Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.05.2010 по делу n А13-15235/2009. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

возникают в силу закона и  заключенного ими возмездного договора.

Заключая договор аренды, стороны согласовали, что размер, порядок расчета  и перечисления арендной платы пересматриваются арендодателем в одностороннем порядке в случае их изменения органами местного самоуправления или иными уполномоченными органами, о чем арендодатель уведомляет арендатора письменно (пункт 3.3 договора).

По условиям договора аренды земельный участок предоставлен  ответчику для жилищного строительства.

В соответствии с требованиями статьи 30.1 ЗК РФ с 01.10.2005  продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах.

Согласно  пункту 15 статьи 3 Закона № 137-ФЗ до 01.03.2007  земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется лицу в аренду для жилищного строительства на основании заявления без проведения торгов, если предоставление земельного участка такому лицу предусмотрено решением о предварительном согласовании места размещения объекта, которое принято до 01.10.2005, но не ранее чем за три года до предоставления земельного участка. В случае, если в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации частично или полностью выполнены процедуры по выбору земельного участка для строительства, но до 1 октября 2005 года не принято решение о предварительном согласовании места размещения объекта, такой земельный участок не может быть предоставлен для жилищного строительства в аренду или собственность без проведения аукциона.

Исходя из правового смысла  названных норм следует, что если решение  о предварительном  согласовании  места размещения объекта  имеется, то земельный участок  может быть предоставлен  без проведения аукциона. Однако данное положение  распространяется  на правоотношения, возникшие с 01.10.2005. В то же время  правоотношения  между Комитетом и Фондом  по аренде земельного участка  возникли с даты  принятия постановления мэрии города Череповца от 04.09.2006 № 3955 «О предоставлении земельного участка  в аренду».

Согласно статье 433 ГК РФ договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта. Если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (статья 224).

Как правильно указал суд первой инстанции, датой заключения договора аренды земельного участка в рассматриваемом случае следует считать дату подписания сторонами первого договора аренды и акта приема-передачи – 04.10.2006. Положение договора о применении его условий к отношениям сторон, возникшим до заключения договора, не влияет в силу пунктов 1 и 2 статьи 425, статьи 433 ГК РФ на определение момента, с которого договор считается заключенным.

Поскольку решение о предварительном согласовании места размещения объекта принято ранее, чем за три года до предоставления земельного участка, суд правомерно указал, что продажа права на заключение договора аренды земельного участка должна осуществляться на аукционе.

Вместе с тем, Комитет предоставил Фонду земельный участок в аренду для жилищного строительства без проведения аукциона. При этом ни соответствующее постановление о предоставлении земельного участка в аренду, ни заключенные на его основании последовательные договоры аренды земельного участка на момент рассмотрения настоящего спора никем не оспорены, недействительными не признаны. Оснований для признания их ничтожными  не усматривается.

Таким образом, Комитет правомерно указывает на нарушение  Фондом  именно договорных обязательств по внесению платы за  пользование земельным участком.

Доводы подателя жалобы в этой части направлены на переоценку  установленных судом фактических обстоятельств дела и иные выводы, оснований для которых апелляционная инстанция не усматривает.

Оценивая  доводы истца и  возражения ответчика  относительно  заявленной  задолженности, суд первой инстанции   признал обоснованным  и доказанным  представленный Комитетом расчет арендной платы с учетом  применения повышающего коэффициента.

Оснований для переоценки данного обстоятельства апелляционная инстанция  не имеет.

В соответствии со статьями 22, 25, 29 ЗК РФ и статьями 8, 606 ГК РФ основанием возникновения права аренды земельного участка является сложный юридический состав, включающий принятие компетентным органом решения о предоставлении участка в аренду и заключение сторонами договора аренды. Договор аренды - это основной документ, регламентирующий отношения арендодателя с арендатором.

Как установлено судом и подтверждено материалами дела, земельный участок предоставлен Фонду для строительства  малоэтажной  жилой застройки на основании постановления мэра города Череповца от 04.09.2006 № 3955.

В период с 2006 по 2008 годы на основании данного постановления Комитет и Фонд последовательно заключали договоры аренды указанного земельного участка. При этом предмет, объект договора аренды, основание его заключения и цель предоставления земельного участка не изменялись.

Таким образом, арендные отношения между Фондом и Комитетом по поводу использования земельного участка для жилищного строительства возникли с момента заключения первого договора аренды.

Согласно пункту 15 статьи 3 Закона № 137-ФЗ в случае предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, лицу в аренду для жилищного строительства или лицу, к которому перешли права и обязанности по договору аренды такого земельного участка, ежегодная арендная плата за земельный участок устанавливается в размере не менее двух с половиной процентов от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении двух лет с даты заключения договора аренды земельного участка, и в размере не менее пяти процентов от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении трех лет с даты заключения договора аренды земельного участка.

Согласно подпункту 1.1 пункта 1 таблицы повышающих коэффициентов, приведенной в приложении 27 к Постановлению № 1447, при определении размера годовой арендной платы за земельные участки, предоставленные для жилищного строительства, ставка арендной платы применяется с повышающим коэффициентом «3» в случае, если объект недвижимости не введен в эксплуатацию по истечении двух лет с даты предоставления в аренду земельного участка.

Таким образом, поскольку по истечении двух лет с даты заключения договора аренды земельного участка, ежегодно переоформляемого сторонами в целях дальнейшего строительства дома, объект недвижимости не введен в эксплуатацию, при расчете арендной платы за землю по договору аренды Комитет правомерно применил к базовой ставке арендной платы повышающий коэффициент «3» в соответствии с Постановлением от 24.10.2007 № 1447 и пунктом 15 статьи 3 Закона № 137-ФЗ.

Довод подателя жалобы о том, что суд изменил  основания предоставления  земельного участка, не принимается во внимание как соответствующий обстоятельствам дела.

Довод  Фонда  о том, что  оснований для одностороннего изменения условий договора  в части изменения  размера арендной платы у Комитета не имелось, противоречит пункту 3.4 договора аренды.

Проверяя расчет  задолженности, суд первой инстанции признал его правильным, составленным с учетом  условий договора и требований  закона, а также произведенных ответчиком платежей.

Рассматривая требование  истца о взыскании договорной неустойки, суд  уменьшил ее размер, обоснованно применив статью 333 ГК РФ.

Поскольку судом первой инстанции полно исследованы обстоятельства дела, нарушений или неправильного применения норм  материального и процессуального права не установлено, апелляционная инстанция не находит правовых оснований для отмены или изменения состоявшегося судебного акта.

В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы расходы по уплате государственной пошлины относятся на ее подателя.

Руководствуясь статьями 266, 268, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда Вологодской области от 17 февраля               2010 года по делу № А13-15235/2009  оставить без изменения, апелляционную жалобу   некоммерческой организации «Фонд развития ипотечного жилищного кредитования Вологодской области»  – без удовлетворения.

Председательствующий                                                               А.Я. Зайцева

Судьи                                                                                             О.Г. Писарева

А.В. Романова