нинэль» на решение Арбитражного суда Тверской области от 05 ноября 2009 года по делу           № А66-5266/2009 (судья Балакин Ю.П.),

у с т а н о в и л :

          общество с ограниченной ответственностью «Нинэль» (далее –общество, ООО «Нинэль») обратилось в Арбитражный суд Тверской области с требованием, уточнённым в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), о признании незаконным решения Комитета по управлению имуществом Тверской области (далее – комитет) от 10.04.2009 № 3791-05 об отказе в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого государственного имущества, расположенного по адресу: г. Тверь, ул. Склизкова, д. 48, по договорам аренды от 02.09.2003 № 3021-к и от 26.04.2005 № 4140-к площадью соответственно 244,6 кв.м и 76,3 кв.м.

          В качестве устранения допущенных нарушений прав и законных интересов общество просило возложить на ответчика обязанность по заключению договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества и принятию решения об условиях приватизации данного имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке, а также по направлению ООО «Нинэль» проектов договора купли-продажи арендуемого имущества и договора о его залоге в десятидневный срок с момента принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

          Требования общества мотивированы нарушением комитетом норм, закреплённых Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон об особенностях отчуждения имущества).

Решением арбитражного суда от 05 ноября 2009 года обществу отказано в удовлетворении требований.

Общество считает, что Законом об особенностях отчуждения имущества не установлена обязанность представлять с заявлением  доказательства, подтверждающие статус обращающегося за выкупом имущества. При этом ООО «Нинэль» также ссылается на то, что договоры аренды зарегистрированы в 2004 и 2006 гг. Независимо от того, что впоследствии сторонами уточнялся размер арендуемых помещений, фактически ООО «Нинэль» на протяжении более трех лет использовало одни и те же объекты.

Комитет в отзыве на апелляционную жалобу просил решение суда оставить без изменения, ссылаясь на его законность и обоснованность. В то же время представитель ответчика в суде апелляционной инстанции заявил довод о том, что на момент обращения за выкупом общество имело задолженность по оплате арендных платежей.

Заслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, изучив доводы жалобы и письменные доказательства, апелляционная коллегия приходит к выводу о том, что обжалуемое решение суда подлежит частичной отмене по следующим основаниям.

  Как следует из материалов дела, общество обратилось в комитет с заявлением от 16.03.2009 о продаже в собственность арендуемых им по договорам от 02.09.2003 № 3021-к и от 26.04.2005 № 4140-к помещений площадью соответственно 244,6 кв.м и 76,3 кв.м (площадь определена с учётом дополнительных соглашений к названным договорам; том 1, лист 10).

  Письмом от 10.04.2009 № 3791-05 ответчик отказал заявителю в предоставлении преимущественного права на приобретение арендуемых помещений по причине нарушения сроков внесения арендных платежей и наличием непогашенной неустойки, начисленной обществу в связи с просрочками оплаты по договорам аренды. Кроме того, в названном письме комитет также сослался на непредставление заявителем документов, подтверждающих возможность отнесения ООО «Нинэль» к субъектам малого и среднего предпринимательства (том 1, лист 11).

  Общество посчитало данный отказ комитета не соответствующим требованиям Законом об особенностях отчуждения имущества, поэтому оспорило его в судебном порядке.

  Суд первой инстанции установил, что задолженность по внесению арендных платежей за использование испрашиваемых помещений у                ООО «Нинэль» отсутствует, однако пришёл к выводу о том, что непредъявление обществом в комитет с заявлением  документов, подтверждающих статус заявителя как субъекта малого и среднего предпринимательства, правомерно послужило основанием для отказа в предоставлении обществу преимущественного права на приобретение в собственность арендуемых помещений.

  Помимо этого суд первой инстанции посчитал обоснованными доводы ответчика, приведённые в отзыве на заявление ООО «Нинэль», о том, что трёхлетний срок пользования помещениями, предусмотренный Законом об особенностях отчуждения имущества, исчисляется не с момента заключения договоров аренды и дополнительных соглашений к ним, а с момента  их регистрации в органах государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

  Апелляционная инстанция не может согласиться с данными выводами суда первой инстанции.

  В силу статьи 3 Закона об особенностях отчуждения имущества               (в редакции, действовавшей на момент обращения общества с заявлением в марте 2009 года) субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости. Данное право может быть реализовано при наличии в совокупности четырех условий, предусмотренных этой статьей, в том числе если арендуемое имущество находится во временном владении и (или) временном пользовании субъекта малого или среднего предпринимательства непрерывно в течение трех и более лет до дня вступления в силу данного Закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, а также если арендная плата за аренду такого имущества перечислялась надлежащим образом в течение срока аренды.

  Согласно части 2 статьи 9 названного Закона субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения его к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. Требований о предоставлении каких-либо документов одновременно с данным заявлением упомянутый Закон не содержит.

  Как установлено частью 4 статьи 9 данного Закона, если заявитель не соответствует установленным статьей 3 названного Закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с данным Законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества.

  В данном случае материалами дела подтверждается и не оспаривается ответчиком, что заявитель относится к тем субъектам предпринимательства, на которых распространяются нормы Закона об особенностях отчуждения имущества. В связи с этим апелляционная инстанция считает, что непредставление одновременно с заявлением о выкупе арендуемого имущества подтверждающих документов, позволяющих отнести                     ООО «Нинэль» к субъектам малого и среднего предпринимательства, не может служить основанием для отказа в предоставлении обществу преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. Названный Закон не предусматривает такого основания для возврата заявления арендатору и отказа ему в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

  В заявлении от 16.03.2009, направленном ответчику, содержится просьба общества рассмотреть вопрос о продаже ему арендуемых им помещений со ссылкой на Закон об особенностях отчуждения имущества. Таким образом, направление ООО «Нинэль» такого заявления в комитет свидетельствует о волеизъявлении общества на реализацию им преимущественного права на выкуп арендуемого имущества и о том, что, по мнению ООО «Нинэль», оно относится к тем субъектам, на которых распространяются нормы названного Закона.

  При наличии сомнений в отношении того, что заявитель относится к субъектам малого и среднего предпринимательства, комитет вправе был запросить у общества подтверждающие данные обстоятельства документы. Между тем таким правом ответчик при рассмотрении заявления                      ООО «Нинэль» от 16.03.2009 не воспользовался. Следовательно, оспариваемый отказ комитета по данному основанию не является правомерным, поскольку не соответствует нормам Закона об особенностях отчуждения имущества.

  Несмотря на неоднократное предложение апелляционного суда, сведений о том, что у общества на момент обращения в комитет имелась задолженность по внесению арендных платежей, ответчиком не представлено. Более того, такого основания для отказа в выкупе испрашиваемого имущества ответчиком не приведено, поскольку в письме комитета от 10.04.2009 № 3791-05 указано только на наличие неоплаченной неустойки. Между тем каких-либо документов и расчётов, подтверждающих наличие неоплаченной неустойки, на которую указывал комитет в письме от 10.04.2009 № 3791-05, суду не представлено.

  В материалах дела имеется акт сверки расчётов, оформленный комитетом 09.09.2009 № 130, из которого следует, что по данным ответчика переплата по договору аренды № 3021- к составляет 32 765 руб. 08 коп., пени 49 819 руб. 56 коп.; по договору аренды № 4140-к переплата -                      25 982 руб. 15 коп., пени 10 200 руб. (том 2, лист 26).

 Таким образом, по указанным данным ответчика в целом по договору аренды № 4140-к задолженности не имеется, задолженность по договору           № 3021-к составляет 17 054 руб. 48 коп. 

  Общество считает, что в общей сумме у него имеется переплата (том 2, лист 25) по арендным платежам и пеням в общей сумме 6522 руб. 15 коп.                        (6728 руб. 51 коп. – 206 руб. 36 коп.).

  При этом согласно пояснениям представителя ответчика и представленным им в суд апелляционной инстанции сведениям о начисленных и внесённых ООО «Нинэль» арендных платежах по названным договорам аренды у общества по состоянию на 10.04.2009 в общей сумме имелась переплата, независимо от того, что в предъявленных расчётах указаны сведения о начисленных пенях и недоимках (размер которых, как и размер начисленных платежей, отражённых в данном расчёте, документально комитетом не подтверждён).

  По факту представления таких сведений довод о наличии непогашенной задолженности по договорам аренды представителем ответчика в суде апелляционной инстанции не поддерживался.

  В связи с этим апелляционная инстанция считает, что правомерность отказа, изложенного в данном письме, ответчиком при рассмотрении настоящего дела не подтверждена.      

  Довод комитета, заявленный в ходе рассмотрения дела в суде, о том, что условие для выкупа имущества, предусмотренное пунктом 1 статьи 3 названного Закона, в рассматриваемом случае не выполнено, по мнению суда апелляционной инстанции, является несостоятельным.

  Согласно вышеназванной норме (в редакции, действовавшей на момент обращения общества в комитет) преимущественное право на приобретение арендуемого имущества может быть предоставлено арендатору при условии, что арендуемое имущество находится в его временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение трех и более лет до дня вступления в силу Закона об особенностях отчуждения имущества в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества.

  Данный Закон вступил в силу 05.08.2008. Таким образом, преимущественное право может быть реализовано обществом при условии, что испрашиваемое имущество находилось у него в аренде не менее чем в течение трех лет, предшествующих указанной дате (с 05.08.2005).

  По мнению суда апелляционной инстанции, в рассматриваемом случае трёхлетний срок следует исчислять с момента фактической передачи имущества обществу в аренду, которая подтверждена документально на основе заключённых договоров аренды и дополнительных соглашений к ним, прошедших государственную регистрацию.

   Как следует из разъяснений, данных Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации в пункте 4 Информационного письма от 05.11.2009  № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», судам необходимо иметь в виду, что договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее года, может являться основанием для возникновения права на приобретение этого имущества в том случае, если он был зарегистрирован в установленном законом порядке.

  Нахождение имущества во временном владении и (или) пользовании непрерывно в течение трёх и более лет связано с наличием зарегистрированного в установленном законом порядке договора аренды, а не с моментом его государственной регистрации.

  Таким образом, для целей применения Закона об особенностях отчуждения имущества дата государственной регистрации договора аренды не может иметь самостоятельного правового значения при исчислении срока, установленного статёй 3 названного Закона.

  Указанный подход соответствует смыслу данного Закона, целью принятия которого является оказание адресной государственной поддержки субъектам малого и среднего предпринимательства посредством установления для них преференций на участие в приватизации