Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.05.2010 по делу n А13-15235/2009. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Батюшкова, д.12, г. Вологда, 160001

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

06 мая 2010 года                        г. Вологда                   Дело № А13-15235/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 28 апреля 2010 года.

Полный    текст   постановления    изготовлен   06 мая 2010 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего   Зайцевой А.Я.,  судей Писаревой О.Г. и Романовой А.В.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Воеводиной О.Н.,

при участии от некоммерческой организации «Фонд развития ипотечного жилищного кредитования Вологодской области»  Поздняковой А.А. по доверенности от 14.06.2007, Селяевой И.Ю. по доверенности от 10.08.2009,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу некоммерческой организации «Фонд развития ипотечного жилищного кредитования Вологодской области» на решение Арбитражного суда Вологодской области от 17 февраля 2010 года по делу № А13-15235/2009 (судья Колтакова Н.А.),

у с т а н о в и л:

Комитет по управлению имуществом города Череповца (далее - Комитет) обратился в Арбитражный суд Вологодской области с иском к некоммерческой организации «Фонд развития ипотечного жилищного кредитования Вологодской области» (далее - Фонд) о взыскании 332 015  руб. 72 коп. задолженности по арендной плате  по договору аренды земельного участка от 25.10.2007 № 10456 по состоянию на 28.09.2008 и  996 руб. 05 коп. пеней за просрочку  внесения арендных платежей  на основании пункта 6.2 договора.

Исковое заявление принято к производству определением от  02.11.2009, делу присвоен номер А13-15235/2009.

Комитет обратился в Арбитражный суд Вологодской области с иском к Фонду о взыскании 3 612 331 руб. 06 коп. задолженности  по арендной плате по договору аренды земельного участка  от 07.10.2008 № 11375 по состоянию на  01.07.2009 и  626 910 руб.  86 коп. пеней на основании пункта 6.2 договора.

Определением от  02.11.2009  исковое заявление принято к производству суда,  делу присвоен номер А13-15231/2009.

Определением от 29.01.2010 указанные дела объединены в одно производство   для   совместного    рассмотрения,    делу      присвоен номер А13-15235/2009.

Истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ)  изменил исковые требования и просил взыскать с ответчика 4 572 253 руб. 69 коп., в том числе 3 944 346 руб. 78 коп. задолженности по арендной плате за пользование земельным участком и 627 906 руб. 91 коп. договорной  неустойки.

Уточнение исковых требований принято судом.

Решением от 17.02.2010 (с учетом определения  от 09.03.2010 об исправлении описки)  взыскано с  Фонда в бюджет соответствующего уровня   3 687 891 руб. 79 коп., в том числе 3 517 891 руб. 79 коп. задолженности по арендной плате и 170 000 руб. неустойки.  В остальной части иска отказано. Взыскано с  Фонда в федеральный бюджет 30 989 руб. 32 коп. государственной пошлины.

Фонд с судебным актом не согласился, в апелляционной жалобе просит   его отменить и в удовлетворении заявленных требований отказать.

Доводы подателя жалобы сводятся к следующему: предоставление земельного участка  Фонду  являлось правомерным в силу  статей 30, 31 и 32 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ); вывод суда о том. что земельный участок предоставлен Фонду  в соответствии с пунктом 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в  действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 137-ФЗ) неправомерен в силу статьи 4 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). При рассмотрении вопроса о правомерности  предоставления земельного участка Фонду суд должен  был сделать  вывод о действительности или недействительности сделки требованиям закона. Если  сделка недействительна, применить  последствия  недействительности  сделки и отказать Комитету в иске, а не изменять основание предоставления земельного участка на иное (легализовать сделку). Суд не признает ничтожным или не соответствующим закону постановление мэрии города Череповца от 04.09.2006 № 3955, а утверждает, что в последствии земельный участок предоставлялся  ответчику  на основании данного  постановления. Суд не учел, что  договоры аренды Комитетом не пролонгировались, а расторгались путем  подписания соглашения о расторжении договора и принятии  земельного участка по акту приема-передачи, при этом одновременно заключались новые  договоры аренды. Изменяя  основания предоставления земельного участка, Комитет  обязан  отменить постановление мэрии города Череповца от 04.09.2006 № 3955 и принять новое постановление  или указать иное  основание в договоре  аренды. Комитет необоснованно  в одностороннем порядке изменил  расчет арендной платы, что не  предусмотрено  договором. В силу  статей 168, 606 и 614 ГК РФ  договор является ничтожным. Истец  в одностороннем порядке изменил  основание  предоставления земельного участка, чем лишил Фонд  права обладать информацией обо всех  существенных  условиях  договора и предвидеть все последствия данной сделки, а суд  при принятии решения   данные факты не принял во внимание. В обоснование правомерности применения повышающего  коэффициента суд в решении неправомерно сослался на абзацы восьмой и девятый пункта 15 статьи 3 Закона № 137-ФЗ, так как  данной нормой  повышающий коэффициент устанавливается для договоров  аренды, заключенных именно в соответствии с указанными нормами, для иных  договоров аренды действует  абзац четвертый пункта 3 статьи 65  ЗК РФ.

В судебном заседании апелляционной инстанции представители Фонда доводы и требования жалобы поддержали, просят решение суда отменить, в иске отказать в полном объеме.

Комитет в отзыве на апелляционную жалобу возразил против доводов и требований жалобы, просит решение суда оставить без изменения, жалобу – без удовлетворения, рассмотреть  жалобу в отсутствие своего представителя.

Истец надлежащим образом извещен о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителей в суд не направил, в связи с этим  дело рассмотрено  в   его    отсутствие    в соответствии со статьями 123, 156, 266 АПК РФ.

Выслушав представителей Фонда, исследовав доказательства по делу, доводы жалобы и отзыва на нее, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения жалобы.

Как следует из материалов дела, постановлением мэрии города Череповца от 01.08.2003  № 3115 «О предварительном согласовании места размещения объекта и резервировании земельного участка»  Фонду как заказчику утвержден акт выбора места размещения объекта от 14.08.2002 № 189 и согласование условий предоставления земельного участка ориентировочной  площадью 96 195 кв. м на 2 года   для проектирования  малоэтажной  застройки в микрорайоне 5.5 Зашекснинского района (6 зона).

Постановлением мэрии города Череповца от 04.09.2006 № 3955 «О предоставлении земельного участка в аренду» Фонду предоставлен земельный участок с кадастровым номером 35:21:0501002:0193 площадью 82 120 кв.м для строительства малоэтажной жилой  застройки по адресу: микрорайон 5.5 Зашекснинского района.

Комитет (арендодатель) и Фонд (арендатор) 04.10.2006 заключили договор аренды земельного участка № 9329.

В соответствии с пунктом 1.1 договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает  и использует  на условиях аренды земельный участок из земель   поселений   с    кадастровым     номером 35:21:0502002:0193 площадью 82 120 кв.м, расположенный по адресу:  город Череповец, микрорайон 5.5 Зашекснинского района, с разрешенным  использованием -  строительство малоэтажной жилой застройки.

Пунктом 2.1  договора предусмотрено, что его условия распространяются  на правоотношения, возникшие с 04.09.2006 по 02.09.2007.

Стороны 04.10.2006 составили и подписали акт  приема-передачи земельного участка.

Комитет и  Фонд 25.10.2007  подписали соглашение о расторжении договора № 9329  с 30.09.2007, а также акт  приема-передачи земельного участка.

На   основании    постановления   мэрии города Череповца от 04.09.2006 № 3955 «О предоставлении земельного участка в аренду»  те же стороны вновь заключают    аналогичный   договор аренды земельного участка  от 25.10.2007 № 10456.

Акт приема-передачи земельного участка подписан  25.10.2007.

Пунктом 2.1 договора предусмотрено, что его условия распространяются на правоотношения сторон, возникшие с 01.10.2007 по 28.09.2008.

Соглашением от  07.10.2008 стороны расторгли договор № 10456  с 29.09.2008 и подписали акт приема-передачи земельного участка.

Комитет и Фонд  на основании постановления мэрии города Череповца от 04.09.2006 № 3955 «О предоставлении земельного участка в аренду»     07.10.2008 вновь  заключили  договор аренды № 11375 этого же земельного участка.

В соответствии с пунктом 2.1 договора его условия распространяются на правоотношения, возникшие с 29.09.2008 по 04.09.2009.

В соответствии с пунктом 3.2 договора арендатор обязан вносить арендную плату  за право пользования земельным участком ежеквартально согласно прилагаемому к договору расчету арендной платы в следующем порядке: первоначальный платеж не позднее 20 дней с момента подписания акта приема-передачи участка, последующие платежи не позднее 25 числа последнего месяца квартала, а за четвертый квартал не позднее 25 ноября текущего года, последний платеж не позднее 10 дней до даты окончания договора.

В соответствии с пунктом 6.2 в случае нарушения сроков внесения арендных платежей арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,1 % от просроченной суммы арендных платежей за каждый день просрочки.

При расчете арендной платы Комитет руководствовался постановлением мэрии города Череповца от 19.02.2004 № 668 «О базовых ставках и коэффициентах арендной платы за землю», постановлением Правительства Вологодской области от 24.10.2007 № 1447 «Об установлении порядка определения размера арендной платы, порядка, условий и сроков внесения арендной платы, ставок арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Вологодской области, а также за использование земельных участков, находящихся в собственности Вологодской области, на 2008 год» (далее - Постановление № 1447), постановлением Правительства Вологодской области от 02.12.2008 № 2322 «Об установлении порядка определения размера арендной платы, порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Вологодской области, а также за использование земельных участков, находящихся в собственности Вологодской области, на 2009 год».

В связи с нарушением сроков ввода в эксплуатацию объекта, для строительства которого предоставлен земельный участок, Комитет при расчете арендной платы применил повышенную ставку арендной платы и повышающий коэффициент, предусмотренные приложением № 27 к Постановлению № 1447.

Фонд, полагая данные действия Комитета неправомерными, оплачивал аренду без применения повышенной арендной ставки и коэффициента.

По расчету Комитета на стороне Фонда образовалась задолженность в размере  3 944 346 руб. 78 коп. за период с четвертого квартала 2008 года по второй квартал 2009 года, на которую истец начислил и предъявил  договорную неустойку в размере  627 906 руб. 91 коп.

Ненадлежащее выполнение договорных обязательств явилось основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Рассматривая заявленные требования, суд первой инстанции пришел к следующим выводам:  заявленная истцом задолженность ответчика  за аренду земельного участка является обоснованной и подлежит взысканию в полном объеме; датой заключения   договора аренды земельного участка является дата  подписания  сторонами первого договора аренды и акта  приема-передачи – 04.10.2006;  так как решение о предварительном  согласовании  места размещения объекта принято ранее, чем за три года до предоставления земельного участка, продажу права  на заключение договора аренды земельного участка следовало осуществлять на аукционе; Комитет предоставил  земельный участок  в аренду без проведения аукциона, однако  ни постановление о предоставлении  земельного участка в аренду, ни  договоры аренды никем не  оспорены, недействительными не признаны. Поскольку  земельный участок  предоставлен  в аренду на основании пункта 15  статьи 3 Закона № 137-ФЗ, то к соответствующим  правоотношениям подлежат применению  нормы  подпункта 1.1 пункта 1  приложения № 27 к Постановлению № 1447. Суд также признал правомерным предъявление Комитетом требования о взыскании договорной неустойки. Однако, применив  статью 333 ГК РФ и учитывая  чрезмерно высокий  процент договорной неустойки, суд  удовлетворил данное требование в размере 170 000 руб.

Арбитражный суд апелляционной инстанции  считает, что оснований для изменения и отмены  обжалуемого решения не имеется.

В силу статей 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. При этом односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно статье 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Пункт 3 приведенной  статьи  предусматривает, что за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

На основании статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом.

Из материалов дела видно, что между сторонами фактически сложись правоотношения по  аренде земельного участка, регулируемые  договором.

Соответственно  обязательства сторон по предоставлению в аренду земельного участка и  внесению платежей за его пользование